(Unbefristeter) Mietvertrag für Haus und Wohnung: Inhalt, Miete, Kaution und Kündigung

Unbefristeter Mietvertrag - Sie haben ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft und möchten dieses Objekt nun vermieten? Lernen Sie in diesem Artikel die Grundlagen des Mietvertrags kennen. Wir befassen uns mit den Inhalten des Mietvertrags, wie beispielsweise Nutzungsrechten, der Höhe der Miete oder Kaution, Vergleiche von Mietkautionsanbieter, Reparaturen und der Hausordnung. Daneben erklären wir Ihnen wie man ein Mietverhältnis kündigt und warum es in der Regel beim Mietvertrag kein Widerrufsrecht gibt.

Mietvertrag Haus, Wohnung, Grund: Grundlagen des Mietrechts

Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen.  Hierzu gehören:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Ein unbefristeter Mietvertrag liegt dann vor, wenn bei Vertragsschluss kein fester Zeitpunkt vereinbart worden ist, an dem das Mietverhältnis enden soll. Unbefristete Mietverträge sind die häufigste geschlossene Form bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern.

Inhalt des Mietvertrags: Miete, Kaution, Hausordnung & Co.

Ein Mietvertrag wird, genau wie ein Kaufvertrag für Immobilien, individuell erstellt und an jedes einzelne Mietverhältnis angepasst. Auch hier gibt es standardisierte Muster, in denen die wichtigsten Informationen bezüglich des Mietobjekts, der Vertragsparteien, Miete, Kaution und Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses eingetragen werden. Zur Mietkaution ist es ratsam, eine Mietkautionsversicherung abzuschließen, wobei sich ein Vergleich der Mietkaution lohnt. Im Gegensatz zum Kaufvertrag wird zum rechtswirksamen Schluss eines Mietvertrags kein Notar benötigt, in der Regel setzt der Vermieter den Vertrag auf.

Ein Mietvertrag sollte die folgenden Punkte beinhalten:

• Personenangaben
• Anhaben zum Mietobjekt
• Gebrauchsüberlassung
• Höhe und Art der Miete
• Höhe der Mietkaution
• Mietvertragsdauer
• Zustand der Mietsache
• Klein- und Schönheitsreparaturen
• Hausordnung
• Ende des Mietverhältnisses

Lernen Sie jetzt die einzelnen Vertragsinhalte genauer kennen.

Personenangaben: Alle volljährigen Mieter im Mietvertrag

Im Mietvertrag sollten alle wichtigen Angaben zu Vermieter und Mieter gemacht werden. Beide Parteien werden hierbei in der Regel mit Vor- und Nachnamen genannt. Daneben wird häufig auch das Geburtsdatum zur genaueren Identifikation und der derzeitige Wohnort angegeben. Für den Fall, dass mehrere Personen in das Mietobjekt einziehen, sollten alle volljährigen Personen in den Vertrag aufgenommen werden.

Personendaten zusammengefasst:

• Vor- und Nachname
• Geburtsdatum
• derzeitiger Wohnort

Um eine Überbelegung Ihres Mietobjekts vorzubeugen, sollten Sie zudem eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen die besagt, dass falls während der Mietzeit weitere Personen dauerhaft einziehen möchten, eine Anmeldung bei und Erlaubnis des Vermieters notwendig ist.

Mietobjekt: Lage, Beschreibung und zulässiger Gebrauch

Auf die Personenangaben sollten im Mietvertrag Angaben zum Mietobjekt folgen. Handelt es sich um ein Haus, eine Wohnung oder einen Schrebergarten? Zu welchem Zweck darf das Mietobjekt genutzt werden, Wohnzweck oder geschäftliche Nutzung? Ein wichtiger Punkt zum Mietobjekt ist zudem die Lage, deshalb gehört in einen Mietvertrag immer die Adresse des Haus oder der Wohnung. Der Vertrag sollte zudem die vermietete Raumanzahl, sowie dazugehörigen Nebenräume und Flächen beziehungsweise Anlagen, wie Garagen oder Kellerabteile, nennen. Bei Mehrparteienhäusern müssen zudem die zur Nutzung berechtigten Gemeinschaftsräume, wie z.B. Waschkeller, aufgeführt werden.

Angaben zum Mietobjekt im Überblick:

• Art des Mietobjekts
• zulässiger Nutzungszweck
• Lage (Adresse)
• Anzahl der Räume
• Nebenräume und Anlagen
• Gemeinschaftsräume
• Ausstattung des Mietobjekts

Auch die Ausstattung des Mietobjekts sollte in den Mietvertrag aufgenommen werden. Hiermit ist gemeint, ob Sie beispielsweise die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten oder ob eine Einbauküche vorhanden ist.

Auch Teil des Mietvertrags sollte sein, wie viele und welche Schlüssel an den Mieter übergeben werden.

Gebrauchsüberlassung an Dritte - Untervermietung

Damit Ihr Mieter nicht wahllos die Mietsache weiter- oder untervermieten kann, sollte die Gebrauchsüberlassung bzw. Untervermietung an Dritte stets die vorherige Zustimmung des Vermieters bedürfen. Auch hierfür sollte eine Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden, in der Regelungen zur Gebrauchsüberlassung an Dritte festgelegt werden.

Sollten Sie einem Mieter die Gebrauchsüberlassung an Dritte verbieten, hat der Mieter das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Vertrags. Es sei denn, es gibt einen wichtigen Grund für die Verweigerung der Erlaubnis. Bei einer unbefugten Untervermietung können Sie vom Mieter verlangen dies zu unterlassen. Im Falle einer Nicht-Unterlassung können Sie dem Mieter fristlos kündigen.

Eine Erlaubnis gilt immer nur für den Einzelfall, das heißt Sie müssen jeden einzelnen Dritten die Erlaubnis erteilen. Diese Erlaubnis kann von Ihnen jederzeit widerrufen werden.

Für den Fall, dass Sie eine Gebrauchsüberlassung erlauben, wird eine Zahlung eines angemessenen Mietzuschlags im Mietvertrag vereinbart. Dieser Zuschlag soll die Mehrkosten abdecken, die bei einer höheren Bewohneranzahl anfallen.

Höhe und Art der Miete: Grundmiete und Nebenkosten

Ein besonders wichtiger Teil für beide Vertragsparteien: die Miete. Im Mietvertrag einigen Sie sich auf die monatliche Zahlung eines bestimmten Betrags als Mietzins. Dabei sollte der Vertrag unbedingt beinhalten, um welche Art von Miete es sich bei der monatlichen Zahlung handelt.

Die verschiedenen Arten der Miete:

• Nettokaltmiete (Grundmiete)
• Bruttokaltmiete (kalte Betriebskosten)
• Bruttowarmmiete (Heiz- und Wasserkosten)
• Mietzuschläge

Die Art der Miete zu nennen ist daher wichtig, weil Mieter nur Nebenkosten zahlen müssen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist. Daher sollten Sie darauf achte, dass die Zahlung explizit im Mietvertrag vereinbart wird. Die Zahlung der Mietnebenkosten kann als monatliche Nebenkostenvorauszahlung (Regelfall), als Nebenkostenpauschale oder einmalig Zahlung nach der Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Mietkaution: Höchstens drei Monatsmieten

Die Mietkaution zählt zu den optionalen Teilen des Mietvertrags. Eine Kaution dient als Sicherheit und muss vom Mieter beim Vermieter hinterlegt werden. Die Kaution muss im Mietvertrag vereinbart werden, ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen, muss auch keine Kaution vom Mieter gezahlt werden.

Das wichtigste zur Mietkaution im Überblick:

• wird im Mietvertrag vereinbart
• maximale Höhe: drei Monatsmieten
• wird nach Vertragsbeendigung zurückgezahlt

Die Rückzahlung der Mietkaution hängt damit zusammen, ob keine Forderungen vom Vermieter an den Vermieter geltend gemacht werden. Zu den Forderungen die durch die Kaution abgedeckt werden zählen unter anderem:

• Mietrückstände
• offene Betriebskosten
• Nutzungsentschädigungen
• Schadensersatz
• Reparaturleistungen

Besteht keine der oben genannten Forderungen, kann der Mieter die Zurückzahlung der Kaution verlangen. Für Vermieter gilt eine Frist, welche üblicherweise zwischen drei bis sechs Monaten liegt. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, gilt gewöhnlicherweise eine Jahresfrist.

Mietvertragsdauer: unbefristeter Mietvertrag

Mietverträge sind grundsätzlich immer unbefristet. Der Mietvertrag ist in diesem Falle so lange gültig, bis eine der Vertragsparteien ihn kündigt.

In manchen Fällen können Sie mit dem Mieter aber auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vereinbaren, hierbei handelt es sich um befristete Mietverträge.

Zustand der Mietsache und Haftung bei Mängeln

Üblicherweise übergeben Sie die Mietwohnung an den neuen Mieter in vollständig renoviertem Zustand. Der Übergabezustand sollte im Mietvertrag vermerkt sein und in einem Übergabeprotokoll bei gemeinsamer Begehung der Wohnung mit dem Mieter festgehalten werden. Sollten Mängel vorhanden sein, werden auch diese Teil des Mietvertrags.

