Bauantrag: Übersicht, Kosten, Fristen & Unterlagen – Der Weg zur Baugenehmigung

Bauantrag - Um ein neues Gebäude bauen zu können, oder einen Umbau durchzuführen, benötigt man in Deutschland eine Baugenehmigung. Diese erhält man durch das einreichen eines Bauantrags. Der Bauantrag ist vor dem Bau die wichtigste Hürde, durch ihn wird entschieden, ob ein Vorhaben in die Tat umgesetzt werden kann, oder nicht. Hier erfahren Sie alles darüber, welche Bauvorhaben einen Bauantrag benötigen, wie dieser Gestellt wird und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Alles zu den Fristen, Unterlagen und Widerspruch bei Ablehnungen erfahren Sie hier.

Bauantrag im Überblick: Genehmigung von Bauprojekten

Wenn Sie ein Bauprojekt planen, müssen Sie sich in den meisten Fällen eine Baugenehmigung einholen. Um diese zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Behörde stellen. Der Bauantrag ist ein Antrag auf eine Baugenehmigung, der von einem Bauherren für ein Bauvorhaben gestellt wird. Dieser besteht aus mehreren Unterlagen und Anhängen, die sich je nach Bundesland, Umfang des Projektes und Landesbauordnung unterscheiden.

Ein Bauantrag ist ein Antrag auf eine Baugenehmigung, welcher bei der zuständigen Baubehörde gestellt wird.

Ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Baugenehmigung umzusetzen, verstößt in Deutschland gegen das Baurecht. Beim planen des Projektes muss sich immer an die öffentlich-rechtlichen Vorschriften halten. Zum erstellen des Antrags und der Bauzeichnungen sollten Sie sich in jedem Fall einen Experten zu rate ziehen. Dieser hilft Ihnen und reicht gemeinsam mit Ihnen den vollständigen Antrag beim Amt ein. Für welche Projekte genau man eine Genehmigung einholen muss, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Um mit dem Bau beginnen zu können, brauchen Sie bei großen Bauprojekten eine Baugenehmigung:

Welche Bauvorhaben sind genehmigungspflichtig?

Generell gilt, für jedes Bauvorhaben, das in den Nutzen, das äußere Erscheinungsbild oder die Statik eines Gebäudes eingreift, muss eine Baugenehmigung eingeholt werden.

Für welche Bauvorhaben man letztendlich einen Bauantrag benötigt, fällt je nach Bundesland anders aus. Jedes Land hat in der jeweiligen Landesbauordnung seine eigenen Gesetze zum Baurecht festgelegt. Die Landesbauordnung gibt die rechtlichen Vorgaben zum für eine Baugenehmigung vor, während diese im Bebauungsplan einer Kommune detailliert festgelegt werden.

Genehmigungspflichtige Bauunternehmen:

• Bauvorhaben, das in Nutzen / äußeres Erscheinungsbild / Statik eines Gebäudes eingreift
• Genehmigungspflicht für Bauunternehmen unterscheidet sich je nach Bundesland
• Landesbauordnung und Bebauungsplan legen Kriterien für Baugenehmigung fest

Auch wenn Sie sich vor dem Einreichen eines Bauantrags immer über die jeweilige Landesbauordnung und den Bebauungsplan der gewählten Gemeinde informieren sollten, müssen Sie einen Bauantrag nicht alleine zusammentragen. In den meisten Fällen erfüllt diese Aufgabe ihr zuständiger Architekt oder Bauingenieur, der sich mit den geltenden Verordnungen auskennt. Um nicht unvorbereitet zu sein, erklären wir Ihnen im nächsten Punkt, wie ein Bauantrag gestellt wird.

Welche Bauvorhaben sind genehmigungsfrei?

Sollten Sie kleinere Bauprojekte wie Gartenhäuser, kleinere Garagen, Carports oder kleinere Vorbauten, die nicht als Aufenthaltsraum dienen, planen liegt hier in den meisten Fällen ein genehmigungs- oder verfahrensfreies Bauvorhaben vor. Auch wenn Sie hier kein Bauantrag stellen müssen, muss hierbei die Gemeinde über das Projekt informiert werden.

Genehmigungsfreie Bauunternehmen:

• kleinere Bauprojekte wie Gartenhäuser / Garagen /Carports / Vorbauten, die nicht als Aufenthaltsraum dienen
• Regelung unterscheidet sich abermals je nach Bundesland

Auch wenn Ihnen die Bauarbeiten noch so klein vorkommen, sollten Sie vor Baubeginn immer einen Blick in die jeweilige Landesbauordnung werfen. Auch wenn keine Baugenehmigung eingeholt werden muss, gilt dennoch das öffentliche Baurecht, an das Sie sich halten müssen:

Wie wird ein Bauantrag gestellt?

