Pro
Wohnung kaufen: Einfach erklärt
Das 1x1 für Einsteiger
Sie wollen keine langen Texte, sondern einen kurzen Leitfaden und Überblick? Lernen Sie den Ablauf beim Wohnungskauf kennen, in 9 einfachen Schritten. Wenn Sie den Leitfaden kennen, finden Sie hier unseren großen Ratgeber: Wohnung kaufen.
Schritt 1
Ziel: Eigennutz oder Kapitalanlage (Vermietung)
Was macht den Kauf einer Immobilie erfolgreich? Eine solide Planung! Deshalb starten Sie mit Ihren persönlichen Zielen. Wollen Sie eine Eigentumswohnung oder Haus kaufen, zum Eigennutz als Altersvorsorge oder wollen Sie Ihre erste Immobilie kaufen als Kapitalanlage, zur Vermietung. Davon hängt ab, welche Objekte Sie suchen werden. Lesen Sie hier mehr zu den Unterschieden: Eigennutz vs. Kapitalanlage.
Schritt 2
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Banken verlangen in der Regel 15% Eigenkapital. Mit einem Blick auf Ihre Finanzen wissen Sie also, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
Dann beantworten Sie die Frage, wie hoch darf die maximale Belastung sein? Als Eigennutzer zählt die Belastung plus Nebenkosten. Als Kapitalanleger ggf. als Zuleistung. Wie machen Sie das? Wenn Sie wissen, Sie wollen im Monat nur 800 Euro zahlen (bei einem Durchschnitt von 5% [2% Zinsen, 3% Tilgung] plus Hausgeld / Nebenkosten).
Sie kennen also das Volumen, dass Sie sich von Ihrem Eigenkapital leisten können und von den monatlichen Belastung. Unabhängig von Eigennutz oder Kapitalanlage. Ja, auch für Kapitalanleger, denn wenn die Wohnung einmal leer steht, müssen Sie trotzdem die monatlichen Raten an die Bank zahlen.
Schritt 3
Lage, Wohnungstyp und Zustand
Nachdem die persönlichen Ziele beim Wohnungskauf gesteckt sind, geht es im zweiten Schritt in die Planung. Welche Lage (A, B oder C), welcher Wohnungstyp und Zustand (Neubau oder Bestand)? Unser Tipp! Für Eigennutz und Kapitalanlage, je "gewöhnlicher", desto besser. Früher war das die typische 80-100 m², 3-4-Zimmer Eigentumswohnung in guter B-Lage. Doch die Zeiten ändern sich. Menschen leben zunehmend Alleinstehend in Single-Haushalten. Dementsprechend unser Tipp: Denken Sie über Mikro-Apartments nach.
Schritt 4
Wohnung finden: Makler, Portale, Kleinanzeigen
Sie haben Ihre 1) Ziele, die 2) geplante Eigentumswohnung und 3) die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Im Schritt 4) gehen Sie auf die Suche nach einer guten, rentablen Eigentumswohnung. Dafür haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Fragen im privaten Umfeld, kennt jemand jemanden, der jemanden kennt? Kleinanzeigen in Zeitungen oder auf Ebay. Immobilienportale und natürlich Immobilienmakler, auch um an Wohnungen zu kommen, die gar nicht erst in Portalen oder Kleinanzeigen veröffentlicht werden. Tipp! Nehmen Sie sich Zeit. Geben Sie also nicht direkt nach 14 Tage ohne Besichtigung auf.
Schritt 5
Wohnung bewerten: Kaufpreis
Über Immobilienmakler, Immobilienportal, Kleinanzeigen, Zeitung oder aus dem privaten Netzwerk, haben Sie "gute" Angebote gefunden. Doch, sind sie ihr Geld wert? Können Sie Aspekte finden, die Ihnen in den späteren Kaufpreisverhandlungen helfen werden? In Schritt 5 prüfen Sie die Wohnung. Im Angebot selbst (Exposé) nutzen Sie eine schnelle Wohnungsbewertung mit Hilfe der Mietrendite (als Kapitalanleger). Bei Gefallen, folgen die kaufmännische Prüfung, anhand von Zahlen und wenn diese Stimmen, die technische Prüfung und Bewertung der Immobilie. Vom Fenster bis zu den Anlagen in der Kellerräumen (Gemeinschaftseigentum).
