Beschlussfähigkeit WEG: Eigentümerversammlung, Neuerungen WEG Reform 2020 & Beschlussanfechtungen

Beschlussfähigkeit WEG - Wer Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, muss Kompromisse eingehen können, denn ein einzelner Eigentümer darf niemals alleine über das Gemeinschaftseigentum bestimmen. Um einen Beschluss zu treffen, muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Je nach Begebenheit ist diese allerdings nicht immer beschlussfähig und muss dazu bestimmte Richtlinien erfüllen, die einen Beschluss gültig machen. Wann ist die WEG beschlussfähig? Und welche Neuerungen brachte die WEG Reform 2020 mit sich? Lesen Sie hier alles zum Thema Beschlussfähigkeit in einer WEG. Zurück zur Übersicht: Eigentümerversammlung. Zurück zu: WEG.

Was ist die Beschlussfähigkeit einer WEG?

Eine Eigentümergemeinschaft muss gemeinsame Entscheidungen treffen, die das Gemeinschaftseigentum angehen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist dazu da, um alle wichtigen Beschlüsse zu treffen, die Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorsehen. Hierbei hat jeder Eigentümer ein bestimmtes Stimmrecht, welches sich nach seinem Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie richtet.

Um einen Beschluss beschließen zu können, musste per Gesetz immer eine bestimmte Anzahl an Miteigentümern anwesend sein. Allerdings wurde das Wohnungseigentumsgesetz, welches die Grundlage der WEG bildet, im Jahr 2020 generalüberholt.

Seit der gesetzlichen Neuerung richtet sich die Beschlussfähigkeit nicht mehr nach der Teilnehmerzahl, sondern ist bei jeder Einberufung der Eigentümerversammlung automatisch gegeben, egal wie viele Eigentümer oder deren Vertreter anwesend sind.

Dennoch ist die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung wie folgt definiert:

Beschlussfähigkeit = Bestimmte Anzahl an Stimmen auf Eigentümerversammlung

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Werfen wir zu Beginn einen genaueren Blick auf die Beschlussfähigkeit.

Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit & WEG Reform

Eine Eigentümergemeinschaft lebt von der Demokratie. Dabei sind der gemeinsame Austausch und Abstimmungen über Neuerungen, Sanierungen, Reparaturen, Modernisierungen und die finanziellen Mittel für das Gemeinschaftseigentum besonders wichtig. Um diese Demokratie zu gewährleisten, wird einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen.

In der Eigentümerversammlung werden wichtige Dinge, wie der Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung beschlossen und genehmigt. Wenn ein Antrag auf eine kostspielige Änderung am Gemeinschaftseigentum besteht, muss dieser auf der Versammlung angesprochen und von den Eigentümern genehmigt werden.

Generell gilt, eine Eigentümerversammlung ist nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetz 2020 immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile.

Hier ein kurzer Überblick, wann die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist:

• Vor 2020: Bei mindestens 50 % der vertretenen Miteigentumsanteile
• Nach 2020: Immer, auch wenn nur ein Eigentümer anwesend ist

Auf der Eigentümerversammlung kann jeder Eigentümer sein Anliegen vortragen und mit den anderen Miteigentümern darüber diskutieren und sich austauschen:

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes brachte den Eigentümern deutlich mehr Rechte ein. Generell ist es nun einfacher, Beschlüsse zu verabschieden. Um die Gesetzesänderungen besser zu verstehen, schauen wir uns jetzt die Unterschiede, die der neue Gesetzesentwurf mit sich gebracht hat, etwas genauer an.

Beschlussfähigkeit vor und nach WEG Reform: Unterschiede

Wann eine Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, hat sich mit der Neuerung des Wohnungseigentumsgesetz 2020 geändert. Hier sind die Unterschiede der Änderungen noch einmal im Überblick:

Vor der WEG Reform 2020

Vor der WEG Reform 2020 waren Sie als Eigentümer, um einen Beschluss durchzusetzen, immer vom Erscheinen Ihrer Miteigentümer abhängig.

Generell galt:

Die Eigentümerversammlung war nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer oder deren Vertreter repräsentiert wurden.

Diese Reform im Wohnungseigentümergesetz wurde eingeführt, da Eigentümerversammlungen, die nicht beschlussfähig waren, eine Zeit- und Geldverschwendung sowohl für die anwesenden Eigentümer, als auch die Verwalter der WEG darstellten.

Zudem fällt mit der Neuerung der Tagesordnungspunkt "Feststellung der Beschlussfähigkeit" weg und man kann schneller zu den wichtigen Themen übergehen.

War die Beschlussfähigkeit, nicht gegeben, musste immer eine Wiederholungsversammlung abgehalten werden. Bei dieser bestand jedoch immer, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen, eine Beschlussfähigkeit, sofern dies in der Einladung ausgezeichnet war.

Wenn ein Eigentümer die Versammlung früher als geplant verlassen hat und bisher nicht alle Tagespunkte beschlossen worden sind, konnte die Beschlussfähigkeit der Eigentümergemeinschaft zerfallen, da nicht mehr genug Miteigentumsanteile repräsentiert wurden.

Was waren die Nachteile des alten Gesetzes?

• Zeit- und Geldverschwendung, wenn nicht Beschlussfähig
• Beschlussfähigkeit musste durch Berechnungen auf Eigentümerversammlung festgestellt werden
• Einberufen einer Wiederholungsversammlung bei Beschlussunfähigkeit
• Beschlussfähigkeit zerfiel, wenn Eigentümer Versammlung frühzeitig verließen

Nach der WEG Reform 2020

Die Reform hat für Sie als Eigentümer einiges erleichtert. Sie müssen nun keine Rücksicht mehr auf die Anzahl der Eigentümer nehmen, die Ihren Vorschlag unterstützen und können auch als einziger Vertreter einen Beschluss verabschieden.