Ein Bauantrag ohne das nötige Know-how zu stellen, ist fast unmöglich, deshalb steht Ihnen hierbei Ihr planender Architekt oder Bauingenieur zur Seite. Er kennt sich mit den Plänen des Bauvorhabens aus und weiß, welche Formblätter benötigt werden. Setzen Sie sich also beim Gedanke an ein neues Bauvorhaben immer mit einem Profi zusammen, das erspart Ihnen Zeit und Mühe.

Auch wenn Sie als Bauherr den Antrag nicht selbst stellen, Unterschreiben müssen Sie ihn neben Ihrem bauvorlagenberechtigten Entwurfsverfasser trotzdem. Somit sind Sie gemeinsam offizielle Antragsteller.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Wenn ihr Bauvorhaben stark vom vorgegebenen Bebauungsplan abweicht, haben Sie die Möglichkeit, eine Bauvoranfrage zu stellen. Diese gibt Ihnen Auskunft, ob Ihr geplantes Bauvorhaben durchführbar ist. Zudem hilft Sie, Fragen über das Bauprojekt zu klären und Unklarheiten zu beseitigen. Zudem erspart Ihnen eine Bauvoranfrage viel Zeit auf der zuständigen Behörde, da so das Projekt schon bekannt ist und eine Bauakte beim Bauamt angelegt werden kann.

Viele Bauprojekte können nur mit Einschränkungen realisiert werden - auch das wird durch eine Bauvoranfrage geklärt. Wichtig dabei ist, dass eine positiv ausfallende Bauanfrage eine Baugenehmigung nicht ersetzt! Mit dem Bau beginnen dürfen Sie nach deutschem Baurecht erst bei Erhalt der Baugenehmigung.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

• wenn Bauvorhaben stark vom vorgegebenen Bebauungsplan abweicht
• gibt Auskunft, ob geplantes Bauvorhaben durchführbar ist
• klärt Unklarheiten und Fragen über Bauvorhaben

Wann müssen die Nachbarn informiert werden?

Mit den künftigen oder schon bekannten Nachbarn sollten Sie über Ihr Bauvorhaben kommunizieren. Auch wenn Nachbarn nicht zwingend ihr Einverständnis zu einem Bauvorhaben geben müssen, haben diese das Recht, innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen das Bauvorhaben einzulegen. Sollte Ihr Bauvorhaben über die vorgeschriebene Einhaltung des Grenzabstandes hinaus gehen, informieren Sie Ihre Nachbarn darüber, dass diese sich nicht vor den Kopf gestoßen fühlen und Ihren Projekt durch eine Klage nichts im Wege steht.

Wann müssen die Nachbarn informiert werden?

• Nachbarn können innerhalb eines Jahres Einspruch gegen Bauvorhaben einlegen
• Nachbarn sollten informiert werden, wenn Bauvorhaben über die vorgeschriebene Einhaltung des Grenzabstandes hinaus geht

Informieren Sie Ihren Nachbarn unbedingt über Ihr Bauvorhaben, um nicht mit einer Klage rechnen zu müssen:

Kann bei Ablehnung Widerspruch eingelegt werden?

Auch wenn die meisten Bauvorhaben nach einem ordnungsgemäßen Antrag genehmigt werden, können Absagen vorkommen. Besonders bei einer Nichteinhaltung des örtlichen Denkmal- und Naturschutzgesetzes kann es zu einer Ablehnung kommen. Sollte dies der Fall sein, haben Sie als Bauherr das Recht, innerhalb von vier Wochen Widerspruch einzulegen. Allerdings kann dies nur mit einer schlüssigen Begründung mittels Gutachten eines Bausachverständigen geschehen. Eine zweite Ablehnung ist dann allerdings nur noch vor Gericht anfechtbar.

Kann bei Ablehnung Widerspruch eingelegt werden?

• Widerspruch kann innerhalb von vier Wochen eingelegt werden
• dazu ist schlüssige Begründung mittels Gutachten eines Bausachverständigen nötig
• zweite Ablehnung ist nur noch vor Gericht anfechtbar

Kosten und Dauer der Genehmigung

Jeder Antrag verursacht Kosten - So auch ein Bauantrag. Neben den je nach Behörde anfallenden Bearbeitungskosten, sollten Sie an das Architektenhonorar denken. Die Kosten für den Bauantrag sollten Sie unbedingt in den Baunebenkosten berücksichtigen. Zudem müssen Sie mit einer gewissen Bearbeitungszeit rechnen, bis Sie Ihre Baugenehmigung erhalten.

Schauen wir uns nun genauer an, welche Kosten auf Sie zukommen und wie lange die Bearbeitung eines Bauantrags in der Regel dauert.

Kosten des Baugenehmigungsverfahrens

Die Kosten für einen Bauantrag sind nicht fest definiert. Je nach Größe und Umfang des Bauprojektes fallen diese unterschiedlich hoch aus, womit sie sich nach den Gesamtkosten des Bauvorhabens richten.

Auch der Gebührensatz der jeweiligen Behörde kann unterschiedlich hoch ausfallen. In den meisten Fällen liegt dieser jedoch zwischen 0,5 und 1 Prozent der Gesamtsumme des Bauprojekts. Zudem verlangen die meisten Behörden eine Mindestgebühr, die je nach Region zwischen 100€ und 200€ liegt.

Höhe der Kosten je nach Region:

• zwischen 0,5 und 1 Prozent der Gesamtsumme des Bauprojekts
• Mindestgebühr zwischen 100€ und 200€ liegt

Die Kosten lassen sich mit einer einfachen Formal berechnen:

• Baufläche in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter = Gebührensatz

Dabei setzen sich die Kosten aus den Bearbeitungskosten, dem Architektenhonorar sowie eventuelle Gebühren für Prüfdokumente zusammen. Wenn Sie eine Bauvoranfrage stellen, fallen dafür ebenfalls zusätzliche Kosten an.

Dauer des Baugenehmigungsverfahrens

Wenn Sie einen Bauantrag stellen, müssen Sie einige Zeit einplanen, bevor Sie mit dem Bau beginnen können. Auch wenn es keine einheitliche Frist gibt, sollten Sie mit zwischen drei und vier Monaten Bearbeitungsdauer rechnen. Sollten Sie es eilig haben - Bauvoranfrage kann hierbei helfen, das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen.

Wie lange dauert die Bearbeitung eines Bauantrags?

• keine einheitliche Frist
• generell zwischen drei und vier Monate
• Bauvoranfrage beschleunigt das Verfahren

Ab dem Zeitpunkt der Ausstellung ist die Baugenehmigung drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Zeit solle das Bauvorhaben umgesetzt werden, da eine Verlängerung der Genehmigung neu beantragt werden muss.

Unterlagen für den Bauantrag

Bevor Sie mit dem Planen beginnen, sollten Sie sich bei der jeweiligen Baubehörde über die benötigten Unterlagen informieren. Zuallererst sollte man sich die jeweilige Landesbauordnung, sowie die Bauvorlagenverordnung für den ausgewählten Bauort besorgen, sowie Informationen über den Kommunalen Bebauungsplan besorgen. Die Bauvorlagenverordnung gibt Aufschluss darüber, welche Unterlagen in welchem Umfang gewünscht sind. Diese ist in den meisten fällen in den Online-Portalen der Landesregierung oder der Gemeinde zu finden.

Hier eine Übersicht der am gängigsten Unterlagen, die für einen Bauantrag benötigt werden:

• Antragsformulare (Formblatt)
• Lageplan
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Bauzeichnungen
• Beschreibung
• Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen, Wohn- und Nutzfläche
• Technische Nachweise (Schall-, Brand-, Wärme- und Standsicherheitsnachweis)
• Kostenberechnung

Den Vordruck für die jeweiligen Formblätter erhalten Sie beim zuständigen Bauamt. In den meisten Fällen füllt der Entwurfsverfasser das Bauantragsformular beim erstellen des Bauantrags aus. In Absprache können Sie sich aber auch selbst um das Formular kümmern.

Wie läuft das Baugenehmigungsverfahren ab?

Wenn Sie einen Bauantrag stellen, beginnt ein sogenanntes Baugenehmigungsverfahren.

Zur Baugenehmigung gibt es eine bundeseinheitliche Musterbauordnung (Bauordnung), das deutsche Baurecht ist aber grundsätzlich Ländersache. Alle Bundesländer haben eigene Landesbauordnungen. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen, der in einem Genehmigungsverfahren bearbeitet wird. Wie genau dieses Verfahren abläuft und wie das Amt den Antrag prüft, erfahren Sie hier.

• Baugenehmigungsverfahren