Indexmietvertrag: Mieterhöhungen nach Inflation, Berechnung, Beispiel, Vorteile und Nachteile

Indexmietvertrag - Ein Indexmietvertrag ist so flexibel wie die sich ständig ändernden Lebensumstände. Er ist eine moderne Lösung für Vermieter und ermöglicht eine dynamische Anpassung der Miete an wirtschaftliche Veränderungen. Die Höhe der Indexmiete orientiert sich dabei am Verbraucherpreisindex der jährlich neu vom Statistischen Bundesamt berechnet wird. Lernen Sie jetzt, wie die Inflation die Miethöhe bestimmt, welche gesetzlichen Regelungen Vermieter beachten müssen und wie Sie die Mieterhöhungen berechnen. Zurück zum Mietrecht Überblick.

Indexmietvertrag: Unterschied zu "normalen" Mietverträgen

Bevor Sie die Besonderheiten und Unterschiede des Indexmietvertrags gegenüber einem normalen Mietvertrag genauer kennenlernen, wiederholen wir noch schnell die Basics im Bereich Mietvertrag.

Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrags sind dabei:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Der Indexmietvertrag ist eine Spezialform des Mietvertrags, bei dem ähnlich wie beim Staffelmietvertrag Mieterhöhungen von Beginn an festgelegt werden. Die Mieterhöhungen werden jedoch nicht auf einen bestimmten Betrag festgelegt, sondern orientieren sich an den Veränderungen des Verbraucherpreisindex (VPI), also der Inflationsrate. Wenn sich der Index über einen festgelegten Zeitraum erhöht, steigt auch die Miete entsprechend.

Das bedeutet vereinfacht:

Steigen die Lebenserhaltungskosten, steigt auch die Miete.

Im Gegenzug gilt:

Sinkt der Index, können Mieter eine Mietsenkung verlangen.

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Im Mietvertrag wird dabei vereinbart, dass bei steigendem oder sinkendem Preisindex eine Mietanpassung in der gleichen Höhe vorgenommen wird. Die Mietanpassung kann alle 12 Monate vorgenommen werden.

Die wichtigsten Besonderheiten und Unterschiede im Überblick:

Aspekt	Mietvertrag	Indexmietvertrag
Mietdauer	unbefristet	unbefristet oder befristet
Miete	festgelegte Miethöhe, die während der Laufzeit unverändert bleibt	Anpassung der Miete an die Preisentwicklung (jährlich)
Mieterhöhungen	nur begründet möglich, z.B. nach Modernisierung	jährlich möglich, automatisch, basierend auf dem Verbraucherpreisindex
Mietpreisbremse	gilt für normale Mietverträge, wenn die Mietpreisbremse in der Stadt / Region gilt	lediglich die Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen

Doch warum sollten Sie als Vermieter einen Indexmietvertrag gegenüber einem gewöhnlichen Mietvertrag bevorzugen? Lernen Sie jetzt, warum ein Indexmietvertrag für Sie lohnen kann.

Vorteile von Indexmietverträgen für Vermieter

Die Vereinbarung eines Indexmietvertrags bringt vor allem auf Vermieterseite viele Vorteile. Mit einem Indexmietvertrag haben Sie die Möglichkeit, Ihre Mieteinnahmen regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen. Dadurch bleiben Ihre Einnahmen im Einklang mit steigenden Lebenshaltungskosten und Inflation. Sie können sicherstellen, dass der Wert Ihrer Mieteinnahmen langfristig erhalten bleibt. Ein weiterer Vorteil ist darin zu sehen, dass die Mieterhöhungen keine separaten Verhandlungen erfordern, sondern automatisch angepasst werden.

Die Vorteile zusammengefasst:

• keine Genehmigungen notwendig für Mieterhöhungen
• geringerer Verwaltungs- und Berechnungsaufwand
• Verbraucherindex steigt seit Jahren, so auch die Mieten
• Kappungsgrenze wird umgangen und kann über Niveau erhöht werden
• Konflikte über Mieterhöhungen werden von Beginn an umgangen

Achten Sie insbesondere auf Ihre Verträge, denn so sparen Sie sich Stress in der Vermietung, von Tag 1! Unsere Empfehlung:

• Mietvertrag: 19 Tipps und Erfahrungen
• Mietvertrag erstellen: Worauf achten

Berechnung der Index-Miethöhe + Beispiel

Um die Indexmiete beziehungsweise die Mieterhöhungen zu berechnen benötigt man nur zwei Werte:

1. Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
2. den aktuellen Indexwert

Den aktuellen sowie vergangene Indexwerte finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamtes.

Die Formel zur Berechnung der neuen Miethöhe lautet:

(aktueller Indexwert : alter Indexwert x 100) - 100 = Prozentuale Mietsteigerung

Beispielrechnung

Miethöhe zum Vertragsabschluss: 650€

Aktueller Preisindex: 108,6

Preisindex zum Vertragsabschluss: 107,2

(108,6 : 107,2 x 100) - 100 = 1,31

Als Vermieter können Sie die Miete um 1,31% erhöhen. Die neue Miete entspricht: 658,52€.

