Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft: Rechte, Pflichten & Grundstücksteilung – Reihenhaus und Doppelhaus

Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft - Die Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft ist eine spezielle Form des gemeinsamen Eigentums, bei der eine Immobilie zwischen zwei Parteien aufgeteilt wird. Hier werden die Besonderheiten und Herausforderungen einer solchen Gemeinschaft beleuchtet. Wir betrachten die Vorteile, Risiken und rechtlichen Aspekte, die bei der Bildung und Verwaltung einer Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft zu beachten sind. So vermeiden Sie Fehler! Erfahren Sie, wie dieses Modell funktioniert und welche Punkte vor dem Erwerb oder der Gründung einer solchen Gemeinschaft wichtig sind. Zurück zu: Wohnungseigentümergemeinschaft. Zurück zu: WEG.

Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft in Kurz

Wenn Sie eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus kaufen, sehen Sie diesem auf den ersten Blick nicht an, ob es für Sie Alleineigentum ist, oder doch zum Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Solche Häuser, die unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen, werden auch Mehrhausanlagen genannt.

Die Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft ist also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus Ihnen und Ihrem Nachbarn besteht, mit dem Sie fortan alle Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum klären müssen.

Bevor wir näher auf Ihre Rechte und Pflichten der Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft eingehen, werfen wir vorerst einen kurzen Blick auf die Wohnungseigentümergemeinschaft im Allgemeinen.

Was ist überhaupt eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eigentümergemeinschaft schnell erklärt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, oder auch oftmals schlicht als Eigentümergemeinschaft bezeichnet, ist die Gemeinschaft aller Eigentümer, die eine Eigentumswohnung in einer Immobilie bzw. einem Mehrparteienhaus besitzen. In diesem Fall geht es um den Besitz einer Hälfte eines Doppelhauses.

Sie werden also beim Kauf einer Wohneinheit in einer Immobilie, die nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, automatisch zum Miteigentümer und ein Teil der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft im Überblick:

• Gemeinschaft aller Eigentümer einer Immobilie
• Besteht bei Immobilie, die nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt ist

Bei vielen neu gebauten Doppelhäusern kann es vorkommen, dass das Grundstück für eine Teilung zu klein ist und diese deshalb unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen:

Wenn die Immobilie auf einem Grundstück steht, das groß genug ist, um dieses real zu teilen, werden Sie Alleineigentümer Ihrer Haushälfte. Was genau bedeutet das Wort Realteilung? Lesen Sie hier weiter, was es mit der Zwei-Parteien Eigentümergemeinschaft auf sich hat.

Realteilung vs. Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz

Meistens gehören Häuser auf sehr kleinen Grundstücken zu einer WEG, da Grundstücke erst ab einer bestimmten Größe tatsächlich real geteilt werden können. Ist das Grundstück groß genug, um es zu teilen, spricht man hier also von einer Realteilung.

Wenn diese Realteilung nicht möglich ist, wird eine Eigentümergemeinschaft gegründet. Aber auch Nachbarschaftsverträge oder andere rechtliche Vorgaben können die Teilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere eigenständige Grundstücke verhindern.

Realteilung oder Wohnungseigentumsgesetz?

• kleine Grundstücke unterliegen meist Wohnungseigentumsgesetz
• große Grundstücke können real geteilt werden
• Nachbarschaftsverträge oder rechtliche Vorgaben können Teilung verhindern

Das Teilen eines Grundstücks nach Wohnungseigentumsgesetz muss nicht unbedingt etwas Schlechtes bedeuten. Allerdings kann es so öfter zu Streit und Uneinigkeiten über das Gemeinschaftseigentum oder die Sondernutzungsrechte kommen. Dank der WEG Reform 2020 haben Sie als Eigentümer zwar deutlich mehr Rechte als zuvor, sind in Ihrem Handeln um das Gemeinschaftseigentum aber trotzdem eingeschränkt.

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Damit Sie sich trotz Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft nicht einschränken müssen, schauen wir uns nun Ihre Rechte und Pflichten an, die Sie in einer Eigentümergemeinschaft haben.

Rechte und Pflichten in Mehrhausanlagen

Wenn Sie ein Haus in einer Mehrhausanlage erwerben, haben Sie die gleichen Rechte und Pflichten zu erfüllen, wie Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus.