Generelle Neuerungen sind:

• immer beschlussfähig, egal, wie viele Miteigentumsanteile vertreten sind
• auch beschlussfähig, wenn eine einzige Vollmacht eines stimmberechtigten Eigentümers vorliegt
• einfacher Mehrheitsbeschluss reicht aus, um Beschlüsse zu fassen

Generell ist es also für jeden Eigentümer von Vorteil, zu der jährlichen Eigentümerversammlung zu erscheinen. Auch wenn Sie diese als lästig empfinden, liegt die Versammlung in ihrem persönlichen Interesse. Wenn Ihre Stimme auf der Versammlung nicht vertreten wird, können Entscheidungen über Ihren Kopf getroffen werden.

Seit der WEG Reform sind auch Eigentümerversammlungen beschlussfähig, bei denen nur zwei Miteigentumsanteile vertreten sind:

Die WEG Reform 2020 hat für Wohnungseigentümer und Verwalter einige Neuerungen mit sich gebracht. Welche sind das genau? Werfen wir einen kurzen Blick auf die neuen Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung durch die Reform.

Exkurs: Weitere neue Beschlussfassungen der WEG Reform

Für die Eigentümerversammlung gibt es seit 2020 generell einige neue Regelungen. So werden die Fristen zur Einberufung verlängert, sowie die Art der Einladung. Auch können inzwischen Eigentümer die Versammlung selbst einberufen, wenn der Verwalter nicht zur Verfügung steht. Im Gegensatz zur alten Auflage des Gesetzes, ist eine Eigentümerversammlung nun generell beschlussfähig, egal, wie viele Eigentümer anwesend sind.

Hier die neuen Gesetze zur Eigentümerversammlung im Überblick:

• Einberufungsfrist: Verlängerung von zwei auf drei Wochen
• Einladung kann nun über Textform, sowie Schriftform erfolgen
• Eigentümer können Versammlung nun selbst einberufen
• es gibt nun die Möglichkeit, online an Versammlung teilzunehmen (Reine Online-Veranstaltungen nach wie vor nicht erlaubt)
• Eigentümerversammlung ist nun generell beschlussfähig, keine Mindestanzahl von Eigentümern mehr notwendig
• elektronische Beschlüsse sind nun erlaubt

Tipp! Wenn Sie mehr über die Neuerungen des Wohnungseigentumsgesetzes wissen wollen, lesen Sie hier unseren gesamten Beitrag zu Thema!

• WEG Reform 2020

In einer großen Wohnanlage findet man meistens Verbündete, die sein Anliegen in der Eigentümerversammlung unterstützen. Doch wie sieht es aus, wenn die Eigentümergemeinschaft aus nur zwei Mitgliedern besteht?

Beschlussfähigkeit: Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft

Das Leben in einer Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft kann oft gut gehen, viel mehr jedoch ist hier Streit vorprogrammiert, wenn es um die Durchsetzung von Änderungen am Gemeinschaftseigentum geht. Da bei einer Abstimmung um Sanierung oder Modernisierung immer Dreiviertel aller Eigentümer, denen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile gehören, zustimmen müssen, müssen bei einer WEG eines Doppelhauses immer beide Parteien mit einverstanden sein, da sonst der Beschluss nicht umgesetzt werden kann.

Wann kann ein Beschluss umgesetzt werden?

• mindestens 3⁄4 aller Eigentümer, die mehr als 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, müssen zustimmen
• beide Parteien müssen also einverstanden sein

Wenn eine der Partei nicht mit dem Beschluss einverstanden ist, kann dieser innerhalb eines bestimmten Zeitraums angefochten werden. Was dazu nötig ist, erfahren Sie in Kürze hier.

Wenn Sie Eigentümer einer Doppelhaushälfte sind, sind Sie in vielen Fällen gleichzeitig Teil einer Zwei-Parteien Eigentümergemeinschaft:

Sollten Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sein, müssen Sie diesen nicht einfach so hinnehmen. Jeder Eigentümer hat das Recht, mit Vorlage bestimmter Dokumente den Beschluss anzufechten. Wie dies vonstattengeht, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Anfechten der Beschlüsse: Protokollvorlage & Formulierung

Oft kommt es vor, dass einige Eigentümer nicht immer mit allen Beschlüssen einverstanden sind. Wenn dies der Fall ist, können Beschlüsse angefochten werden. Dafür muss Ihnen als Eigentümer das fertige Protokoll vorliegen, denn die genaue Formulierung des Beschlusses ist hierbei am wichtigsten.

Demnach sollte das Eigentümerversammlungsprotokoll, neben den fertigen Beschlüssen, auch alle Einwände des Verwalters oder der Eigentümer enthalten. Allerdings ist zu beachten, dass die Beschlüsse ab dem Datum der Festlegung sofort gültig sind, auch ohne das vorliegende Protokoll.

Wann können Beschlüsse angefochten werden?

• vorliegen des Protokolls
• unstimmige Formulierung
• fehlende Einwände

Sie sind erst neulich in eine Eigentümergemeinschaft eingetreten oder haben vor, eine Eigentumswohnung in einer WEG zu kaufen? Dann finden Sie im nächsten Abschnitt alle nötigen Informationen, die Sie zum Eintritt in eine WEG benötigen.

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft