Hausverwaltung: Vergleich, Kosten, Aufgaben & Vertrag – für Vermieter

Hausverwaltung - Immobilien erzeugen einen relativ hohen Verwaltungsaufwand, dem nicht jeder Eigentümer gerecht werden kann. Eine qualifizierte Hausverwaltung kann hier für große Entlastung sorgen. Dabei ist zwischen vier Verwaltungsarten zu unterscheiden: Der WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, SEV-Verwaltung und Gewerbemietverwaltung. Wir stellen Sie Ihnen im Vergleich vor. Außerdem: Alles, was Sie über die Aufgaben und Kosten der Hausverwaltung wissen müssen, so wie das Wichtigste zum Verwaltervertrag - inklusive Dauer, Kündigungsfrist & Co.

Was ist eine Hausverwaltung?

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer solchen Liegenschaft sein können. Die fachgerechte Betreuung von Immobilie ist stets mit einem hohen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden, nicht zu vergessen die Buchhaltung. Daher gibt es Hausverwaltungen.

Zu den Verwaltungskosten und dem Verwaltervertrag gleich mehr. Werfen wir zuerst einen Blick auf die unterschiedlichen Arten der Hausverwaltung sowie ihre Aufgaben und Pflichten.

Arten der Hausverwaltung: WEG, Miethaus & Wohnung

Es gibt insgesamt vier Arten der Hausverwaltung. Die wohl bekannteste Form der Verwaltung ist die WEG-Verwaltung.

WEG-Verwaltung: Verwaltung von Gemeinschaftseigentum

Die WEG-Verwaltung findet man meistens bei Mehrfamilienhäusern vor, bei denen die Gemeinschaftsflächen und Außenbereiche verwaltet werden. Hier kümmert sich die WEG-Verwaltung um das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das individuelle Eigentum (Sondereigentum) der jeweiligen Parteien hingegen unterliegt nicht ihrer Verantwortung.

Alles Weitere rund um die WEG Verwaltung finden Sie hier:

• WEG-Verwaltung

Sondereigentumsverwaltung: Verwaltung von Sondereigentum

Befindet sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft vermietetes Sondereigentum, also vermietete Wohnungen, die verwaltet werden, so handelt es sich um eine Sondereigentumsverwaltung (SEV-Verwaltung). WEG-Verwalter und Sondereigentumsverwalter können identisch sein, muss aber nicht. Stattdessen können sich WEG-Verwalter und Sondereigentumsverwalter ergänzen.

Mehr zur SEV-Verwaltung hier:

• Sondereigentumsverwaltung

Mietverwaltung: Verwaltung von vermieteten Objekten

Ein Mietverwalter ist für die Betreuung von Mietobjekten zuständig, von einzelnen Wohnungen bis zum vollvermieteten Mehrfamilienhaus. Er fungiert als das Bindeglied zwischen Mieter und Eigentümer und ist stets der erste Ansprechpartner für beide Seiten.

Zur Erinnerung: Ist der Eigentümer des Mietobjekts kein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, dann muss er eine Mietverwaltung für die Betreuung seines Objekts beauftragen. Handelt es sich jedoch um eine Mietimmobilie innerhalb einer WEG, dann muss er sich an einen SEV-Verwalter wenden.

Mehr zu den Aufgaben und Kosten finden Sie hier:

• Mietverwaltung

Gewerbemietverwaltung: Verwaltung von vermieteten Gewerbeimmobilien

Ein Spezialfall, mit dem nicht jeder Hausverwalter vertraut ist, nennt sich die Gewerbemietverwaltung, auch genannt: gewerbliche Objektverwaltung. Diese ähnelt der Mietverwaltung und ist bei vermieteten Gewerbeimmobilien zu finden. Während sich die kaufmännischen und technischen Aufgaben kaum von der klassischen Mietverwaltung unterscheiden, ist hier das Leistungsspektrum der rechtlichen Betreuung des Mietobjekts weitaus breiter und komplexer.

Lesen Sie hier mehr über die Kosten, Aufgaben & Co.:

• Gewerbemietverwaltung

Zu den einzelnen Aufgabenbereichen gleich mehr. Vorab eine Übersicht über die unterschiedlichen Verwaltungsarten inklusive Eigentumsverhältnisse, Kosten & Co:

Die Aufgaben einer jeden Hausverwaltung sind sehr umfangreich und unterscheiden sich je nach Verwaltungsart. Kommen wir also nun zu den drei Aufgabenbereichen, in denen jede Hausverwaltung tätig ist.

Aufgaben & Pflichten der Hausverwaltung

Um eine fachliche rundum Betreuung, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu gewährleisten, umfasst die Hausverwaltung insgesamt drei Aufgabenbereiche. Das umfasst sowohl die bürokratische Betreuung Ihrer Immobilie, als auch die bauliche und juristische.