Tipp zur schnellen Ermittlung! Ob Sie zu teuer einkaufen, können Sie ganz einfach herausfinden. Gehen Sie auf ein Immobilienportal (wie ImmoScout24, Immonet, etc.) und starten Sie eine Umkreissuche (1 km). Rechnen Sie den Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen aus und schon haben Sie ein Gefühl dafür, ob der Kaufpreis 1) zu teuer ist 2) im Durchschnitt liegt oder 3) ein Schnäppchen ist.
Schritt 6
Finanzierung: Bank und Finanzierungsvermittler
Dank der guten Vorarbeit, haben Sie viel geschafft, von der Frage "wie viel Wohnung kann ich mir leisten" über die Wohnungssuche bis hierher: Sie haben eine gute Immobilie gefunden. Kaufmännische Prüfung, technische Prüfung sind erledigt, jetzt kommt die Wohnungsfinanzierung, konkret mit Ihrem Objekt.
Tipp! Nimm einen Finanzierungsvermittler. Geht zu verschiedenen Banken. Frag dennoch deine Hausbank. Finanzierungsvermittler haben aber mehr Möglichkeiten. Sie suchen, abhängig von Ihrer Bonität, eine Bank aus, um die optimalen Konditionen zu bekommen.
Schritt 7
Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe
Nachdem Sie eine gute Immobilie, gemäß Ihren persönlichen Zielen, gefunden haben, müssen Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig werden. Mit der kaufmännischen und technischen Prüfung bzw. Bewertung aus Schritt 6, haben Sie eine starke Grundlage. Sobald Sie sich über den Kaufpreis einig sind, führt Sie der Weg zum Notar, für den Kaufvertrag und die Unterschrift. Nach Zahlung von Kaufpreis und Kaufpreisnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Maklerkosten) sind Sie stolzer Besitzer Ihrer ersten Eigentumswohnung!
Schritt 8
Ablage (und Verwaltung für Kapitalanleger)
Eine Eigentumswohnung ist immer auch "wie ein kleines Unternehmen". Zum Beispiel, weil in jedem Quartal die Grundsteuer anfällt. Deshalb sammeln Sie alles ordentlich, von besagter Grundsteuer bis Rechnungen für Reparaturen, in einer Ablage.
Für Kapitalanleger geht es außerdem um die Frage der Vermietung und Bewirtschaftung. Wenn Sie das nicht selbst machen wollen, dann lassen Sie Vermietung über eine Hausverwaltung, mit Sondereigentumsverwaltung, durchführen.
Schritt 8
Auswertungsmöglichkeiten, Anbaumöglichkeiten, Verkauf
Für Eigennutzer kommt ein möglicher Verkauf erst sehr spät, vielleicht erst im Rentenalter. Für Kapitalanleger ist dieser Punkt aber entscheidend. Wie kann man eine Eigentumswohnung effizient aufwerten, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen (Rendite steigern) oder auch, um sie "zeitnah" mit Gewinn zu verkaufen? Sie wollen also Folgendes als Kapitalanleger: Effizient aufwerten, um die Mieteinnahmen zu steigern.
Unser Tipp! Vor der Neuvermietung sollten Sie Ihre Wohnung renovieren und eine Einbauküche einbauen. Durch die Aufwertung, bekommen Sie dann höhere Mieteinnahmen, da viele Wohnungen ohne Küche vermietet werden.
Schritt 9
Alles zum Wohnungskauf lernen!
Bonität, Finanzierung, Wohnungssuche, Bewertung und Kaufpreisverhandlung. Lernen Sie hier alle Tools im Ratgeber: Wohnung kaufen.