Die Haftung des Vermieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Treten während der Mietdauer Mängel auf, werden diese durch eine Mängelanzeige dem Vermieter vom Mieter gemeldet. Hierbei haftet der Vermieter auch für vom Mieter verschuldete Sach- und Vermögensschäden. Der Mieter selbst haftet nur für Schäden im Fall von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

Achtung: Soll der Mieter die Wohnung im renovierten Zustand bei Auszug an Sie zurückgeben, müssen Sie dies schriftlich im Vertrag festhalten. Andernfalls ist er nicht zum Streichen oder Tapezieren verpflichtet.

Klein- und Schönheitsreparaturen: Haftung und Kostenverteilung

Als Vermieter können Sie die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter umlegen. Hierfür müssen Sie eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen, welche den Mieter dazu verpflichtet, für vom Vermieter beauftragte Kleinreparaturen aufzukommen. Im Mietvertrag muss festgelegt werden, welche Höhe pro Reparatur und welche Höhe im Jahr insgesamt vom Mieter übernommen werden muss.

Als Kleinreparaturen zählen:

• Reparaturen bis 100€

Die Klausel sollte gemäß den Vorgaben des Deutschen Mieterbunds formuliert sein. Ein Mieter muss danach maximal 150€ bis 200€ pro Jahr oder 8% der Jahresmiete für alle anfallenden Kleinreparaturen zahlen.

Schönheitsreparaturen sind hingegen grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.

Zu sogenannten Schönheitsreparaturen zählen unter anderem:

• Gebrauchsspuren an Wänden beseitigen
• Streichen von Türen, Heizkörpern und Fußböden

Hausordnung: Regelungen in Mehrfamilienhäusern

Hausordnungen dienen dazu das Zusammenleben und Miteinander in Mehrparteienhäusern zu gestalten und die im Mietvertrag vereinbarten Nutzungsregelungen zu konkretisieren. In der Hausordnung werden Bestimmungen für die Nutzung des Gebäudes festgelegt, diese gelten für alle Mietparteien. Hausordnungen können als allgemeine Hausordnung (Aushang) oder Teil des Mietvertrags vorkommen.

Hausordnungen können Regelungen umfassen zu:

• Ruhezeiten
• Tierhaltung
• Treppenhausreinigung
• Waschraumnutzung
• Mülltonnen

Achtung: Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags dürfen Sie als Vermieter die Hausordnung nur mit Zustimmung des Mieters verändern.

Mieter, die gegen die Hausordnung verstoßen, können eine Abmahnung erhalten. Bei mehrfachen oder schwereren Verstößen ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter möglich.

Ende des Mietverhältnisses: Zustand bei Rückgabe der Wohnung

Am besten halten Sie schon vor Beginn des Mietverhältnisses fest, in welchem Zustand die Mietsache an Sie zurückgegeben werden soll. Diese Vereinbarungen sollten auch Teil Ihres Mietvertrags sein.

In de Regel wird die Mietsache in diesem Zustand an den Vermieter zurückgegeben:

• vollständig geräumt
• geputzt und gereinigt

Daneben können Sie in diesem Punkt des Mietvertrags auch regeln, ob fest angebrachte Gegenstände vom Vermieter entfernt werden sollen. Daneben halten Sie vorab fest, dass alle zu Beginn des Mietverhältnis ausgehändigten und während der Mietdauer nachgemachten Schlüssel nach Beendigung vom Mieter zurückgegeben werden müssen.

Hält der Mieter sich nicht an diese Vereinbarungen, können Sie eine Nutzungsentschädigung oder sogar Schadensersatz verlangen.

Widerrufsrecht: Rücktritt vom Mietvertrag?

Für viele Verträge gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht, in denen beide Vertragspartner ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten können. Beim Mietvertrag über Wohnraum gibt es dieses Rücktrittsrecht nicht automatisch. Sofern ein solches Recht gewünscht ist, können Sie dies vertraglich vereinbaren. In diesem Fall kann der Vertrag aufgelöst werden, bevor der Mieter in das Mietobjekt einzieht.

Gibt es keine Regelungen zum Widerruf im Mietvertrag, kann der Rücktritt vom Vertrag vor Bezug des Objekt nur durch einen Aufhebungsvertrag erfolgen. Diesem Vertrag müssen beide Parteien zustimmen.

Ein Rücktritt ist nicht gleichzusetzen mit einer Kündigung.

Kündigung: Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnis

Eine Kündigung kann nur für einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ausgesprochen werden. Eine Kündigung kann dabei sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter erfolgen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen:

1. ordentlicher Kündigung
2. außerordentlicher Kündigung

Als Vermieter haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit Ihrem Mieter den (unbefristeten) Mietvertrag zu kündigen. Eine Vermieterkündigung kommt in Frage bei:

•  Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag
• firstlosen Kündigungen
• Eigenbedarfskündigungen

Als Mieter ist es einfacher aus dem Vertrag auszusteigen, Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen.

Alle Details und wichtigen Informationen zu den verschiedenen Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrags lernen Sie in unserem Spezial Kündigung Mietvertrag.