Deshalb sollten Sie sich vor dem Erwerb eines solchen Hauses im Klaren sein, da Sie jetzt alle Entscheidungen, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, mit Ihrem Miteigentümer abklären müssen. Sie stehen also jetzt eins gegen eins und haben keine große Eigentümergemeinschaft im Rücken, die Ihre Meinung bei Abstimmungen teilen kann.

Schauen wir uns an, wie das Gemeinschaftseigentum gehandhabt wird und was dazu zählt.

Gemeinschaftseigentum in Mehrhausanlagen

Sie sollten zudem wissen, dass bei Mehrhausanlagen die gleichen Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum zählen, wie bei Mehrparteienhäusern. So können Sie nicht einfach einen Ausbau Ihres Daches vornehmen, oder eben schnell eine Markise anbringen lassen, da dies unter bauliche Veränderungen an der Immobilie fällt, die mit Ihrem Miteigentümer zunächst besprochen werden müssen.

Zum Gemeinschaftseigentum in Mehrhausanlagen zählen:

• Fundament
• Außenwände
• tragende Innenwände
• Geschossdecken
• Dach
• Fenster
• Eingangstüren

Um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum durchführen zu können, muss es also zu einem Beschluss beider Parteien kommen. Wann so ein Beschluss umgesetzt werden kann, lesen Sie hier.

Beschlussfähigkeit von Zwei-Parteien-EG's

Da bei einer Abstimmung um Sanierung oder Modernisierung immer Dreiviertel aller Eigentümer, denen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile gehören, zustimmen müssen, müssen bei einer WEG eines Doppelhauses immer beide Parteien mit einverstanden sein, da sonst der Beschluss nicht umgesetzt werden kann.

Wann kann ein Beschluss umgesetzt werden?

• mindestens 3⁄4 aller Eigentümer, die mehr als 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, müssen zustimmen
• beide Parteien müssen also einverstanden sein

Ein gutes Verhältnis zu Ihrem Nachbarn ist das Fundament für eine gut funktionierende Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft:

Über Ihr Sondereigentum in einer Mehrhausanlage hingegen dürfen Sie eigenmächtig entscheiden.

Sondereigentum in Mehrhausanlagen

Wenn Sie etwas innerhalb Ihrer vier Wände verändern oder die Innenseite Ihrer Haustür streichen wollen, ist das kein Problem. Über das Sondereigentum einer Immobilie sind Sie Alleineigentümer und dürfen somit auch selbst darüber bestimmen.

Zum Sondereigentum zählt:

• alle Räume Ihrer Haushälfte
• Bodenbeläge
• nicht tragende Wände
• Sanitäranlagen
• Türen der Wohnung
• Haustür von Innen

Wenn Ihr Grundstück über einen Garten verfügt, kann dies Fluch und Segen zugleich sein. Da ein Garten nicht als Sondereigentum festgelegt werden kann, sollten Sie sich dafür sogenannte Sondernutzungsrechte einholen, um einen Streit mit Ihrem Nachbarn um die Nutzung des Gartens zu vermeiden.

Sondernutzungsrechte in Mehrhausanlagen

In der Teilungserklärung der Immobilie können Regelungen aufgeführt sein, die von Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Dazu zählen eingeräumte Sondernutzungsrechte für bestimmte Parteien der Eigentümergemeinschaft. Diese beschreiben ein bestimmtes Recht eines einzelnen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum.

Bestimmte Teile der Immobilie können somit trotzdem ausschließlich der Nutzung eines einzigen Eigentümers unterliegen, wie zum Beispiel ein privater Garten oder Terrasse. So kann die Nutzung dieser geregelt werden.

Sondernutzungsrechte im Überblick:

• in Teilungserklärung aufgeführt
• bestimmtes Recht eines Einzelnen am Gemeinschaftseigentum
• ausschließliche Nutzung bestimmter Teile einer Immobilie

Die Nutzung eines Gartens kann in vielen Fällen durch das Einrichten von Sondernutzungsrechten geregelt werden:

Exkurs: Teilungserklärung legt Regeln fest

Die Teilungserklärung kann, wenn diese korrekt formuliert ist, eine Abhilfe für Streit sein. Wenn in dieser schon von vornherein von beiden Parteien bestimmte, vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen getroffen werden, können Eigentümer auch ohne Zustimmung des Nachbarn bestimmte Dinge am Gemeinschaftseigentum verändern.