Während sich die kaufmännische Verwaltung des Objekts mit der Wirtschaftlichkeit, dem Werterhalt und den Finanzen der Immobilie befasst, gehören jährliche Wartungen, kleine Reparaturen und umfangreiche Sanierungen zum Aufgabenbereich der technischen Verwaltung. Außerdem ist es der Hausverwaltung im Rahmen der juristischen Verwaltung auch erlaubt, bei vorhandener Vollmacht den Immobilieneigentümer während gerichtlichen Auseinandersetzungen zu vertreten, recherchiert und beauftragt qualifizierte Fachanwälte und berät zu den Themen Rechtsprechung und Gesetzgebung.

Alles Weitere zum Leistungskatalog einer Hausverwaltung finden Sie hier:

• Hausverwaltung Aufgaben

Oben hatten wir bereits die Kosten der Hausverwaltung angesprochen, denn je nach Verwaltungsart, den damit verbundenen Tätigkeiten und der Lage Ihres Objekts kann es hier zu großen Unterschieden kommen. Für einen kleinen Überblick über die Kosten, hier das Wichtigste:

Kosten der Hausverwaltung: Vergleich

Wie viel kostet eine Hausverwaltung? Prinzipiell rechnen die meisten Hausverwaltungen ihre Gebühren monatlich und pro Einheit ab. Die genauen Kosten für die Hausverwaltung lassen sich pauschal nicht zusammenfassen. Große preisliche Unterschiede zwischen den einzelnen Verwaltungen sind also durchaus üblich.

Um Ihnen eine Idee von der Höhe der Verwaltungskosten zu geben, hier ein kleiner Vergleich:

WEG-Verwaltung:

18 - 30 Euro pro Monat/Einheit

Mietverwaltung:

20 - 26 Euro pro Monat/Einheit

SEV-Verwaltung:

22 - 29 Euro pro Monat/Einheit

Monatliche Verwaltungskosten berechnen: Kriterien

Wie bereits erwähnt, lässt sich die genaue Höhe der Verwaltungskosten vorab nicht sagen, da diese von mehreren Faktoren abhängt. Dazu zählt nicht nur die Verwaltungsart, sondern auch die Anzahl und Größe der zu verwaltenden Einheiten. Denn: Je mehr Einheiten Ihre Immobilie hat, desto niedriger auch der Preis pro Einheit.

Auch die Lage des Objekts, der Zustand und das Klientel der Bewohner beeinflusst den Verwaltungsaufwand und somit die Kosten. Eine Immobilie, in der alle Bewohner harmonisch miteinander zusammenleben, ist günstiger, als ein Miethaus mit verdreckten Fluren, aufmüpfigen Bewohnern und regelmäßigen Polizeieinsätzen bei Nacht.

Auf diesen Kriterien basiert die Höhe der Kosten:

• Verwaltungsart
• Größe & Anzahl der Einheiten
• Zustand der Immobilie
• Lage der Immobilie
• Verwaltungsaufwand
• Marktlage
• Klientel der Bewohner

Wichtig: Die genaue Höhe der Kosten sollte immer im Verwaltervertrag festgehalten werden.

Verwaltervertrag: Inhalt, Kündigungsfrist & Co.

Was ist ein Verwaltervertrag? - Haben Sie einen passenden Hausverwalter gefunden, wird zwischen Ihnen als Eigentümer und der Hausverwaltung ein Vertrag abgeschlossen. Gibt es mehrere Eigentümer, etwa in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft, gelten auch die jeweiligen Immobilienbesitzer als einzelne Vertragsparteien.

Aufbau des Verwaltervertrags

Zu der genauen Form des Verwaltervertrags gibt es keine offiziellen Regelungen. Wie bereits angesprochen, sind die Tätigkeiten und Aufgaben eines Hausverwalters nicht gesetzlich vorgeschrieben. Daher empfehlen wir diese präzise im Vertrag zu erwähnen, damit es später zu keinen Unstimmigkeiten kommt. Auch die Vergütung und Vertragsdauer ist im Vertrag festzuhalten. Ebenso wichtige Absprachen bezüglich einer Vertretung des Verwalters bei Krankheit, Urlaub oder Unfall.

Checkliste - Hier die wichtigsten Punkte im Verwaltervertrag:

• Vertragsparteien
• Aufgaben und Pflichten
• Vertretung
• Vergütung
• Vertragsdauer
• Haftung
• Kündigungsfrist

Dauer des Verwaltervertrags

Die Vertragsdauer kann von beiden Parteien frei vereinbart werden. Oft liegt eine Verlängerungsklausel vor, die besagt, dass der Vertrag ohne ordentliche Kündigung von sechs Monaten automatisch weiterläuft. Wichtig jedoch: Laut Wohnungseigentumsgesetz sollte die Höchstdauer des Verwaltervertrags nicht länger als fünf Jahre betragen. Auch ohne festgelegte Dauer im Vertrag, muss nach fünf Jahren also ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden.

Alles Weitere rund um den Verwaltervertrag finden Sie hier:

• Hausverwaltung Vertrag

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Es ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationstalent. Ein professioneller Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung finden Sie hier:

• WEG-Verwaltung
• Mietverwaltung
• Sondereigentumsverwaltung
• Gewerbemietverwaltung
• Hausverwaltung gründen