Flächen Immobilie: Grundfläche, Nutzfläche & Wohnfläche: Unterschied, Berechnung, Beispiele

Grundfläche, Nutzfläche & Wohnfläche – Wer sich mit dem Thema Immobilien auseinandersetzt, wird schnell mit Begriffen wie Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche konfrontiert. Doch was genau verbirgt sich hinter diesen Begriffen und worin unterscheiden sie sich? Die 3 Flächenangaben dienen zum Vergleich und zur Bewertung einer Immobilie und sind zudem für den Kaufpreis oft ausschlaggebend. In diesem Artikel werden wir uns mit den Unterschieden zwischen Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche auseinandersetzen und erläutern, welche Faktoren bei der Berechnung eine Rolle spielen.

Unterschied: Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche

Wenn es um den Kauf, Verkauf oder die Bewertung von Immobilien geht, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche zu kennen. Während die Grundfläche die Fläche des Grundstücks umfasst, bezieht sich die Nutzfläche auf Räume, die für bestimmte Zwecke genutzt werden können. Die Wohnfläche umfasst hingegen alle Räume, die zum Wohnen genutzt werden.

Welche Räume gehören zu welcher Fläche?

Bei der Berechnung von Flächen im Zusammenhang mit Gebäuden kommt es oft zu Verwirrungen und Unsicherheiten darüber, welche Räume zu welcher Fläche gehören. Insbesondere die Unterscheidung zwischen Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche kann verwirrend sein. Doch welche Räume gehören eigentlich zu welcher Fläche?

Grundfläche: Das zählt dazu

Die Grundfläche bezieht sich auf die bebaute Fläche eines Grundstücks und umfasst alle Flächen eines Gebäudes auf jeder Etage, sowie alle Außenwände. Dazu gehören auch überdachte und nicht geschlossene Flächen, wie zum Beispiel Carports. Sie umfasst alle Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen sowie die Wohnfläche, wenn diese im Erdgeschoss liegt.

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Nutzfläche: Das zählt dazu

Unter der Nutzfläche versteht man die Räume in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt, jedoch nicht zwingend bewohnt werden können. Die Wohnfläche ist jedoch immer Teil der Nutzfläche. Nicht zur Nutzfläche zählen Verkehrsfläche (z.B. Treppenhaus) und die Funktionsfläche (z.B. Heizungsraum).

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Wohnfläche: Das zählt dazu

Die Wohnfläche ein Teil der Nutzfläche. Sie ist die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses, die ausschließlich zum Wohnen genutzt wird. Hierzu zählen alle Räume, die dem Aufenthalt von Personen dienen, wie z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Badezimmer und Flure. Balkone, Terrassen, Keller, Dachböden oder Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.

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Verkehrsfläche: Das zählt dazu

Die Verkehrsfläche bezeichnet die Fläche innerhalb eines Gebäudes, die der Erschließung und dem Durchgang dient. Hierzu zählen unter anderem Treppen, Flure, Eingangsbereiche und Aufzüge, die keine Nutzungszwecke erfüllen, sondern lediglich die Erschließung und den Zugang zu den anderen Räumlichkeiten ermöglichen.

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Funktionsfläche: Das zählt dazu

Die Funktionsfläche bezeichnet Räume oder Bereiche innerhalb eines Gebäudes, die der technischen, betrieblichen oder wirtschaftlichen Zweckbestimmung dienen und nicht direkt dem Wohnen oder Arbeiten zugeordnet werden können. Das können beispielsweise Heizungs- oder Lagerräume sein.

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Um den Überblick zu behalten, schaffen wir uns nun einen Überblick in einer Tabelle.

Tabelle: Flächen und Räume im Überblick

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie immer darauf achten, nach welcher Art die Flächen eines Gebäudes berechnet wurden.

Räume	Nutzfläche nach DIN 277	Wohnfläche nach WoflV	Verkehrsfläche nach DIN 277	Funktionsfläche nach DIN 277
Wohnzimmer	Ja	Ja	Nein	Nein
Schlafzimmer	Ja	Ja	Nein	Nein
Kinderzimmer	Ja	Ja	Nein	Nein
Badezimmer	Ja	Ja	Nein	Nein
Küchen	Ja	Ja	Nein	Nein
Arbeitszimmer	Ja	Ja	Nein	Nein
Flure (im Wohnbereich)	Ja	Ja	Nein	Nein
Flure (außerhalb vom Wohnbereich)	Nein	Nein	Ja	Nein
Balkon, Loggien und Terrasse	Ja	Ja (nur anteilig)	Nein	Nein
ausgebaute Dachböden; Räume mit Dachschrägen	Ja	Ja (wenn Deckenhöhe über 2m, darunter anteilig)	Nein	Nein
Wintergarten (beheizt)	Ja	Ja	Nein	Nein
Wintergarten (unbeheizt)	Ja	Ja (nur anteilig)	Nein	Nein
Treppenhäuser	Nein	Nein	Ja	Nein
Heizungs- / Betriebsraum	Nein	Nein	Nein	Ja
Abstellkammern (in der Wohnung)	Ja	Ja	Nein	Nein
Abstellkammern (außerhalb der Wohnung)	Ja	Nein	Nein	Nein
Keller	Ja	Nein	Nein	Nein
Dachboden (unausgebaut)	Ja	Nein	Nein	Nein