Mieterhöhungen neben der Indexanpassung möglich?

Bei einem Indexmietvertrag dürfen neben den Anpassungen an den Verbraucherpreisindex keine weiteren Mieterhöhungen erfolgen. Grundsätzlich können Sie also keine Kosten für Modernisierungen während der Mietzeit auf den Mieter umlegen. Die einzige Ausnahme: Modernisierungen, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben. Also Modernisierungen, die vom Gesetzgeber vorgeschrieben werden.

Vom Gesetzgeber angeordnete Modernisierungen können sein:

• Energieeinsparungen
• z.B. Dämmung des Dachs

Soll das Mietobjekt aus anderen Gründen modernisiert werden, können diese Kosten nicht auf den Mieter in Form von einer Mieterhöhung ungelegt werden.

Auch kann die Indexmiete während der Laufzeit des Mietvertrags nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Der einzige Maßstab für Erhöhungen ist der Preisindex.

Gesetzliche Regelungen und Mietpreisbremse

Bei einem Indexmietvertrag müssen zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate liegen. Die Miete steigt auch nicht automatisch. Als Vermieter müssen Sie durch eine schriftliche Erklärung die Mieterhöhung geltend machen. Die Erhöhung darf sich dabei nur auf den aktuellen Preisindex berufen und muss als Geldbetrag in der schriftlichen Erklärung angegeben werden. Die Mieterhöhung gilt, nach Erklärung, zum übernächsten Monat.

Die gesetzlichen Regelungen zusammengefasst:

• zwischen Mieterhöhungen müssen 12 Monate liegen
• Mieterhöhungen müssen schriftlich mitgeteilt werden
• Mieterhöhung richtet sich nach aktuellem Preisindex
• Erhöhung wird zum übernächsten Monat gezahlt
• Mieter muss der Erhöhung nicht zustimmen

Liegt das Mietobjekt in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt, muss die Ausgangsmiete (Anfangsmiete) den Vorgaben der Mietpreisbremsenverordnung entsprechen. Die nach Preisindex erhöhten Mieten unterliegen dagegen nicht mehr den Begrenzungen.

Nachteile von Indexmietverträgen für Vermieter

Neben den Vorteilen kann die spezielle Form der Indexmiete aber auch Nachteile für Vermieter mit sich bringen. Die Berechnung der Mietanpassungen basierend auf einem Index kann komplex sein, insbesondere wenn mehrere Indizes oder spezifische Formeln verwendet werden. Es erfordert möglicherweise zusätzliche Recherche und Aufwand, um sicherzustellen, dass die Anpassungen korrekt durchgeführt werden. Ist die Preisentwicklung in einem Jahr rückläufig, müssen Sie mit weniger Mieteinnahmen zurechtkommen.

Die Nachteile zusammengefasst:

• Gefahr, dass die Miete auch sinken kann (unwahrscheinlich)
• Modernisierungskosten können nicht umgelegt werden
• weniger Flexibilität bei der Mieterhöhung

Einige Mietinteressenten schrecken zudem vor einem Indexmietvertrag zurück, da sie meist mit mehr Mieterhöhungen als bei einem normalen Mietvertrag rechnen. Daher kann sich die Suche nach potentiellen Mietern erschweren.

Checkliste: 4 Tipps für rechtswirksame Erhöhungen

Damit die Erhöhung Ihrer Indexmiete ohne Probleme verläuft und auch rechtlich wirksam ist, sollten Sie als Vermieter die folgenden Punkte beachten.

1. Indexmiete wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart
2. Mieter wird schriftlich über die anstehende Erhöhung informiert
3. Änderung des Preisindex + Betrag der Mieterhöhung im Schreiben angegeben
4. Letzte Mieterhöhung liegt mindestens 12 Monate zurück

Sofern Sie als Vermieter diese Tipps bei einer Mieterhöhung nach Indexmietvertrag beachten, sollte der Durchsetzung der Erhöhung nichts im Wege stehen.

Vergleich: Staffelmietvertrag vs. Indexmietvertrag

Beim Staffelmietvertrag wird bereits zu Vertragsschluss der genaue Zeitpunkt und die genaue Höhe der Mieterhöhung festgelegt. Beim Indexmietvertrag wird vereinbart, dass sich die Miete am Preisindex orientiert - hier kann die Miete in Zukunft sowohl steigen und sinken. Weder die genaue Höhe noch der genaue Zeitpunkt können im Indexmietvertrag geregelt werden.

Staffelmietvertrag: Zeitpunkt und Höhe der Mieterhöhung festgelegt.

Indexmietvertrag: Zeitpunkt sowie Erhöhung oder Senkung nicht festgelegt.

Wird beim Staffelmietvertrag die letzte vertraglich vereinbarte Staffel erreicht, darf die Miete nur noch nach den gesetzlichen Regelungen steigen. Ein Indexmietvertrag hingegen ist unbefristet, Mieterhöhungen sind während des gesamten Mietverhältnisses möglich.

Lernen Sie jetzt mehr über den Staffelmietvertrag in unserem Ratgeber:

• Staffelmietvertrag