Verpachtete Immobilie (Pacht): Kaufvertrag Sonderfall, Überblick & Ratgeber

Sonderfall Pacht - Sie möchten ein Grundstück kaufen, doch dieses ist derzeit verpachtet. Welche Auswirkungen hat die Pacht auf den Immobilienkauf und wie wirkt sich ein Kauf auf die Pacht aus? Lernen Sie, was Sie über den Sonderfall Pacht beim Hauskauf wissen müssen und wie sich die Pacht vom Erbbaurecht unterscheidet. Zudem erfahren Sie, welche Pflichten auf Sie als Käufer eines verpachteten Grundstücks zukommen, welche Vorteile die Pacht bringt und eventuelle Nachteile. Zuletzt lernen Sie, wie Sie das Pachtverhältnis beenden können und was Sie bei der Kündigung beachten müssen.

Hier geht es zurück zum Kaufvertrag für Immobilien.

Kaufvertrag und Pacht: Überblick

Sie ziehen in Erwägung eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen, aber dieses ist derzeit verpachtet? Dabei wollen Sie das Grundstück eigentlich selbst nutzen? Was müssen Sie wissen oder tun? Dieses Szenario kann sowohl beim Käufer als auch Verkäufer für viele Verunsicherungen und Bedenken sorgen. Ob diese berechtigt oder unberechtigt sind erfahren Sie hier.

Was ist ein Pachtvertrag?

Zunächst sollten Sie wissen, was ein Pachtvertrag überhaupt ist und welche Besonderheiten dieser mit sich bringt. Ein Pachtvertrag ähnelt einem Mietvertrag. Dabei hält es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches befristet oder unbefristet geschlossen wird. Der Verpächter überlässt dem Pächter die Nutzung des Grundstücks und räumt ihm dabei zusätzlich das Recht ein, den Ertrag aus dem gepachteten Grundstück zu ernten. Der Pächter hat dafür zu sorgen, dass das gepachtete Grundstück inklusive des Inventars gepflegt wird.

Häufig werden Pachtverträge über die folgenden Liegenschaften abgeschlossen:

• Gastronomieflächen
• Agrarflächen
• Hotels
• Schrebergärten
• Bootshäuser

Unterschied: Pacht und Erbpacht

Das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, stellt eine spezielle Form der Pacht dar. Das Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem Grundstück, dessen Eigentümer nicht der Bauherr ist, zu bauen. Für die Nutzung werden dem Eigentümer und Erbbaurechtsgeber regelmäßig Erbzinsen gezahlt. Übliche Laufzeiten solcher Verträge liegen zwischen sechzig und neunundneunzig Jahren. Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages haben Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Wird dies nicht genutzt, geht das Haus auf den Grundstückseigentümer über.

Besonderheiten des Verkaufs: Käufer übernimmt Pflichten

Grundsätzlich ist es möglich ein verpachtetes Grundstück zu verkaufen. Wird ein Pachtland verkauft, übernehmen Sie, der Käufer, alle Pflichten vom Verkäufer. Der Verkäufer muss Sie daher unbedingt darüber aufklären, wie lange die Pacht noch läuft, falls das Grundstück für eigene Zwecke gebraucht wird und über weitere Regelungen die die Pacht betreffen.

Darüber hinaus sollte der Pächter über den anstehenden Verkauf informiert werden. Ist beispielsweise ein Vorkaufsrecht im Pachtvertrag vermerkt, können Sie so unangenehme Überraschungen nach einem vermeintlich erfolgreichen Immobilienverkauf vermeiden.

Zusammengefasst ist also wichtig:

• Käufer übernimmt Pflichten aus Pachtvertrag
• Pächter sollte über Verkauf informiert werden

Käufer von Pachtobjekten: Pachtvertrag prüfen

Für den Fall, dass Sie ein verpachtetes Objekt erwerben möchten ist es wichtig, dass Sie sich vorab über Ihre Rechte und Pflichten bezüglich der Pacht informieren. Selbstverständlich dürfen Sie als neuer Eigentümer dem Pächter kündigen, Sie müssen sich aber dabei an die Vertragsbedingungen halten. Unter Umständen hat der Pächter ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück, dieses muss im Pachtvertrag vermerkt sein. Daher sollten Sie vor dem Kauf unbedingt den bestehenden Pachtvertrag vom Verkäufer verlangen.