Exkurs: DIN277 und Wohnflächenverordnung

Die Flächen eines Gebäudes werden nach zwei verschiedenen Richtlinien berechnet.

Die DIN 277 ist eine Norm, die die Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden definiert. Sie dient als Grundlage für die Berechnung von Flächen und Rauminhalten im Bauwesen.

Die Wohnflächenverordnung (WoflV) hingegen legt die Regeln für die Berechnung von Wohnflächen in Deutschland fest und ist somit für die Bestimmung der Wohnfläche einer Wohnung von Bedeutung. Die Verordnung ist eine bundesweit einheitliche Regelung und gibt vor, welche Räume in die Wohnfläche einbezogen werden dürfen und welche nicht.

Zusammengefasst bedeutet das:

• DIN 277 : Definiert Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden
• WoflV: Regelt die Berechnung von Wohnflächen

Doch wie werden die verschiedenen Flächen genau berechnet? Werfen wir einen genaueren Blick darauf.

Grundfläche berechnen (nach DIN 277): Was zählt dazu?

Grundfläche berechnen – Die Grundfläche beschreibt jede Fläche, an der ein Gebäude auf einem Grundstück den Boden berührt. Sie gibt also die bebaute Fläche eines Grundstücks an. Auch die Bodenflächen der oberen Geschosse fallen unter die Grundfläche. Sie umfasst alle Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen sowie die Wohnfläche, wenn diese im Erdgeschoss liegt.

Infografik: Grundfläche im Haus

Zur Grundfläche zählt:

• Bebaute Fläche eines Grundstücks
• Alle Flächen eines Gebäudes auf jeder Etage
• Geschlossene und überdachte Flächen
• Überdachte, aber nicht geschlossene Flächen (wie Carports)
• Nicht überdachte Flächen (wie Balkone)

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• Grundfläche berechnen

Nutzfläche berechnen (DIN 277): Was zählt dazu?

Nutzfläche berechnen – Die Nutzfläche einer Immobilie sind Räume, die zwar einen bestimmten Nutzen haben, aber nicht zwangsweise zum Wohnen genutzt werden.

Infografik: Nutzfläche im Haus

Das zählt zur Nutzfläche

Zur Nutzfläche zählen generell alle Räume oder Flächen, die typischerweise zum Wohnen genutzt werden, auch der Keller oder der ausgebaute Dachboden, sowie Abstellkammern, die sich außerhalb der Wohnung befinden, zählen zur Nutzfläche.

Zur Nutzungsfläche eines Wohnhauses zählen:

• Typischer Wohnraum (Wohnzimmer, Esszimmer, Küche und Co.)
• Keller und Dachboden
• Abstellräume (Außerhalb und innerhalb der Wohnung)
• Wintergärten, Balkon, etc.

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Wohnfläche berechnen (nach WoflV): Was zählt dazu?

Wohnfläche berechnen – Unter Wohnfläche versteht man die gesamte anrechenbare Fläche von den Räumen, welche ausschließlich als Wohnraum genutzt werden. Die Wohnfläche ist zudem Teil der Nutzfläche.

Infografik: Wohnfläche im Haus

Das zählt zur Wohnfläche

Zur Wohnfläche zählen generell alle bewohnbaren Räume wie Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Co. Allerdings werden nach Wohnflächenverordnung einige Räume und Flächen nicht zu ganzen Teilen gewertet. Wie viel die einzelnen Flächen zählen, schauen wir uns hier zusammengefasst an.

Zur Wohnfläche zähen laut WoflV:

• Alle bewohnbaren Räume (Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Co.)
• Balkone und Terrasse: 25%, maximal 50%
• Mindestens zwei Meter hohen Decken: 100%
• Zwischen ein und zwei Meter hohe Decken: 50%
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: 50%
• Wenn geschlossen und beheizt: Fitnessräume, Saunen, Innenpools

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