Unter die typischen Änderungen fallen unter anderem der Dachbodenausbau, das Anbringen einer Markise, ein Fensteraustausch oder den Bau eines Wintergartens. Ist die Teilungserklärung hingegen schlecht formuliert, wird hier immer auf das Wohnungseigentumsgesetz verwiesen werden und Streitereien sind quasi schon vorprogrammiert.

Wie kann eine Teilungserklärung Regeln festlegen?

• muss korrekt formuliert sein
• Aufführen von Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regeln
• Änderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmungen werden somit erlaubt

Wenn sich die Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft für Sie gut anhört, oder Sie gemeinsam mit einem Bekannten solch eine Gemeinschaft gründen wollen, sollten Sie vor dem Kauf eines Doppelhauses einige Dinge beachten. Schauen wir uns diese nun an.

Was sollte man beim Kauf beachten?

Wenn Sie sich trotz aller Bedenken dazu entschieden haben, ein Haus in einer Mehrhausanlage unter dem Wohnungseigentumsgesetz zu erwerben, sollten Sie vor dem Kauf einige Dinge unbedingt beachten.

Bevor Sie also solch ein Haus kaufen, sollten Sie vorher immer einen Blick ins Grundbuch werfen können, um sich zu vergewissern, ob das Haus auf einem eigenen Grundstück steht oder ob Sie das Grundstück mit Ihren Hausnachbarn teilen müssen.

Wichtig ist, im Bauplan des Hauses nachzusehen, ob beide Häuserhälften über eine weitgehend selbstständige Haustechnik verfügen, was bei alten Häusern oft nicht der Fall ist. So sollten Heizung, Leitungen für Strom und/oder Wasser sowie das Treppenhaus möglichst getrennt sein.

Zudem sollte man in der Teilungserklärung nachsehen und wenn bislang nicht aufgeführt, festlegen, wie bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unterhalten und bei Bedarf instand gesetzt werden. Dazu zählen zum Beispiel der gemeinsame Zuweg oder Hof, das Hoftor und die Außenzäune. Diese Regelungen werden als sogenannte Dienstbarkeiten bezeichnet und müssen im Grundbuch aufgeführt sein.

Was sollte vor dem Kauf getan werden?

• Blick ins Grundbuch (Wohnungseigentumsgesetz oder Realteilung?)
• Ansehen des Bauplans (selbstständige Haustechnik vorhanden?)
• Ansehen der Teilungserklärung (Sondernutzungsrechte aufgeführt?)

Der Bauplan des Hauses gibt Aufschluss über die Aufteilung der Räume:

Lohnt es sich, Teil einer Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft zu werden? Fassen wir noch einmal das gelernte zusammen.

Was Sie bei Zwei-Parteien-EGs wissen müssen

Bei einem Kauf eines Hauses in einer Mehrhausanlage, die unter das Wohnungseigentumsgesetz fällt, ist immer Vorsicht geboten. In den meisten Fällen lässt sich von solch einem Kauf abraten, da bei dieser Art der Eigentümergemeinschaft Auseinandersetzungen mehr oder weniger vorprogrammiert sind. Auch wenn Sie sich mit Ihrem derzeitigen Nachbarn gut verstehen, kann es immer zu einem Eigentümerwechsel kommen.

Zudem ist der Einzug in eine Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft mit sämtlichen Pflichten und Rechten verbunden, an die Sie sich halten müssen. Sie haben nie freies Entscheidungsrecht, wenn es um die Fassade oder einen Anbau an Ihrem Haus geht, denn diese Dinge fallen unter das Gemeinschaftseigentum, das im Wohnungseigentumsgesetz streng geregelt ist. Bei allen Entscheidungen müssen also beide Parteien mit einverstanden sein, da sonst kein gültiger Beschluss zustande kommt.

Sollten Sie sich doch für einen Kauf entscheiden, ist es ratsam, immer bestimmte Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festzulegen. Doch auch trotz dieser Regelungen werden Sie in Ihrem Handeln immer eingeschränkt sein.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Eigentümerwechsel können Streit verursachen
• verbunden mit Rechte und Pflichten
• kein freies Entscheidungsrecht um Gemeinschaftseigentum
• beide Parteien müssen einem Beschluss einstimmig zustimmen
• Sondernutzungsrechte müssen erst festgelegt werden

Sie sind erst neulich in eine Eigentümergemeinschaft eingetreten oder haben vor, eine Eigentumswohnung in einer WEG zukaufen? Dann finden Sie im nächsten Abschnitt alle nötigen Informationen, die Sie zum Eintritt in eine WEG benötigen.

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft