Immobilien vermieten: Voraussetzungen, Kosten, Mietvertrag und Übergabe – Mietrecht

Vermieten - Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, mit dem Ziel diese zu vermieten, muss sich zwangsläufig mit einem Thema beschäftigen: Vermietung. Außer, Sie bestellen eine Hausverwaltung, dann kümmert diese sich um die Vermietung. Wenn Sie sich dazu entschließen die Hausverwaltung selbst zu machen, dann sind diese Vermieter Erfahrungen und Tipps für Sie! Alles zu den Voraussetzungen, Kosten, Mietverträgen, der Übergabe und - auch das muss sein - Mietrecht.

Vom Immobilienkauf zur Vermietung

Vermietete Immobilien gelten als wertstabile Anlage mit regelmäßigem Ertrag, bei der Sie auch von einer langfristigen Wertsteigerung profitieren können. Eine dauerhafte Vermietung, einer Immobilie, nimmt viel Zeit in Anspruch, dem sollten Sie sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage bewusst sein.

Lernen Sie jetzt die einzelnen Schritte vom Immobilienkauf zur Vermietung detailliert kennen.

Persönliche Voraussetzungen für Vermieter

Als Vermieter in Spe sollten Sie gewisse Rahmenbedingungen erfüllen. Diese Voraussetzungen umfassen sowohl finanzielle als auch persönliche Aspekte.

Zum einen sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, und zum anderen müssen die monatlichen Einkommensreserven ausreichen, um die Finanzierungsrate auch im Falle eines Leerstands oder Zahlungsverzug für einige Monate zahlen zu können.

Daneben sollten Sie als Vermieter grundsätzlich:

• Interesse am Immobilienmarkt haben
• zeitliche Kapazitäten haben (Verwaltung)
• Kommunikationsfähig sein

Egal, ob in einer WEG oder mit Ihrem Mieter - als Vermieter haben Sie immer persönlichen Umgang mit Menschen. Die Fähigkeit zur Kommunikation sollten Sie daher auch in Konfliktsituationen nicht verlieren.

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Was müssen Vermieter bei der Vermietung beachten?

Gerade wenn es sich um Ihre erste vermietete Immobilie handelt, gibt es viele Dinge als Neu-Vermieter zu beachten. Vermeiden Sie Risiko bei der Vermietung.

Zu den Pflichten von Vermietern gehören beispielsweise:

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung
• jährliche Wirtschaftsprüfung des Finanzamts
• bei WEG's: Eigentümerveranstaltungen
• Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Übernahme von Reparaturkosten
• Potenzielle Rechtsstreitigkeiten

Achten Sie insbesondere auf Ihre Verträge, denn so sparen Sie sich Stress in der Vermietung, von Tag 1! Unsere Empfehlung:

• Mietvertrag: 19 Tipps und Erfahrungen
• Mietvertrag erstellen: Worauf achten

Anfallende Kosten bei Vermietung von Wohnungen

Vermietete Immobilien bringen Ihnen nicht nur Erträge, sondern verursachen auch laufende Kosten. Diese Kosten lassen sich teilweise auf Mieter umlegen, teilweise müssen Sie als Vermieter für die Kosten aufkommen.

Diese Kosten dürfen Sie nicht auf Mieter umlegen:

• Verwaltungskosten
• Renovierungskosten
• Instandhaltungsrücklage

Zu den Verwaltungskosten zählen beispielsweise Gebühren im Falle einer Hausverwaltung oder Steuerberaterhonorare. Genauso dürfen Renovierungskosten, die der Instandhaltung der Wohnung dienen, nicht auf den Mieter umgelegt werden. Welche kosten auf Ihre Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen:

• Grundstückslasten
• Wasser, Heizung, Gas
• allgemeine Kosten

Unter die allgemeinen Kosten fallen insbesondere die Kosten für den Betrieb und die Wartung von Aufzügen, Müllgebühren, Gebäudereinigung, Hausmeisterkosten oder die Gebäudeversicherung.

Wohnung inserieren: Exposé, Makler, Plattform

Am Beginn einer erfolgreichen Vermittlung steht das Inserat. Mit dem Exposé verschaffen Sie Ihren potenziellen Mietinteressenten schon vor der Besichtigung einen Eindruck über Daten und Fakten der Wohnung. Dabei ist es Ihnen selbst überlassen, ob Sie einen Mieter mithilfe eines Maklers suchen oder eigenständig auf einer Online-Plattform inserieren.

Ein aussagekräftiges Exposé sollte beinhalten:

• Aussagekräftige Fotos - Tipp! Foto Checkliste in Downloads
• Grundriss
• Ausstattung und Merkmale
• Energieausweis

Handelt es sich um Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage, ist es ratsam einen Makler zu beauftragen. Der Makler hilft Ihnen nicht nur bei der Suche nach einem geeigneten Mieter, sondern steht Ihnen auch bei anderen Fragen zum Thema Vermietung hilfreich zur Seite.

Die Maklerleistungen im Überblick:

• Persönliche Beratung
• Erstellung des Exposés
• Bewerbung der Immobilie
• Bearbeiten von Anfragen
• Besichtigungstermine
• Bonitätsprüfung von Mietern
• Koordination Vertragsunterzeichnung
• Wohnungsübergabe

Diese Phase heißt vor allem eines: Kommunikation. Alternativ, beauftragen Sie einen Makler.

Wohnungsbesichtigung: Mietobjekten präsentieren

Auch potenzielle Mieter möchten sich, bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, ein Bild vor Ort machen. Dabei sollten Sie die Wohnung möglichst professionell präsentieren und Fehler vermeiden. Wir die Wohnung derzeit noch genutzt, müssen Sie die Besichtigungstermine frühzeitig mit dem Mieter abstimmen. Aber auch leer stehende Wohnungen sollten Sie auf eine bevorstehende Besichtigung vorbereiten. Oftmals kann mit geringem Aufwand das Erscheinungsbild aufgewertet werden.

Wohnungsbesichtigungsthemen im Überblick:

• Vermieterbesichtigungsrecht 
• Ablauf der Wohnungsbesichtigung
• Tipps für die Besichtigung

Auch bei großem Interesse an Ihrer Immobilie sollten Sie Massenbesichtigungen vermeiden. Individuelle Besichtigungen bieten Ihnen die Gelegenheit, die Interessenten persönlich kennenzulernen und eine Vorauswahl zu treffen. Eine Besichtigung dauert dabei in der Regel zwischen 15 und 20 Minuten.

Mieterauswahl: Selbstauskunft und Schufa-Auskunft

Als privater Vermieter ist es oftmals schwierig den idealen Mieter zu finden, dennoch gibt es einige Dokumente und Unterlagen, die Sie sich von Mietinteressenten vorlegen lassen und Ihnen bei der Entscheidung helfen können.

Unterlagen, die Sie vom Mieter verlangen sollten:

• aktuelle Schufa-Auskunft
• Mieterselbstauskunft
• Einkommensnachweis
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Aber auch persönliche Aspekte wie Sympathie sollten Sie bei der Wahl des Mieters berücksichtigen. Es handelt sich um eine langfristige Entscheidung - ist ein Mieter einmal in der Wohnung, werden Sie ihn schwierig wieder los. Daher sollte die Chemie zwischen Ihnen und Ihrem Mieter stimmen.

Tipp! Nutzen Sie jetzt unser kostenloses Tool, um die richtigen Fragen zu stellen und sich die Mieterauswahl zu erleichtern:

• Fragen von Vermietern

Mietrecht: Mietvertrag & Nutzungsvorschriften

Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Das Mietrecht zu Vermietung von Wohnräumen wir in den §§549-577a BGB festgelegt. Das Mietrecht für die Nutzung von Geschäftsräumen regeln die §§578-580a BGB.

Mietrecht im Überblick:

• Vorschriften für Mietobjekte
• regelt Umgang und Nutzung mit Mietobjekten
• Mietvertrag und Kündigung
• Mietpreis und Mietpreisbremse

Vermeiden Sie Irrtümer im Mietrecht zu glauben. Informieren Sie sich in unserem Guide für Vermieter. Alle Details über das Thema Mietrecht erfahren Sie in Zukunft in unserem Ratgeber Mietrecht.

• Mietrecht Ratgeber

Mietpreis, Nebenkosten und Mietkaution

Grundsätzlich kann die Miethöhe zwischen Ihnen und dem Mieter frei ausgehandelt werden, sie sollte sich dabei jedoch an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren. Diese Vergleichsmieten finden Sie im Mietspiegel der Gemeinde. Wenn es für Ihre Stadt keinen Mietspiegel gibt, können Sie sich an anderen Mietangeboten auf Immobilienportalen orientieren.

Mietpreise ermitteln durch:

• Mietspiegel mit Vergleichsmieten
• Mietangebote auf Immobilienportalen

Neben dem Mietzins ist es ratsam, eine Mietkaution von Ihren Mietern zu verlangen. Gesetzlich dürfen Sie vom Mieter maximal eine Kaution in der Höhe von drei Monatskaltmieten verlangen. Die Kautionszahlung geht jedoch während der Mietzeit nicht in den Besitz des Vermieters über, sondern wird von diesem lediglich treuhänderisch verwaltet. Um sich abzusichern, sollte jeder Vermieter eine Mietkautionsversicherung abschließen, wobei sich ein Vergleich der Mietkaution oftmals lohnt.

Mehr zum Thema Mietpreis, Nebenkosten und Kaution lernen Sie in unserem Ratgeber Miete und Mietzahlungen.

• Miete und Mietzahlungen

Übergabe der Mietwohnung an den Mieter

Mit dem Beginn des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe der Wohnung an Ihren neuen Mieter. In diesem Zuge erhält er auch die ihm zustehenden Schlüssel. Ratsam ist es, ein kurzes Übergabeprotokoll anzufertigen, das von beiden Parteien unterzeichnet wird.

Das Übergabeprotokoll sollte beinhalten:

• Datum, Namen und Anschriften
• Zustand der Wohnung
• Auflistung von möglichen Mängeln
• Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel
• alle Zählerstände (Strom, Wasser, etc.)

Denken Sie auch an die Inventarliste der Immobilie bei der Übergabe!

Alle Details zum Thema Wohnungsübergabe an den Mieter lernen Sie demnächst in unserem Ratgeber.