Zwischenfazit:

Die Pacht bleibt bei einem Eigentümerwechsel in der Regel bestehen, die Vertragsvereinbarungen können sich aber ändern.

Kauf bricht Pacht? Änderung des Pachtvertrags möglich

Kann die Pacht durch einen Eigentümerwechsel gebrochen werden? Um diese Frage zu beantworten, sollte man zum besseren Verständnis den Vergleich zum Mietrecht ziehen. Ein Kauf bricht die Miete nicht. Vergleichbares lässt sich auf die Pacht übertragen. Grundsätzlich bricht ein Kauf kein bestehendes Pachtverhältnis ab, da die Pacht ein dispositives Recht darstellt. So erlischt die Pacht nicht automatisch nach einem Kauf, Sie können aber als Käufer die vertraglichen Vereinbarungen mit dem Pächter abändern.

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Kündigung Pachtvertrag: Form und Frist der Kündigung

Sie haben sich für den Kauf der verpachteten Immobilie entschieden und möchten das Pachtverhältnis beenden? Dann erfahren Sie jetzt wie Sie als neuer Eigentümer einen Pachtvertrag kündigen können. Dafür ist zunächst eine schriftliche Kündigung des Pachtvertrags erforderlich. Wichtig ist, dass Sie bei der Kündigung die folgenden Aspekte beachten:

Kündigungsfrist:

Die Kündigungsfrist hängt von den Vertragsvereinbarungen ab. Oftmals werden Pachtverträge jedoch unbefristet geschlossen. In diesem Fall gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die mindestens bei einem halben Jahr liegen. Handelt es sich um eine verpachtete Agrarfläche beträgt die Kündigungsfrist zwei Jahre.

Form der Kündigung:

Ein Pachtvertrag kann nur ordentlich, also schriftlich, gekündigt werden. Das Schreiben muss das exakte Kündigungsdatum enthalten, welches der Kündigungsfrist entspricht. Die Kündigung sollte zudem per Einschreiben verschickt werden und muss handschriftlich von Ihnen unterschrieben werden.

Eine außerordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn die Bedingungen hierfür erfüllt sind und wichtige Gründe vorliegen.

Zusammengefasst ist für die Kündigung wichtig:

• Kündigungsfrist
• schriftliche Kündigung
• Kündigungsdatum
• per Einschreiben
• handschriftlich unterschrieben

Sofern Sie diese beiden Punkte bei der Kündigung beachten, steht einer Kündigung des Pachtverhältnisses nichts im Weg. Trotzdem sollten Sie bei Unsicherheiten sich an einen Anwalt wenden.

Mehr dazu hier: Kündigung Pachtvertrag.

Kauf trotz Pacht: Das erwartet Sie als Käufer

Immobilienverkauf mit oder ohne Pachtvertrag: Was ist besser? Diese Frage lässt sich nicht einheitlich beantworten. Sind Sie Investor und suchen nach einem Grundstück für die Umsetzung eines Immobilienprojekts, ist es von Vorteil, wenn das Grundstück nicht verpachtet ist. Auch wenn Sie vorhaben das Grundstück selbst zu nutzen könnte die Pacht ein Hindernis sein. Haben Sie das Grundstück als Kapitalanlage erworben, stört eine Verpachtung Sie im Regelfall nicht.

Vorteile: Einnahmen und Potential als Wertanlage

Die Vorteile im Überblick:

• Pachterträge als Einnahmen
• Kapitalanlage / Wertanlage

Nachteile: Eingeschränkte Nutzung und schwieriger Weiterverkauf

Die Nachteile im Überblick:

• Hindernis bei Immobilienprojekten
• Einschränkungen für Selbstnutzung
• Grundstück lässt sich schwerer veräußern
• Kaufpreiseinbußen

Zusammengefasst: Eine Pacht steht einem Kauf nicht im Weg

Sofern Sie überlegen ein verpachtetes Grundstück zu erwerben, sollten Sie sich unbedingt vorab mit den damit verbunden Pflichten gegenüber dem Pächter auseinandersetzen. Für den Fall, dass Sie eines verkaufen möchten, ist es ratsam den Grundstücksverkauf gründlich und ohne Zeitdruck zu planen. So können Sie die Pachtverhältnisse überdenken und gegebenenfalls fristgerecht vor Verkauf kündigen.