Vermieter werden: Rentabilität, Aufgaben, Kosten und Tipps für Vermieter

Vermieter werden - Die Vermietung von Wohnraum ist aus verschiedenen Gründen beliebt - Immobilien als Kapitalanlage stellen eine zusätzliche Einnahmequelle und gleichzeitige Altersvorsorge dar. Lernen Sie jetzt, wann eine Immobilie rentabel ist, welche Aufgaben Sie als Vermieter haben und welche Kosten und Steuern auf Sie bei der Vermietung von Wohnraum zukommen. Am Ende des Ratgebers finden Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten zum Thema Vermieter werden.

Vermieter werden: Rentabilität von Kapitalanlageimmobilien

Lohnt es sich Vermieter zu werden? Ob sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Vermietung lohnt, hängt von Ihrem lokalen Immobilienmarkt ab. In der Praxis erwirtschaften Vermieter im Durchschnitt eine Rendite von 3% pro Jahr, manche Vermieter schreiben jedoch Verluste. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie daher Ihre Ausgaben und Einnahmen gegenrechnen, um abzuwägen, ob sich der Kauf lohnt.

Sollten Sie bereits eine Immobilie besitzen oder geerbt haben, lohnt sich die Vermietung aus mehreren Gründen. Beispielsweise verlieren leerstehende Häuser und Wohnungen aufgrund unbemerkter Schäden jährlich etwa 5% an Wert.

Rentabilität im Überblick:

• abhängig von lokalem Immobilienmarkt
• Rendite vor Kauf berechnen
• vorhandene Immobilien: lukrativ

Meistens lohnt sich der Kauf einer Wohnung zur Vermietung nur dann, wenn Sie planen,  das Objekt mindestens 10 Jahre lang zu behalten. Erst nach dieser Zeit ist bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer für die Immobilie mehr fällig. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist also eine langfristige Verpflichtung.

Um einen einen Überblick über die Tätigkeiten als Vermieter zu erhalten, schauen wir uns zu Beginn die Grundlagen der privaten Vermietung von Immobilien an.

Grundlagen: Die private Vermietung von Immobilien

Bei der Vermietung von Wohnraum vermietet der Vermieter eine Wohnung oder ein Haus an einen Mieter. Dabei schließen beide Parteien miteinander einen Mietvertrag, der die Rechte und Pflichten im Bezug auf die Mietsache festlegt. Wer Wohnraum vermietet muss neben den Regelungen des BGB zur Wohnraumvermietung die Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen, sowie eventuelle Mieterschutzgesetze einhalten.

Alle Details und den Inhalt des Mietvertrags finden Sie in unserem Ratgeber:

• (unbefristeter) Mietvertrag

Ein gut ausformulierter Mietvertrag welcher die Rechte und Pflichten zur Mietsache klar festlegt, ist essentiell für ein gutes Mieter - Vermieter Verhältnis:

Auch wenn Sie nun mit den Grundlagen vertraut sind, bleibt die Frage, wie findet man eine geeignete Immobilie zur Vermietung? Klären wir diese Frage im nächsten Punkt.

Eine geeignete Immobilie zur Vermietung finden

Wenn Sie noch keine Immobilie besitzen oder geerbt haben, müssen Sie zunächst ein rentables Objekt finden. Handelt es sich um Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage, ist es ratsam sich von einem Experten (z.B. Makler) unterstützen zu lassen. Vergleichen Sie unbedingt mehrere Immobilien und lassen Sie den tatsächlichen Wert des Objekts von einem Gutachter berechnen.

Bei der Vorauswahl der Immobilie sollten Sie diese Faktoren berücksichtigen:

• Lage der Immobilie
• Zustand der Immobilie
• Modernisierung / Renovierung notwendig?
• Ausstattung des Objekts
• Zustand der Heizungsanlage / Wärmedämmung
• ortsübliche Vergleichsmieten (Mietspiegel)

Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, müssen Sie sich Gedanken zur Finanzierung machen. Können Sie sich die Immobilie leisten und bleibt das Objekt mit den Kosten der Finanzierung attraktiv für die Vermietung? Alle weiteren Dinge, die Sie vor einer Vermietung beachten müssen, schauen wir uns nun bei den Vorbereitungen für die Vermietung an.

Vorbereitungen für die Vermietung von Wohnraum

Bevor Sie einen Mietvertrag aufsetzen, gibt es zahlreiche Dinge zu beachten. Sie müssen sich beispielsweise zunächst Gedanken um die Art bzw. den Zweck der Vermietung machen. Möchten Sie Ihre Immobilie als Wohnraum, Geschäftsraum oder eine Mischung aus beidem vermieten? Auch bei der Mieterauswahl gibt es verschiedene Kriterien zu berücksichtigen.

Vor der Vermietung von Wohnraum sollten Sie sich Gedanken machen zu:

• Art und Dauer des Mietverhältnis
• Höhe der Miete, Nebenkosten und Kaution
• Angabe der Wohnfläche
• Zielgruppe und Wohnungsinserat
• Hausordnung (bei Mehrfamilienhäusern)
• Hausverwaltung und Hausmeister

Wenn Sie dann einen geeigneten Mieter gefunden haben, müssen Sie im nächsten Schritt einen Mietvertrag aufsetzen. Bei der Erstellung des Mietvertrags sollten Sie genau hinsehen und nicht einfach zu einem kostenlosen Standardformular greifen. Im Zusammengang mit dem Mietvertrag sollten Sie auch vorab Überlegungen zur Haustierhaltung, Reinigungspflichten und Kleinreparaturen machen.

Neben den Verpflichtungen, die ein Mieter zu erfüllen hat, muss auch ein Vermieter seinen Aufgaben nachkommen. Schauen wir uns nun an, welche Aufgaben ein Vermieter hat.

Wohnung vermieten: Aufgaben eines Vermieters

Auch Sie sollten als Vermieter gewisse Voraussetzungen mitbringen. Zum einen ist es wichtig, die nötigen Ressourcen einzukalkulieren, denn neben bestimmten Kosten, kostet das Vermieten einer Immobilie auch einen gewissen Arbeitsaufwand.

Zu den Aufgaben eines Vermieters zählen:

• Betriebskostenabrechnung für Mieter
• Berechnung der Wirtschaftlichkeit (Finanzamt)
• Eigentümerversammlungen (bei WEG)
• Instandhaltung und Renovierung
• Mietersuche, Mieterwechsel, Neuvermietung
• Klärung bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten

Manche dieser Aufgaben können Sie auf einen Verwalter umlegen, beispielsweise das Erstellen der Betriebskostenabrechnung. Dafür beauftragen Sie einen Immobilienverwalter, der Ihnen eine monatliche Pauschale berechnet.

Reparaturen, Renovierungen und Co., oder das Beauftragen von Fachpersonal sind Vermieter- Sache:

Nicht nur der Kauf, auch der Unterhalt einer Mietimmobilie erfordert Kapitaleinsatz. Neben den Betriebskosten und den Kosten für Instandhaltung und Co. müssen Steuern gezahlt werden. Was bei der Finanzierung einer Mietimmobilie auf Sie zukommt, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Kosten und Steuern bei der Wohnraumvermietung

Bei der Bewirtschaftung einer Immobilie kommen verschiedene laufende Kosten auf Sie zu. Einige davon können Sie auf Ihre Mieter umlegen, andere Kosten sind nicht umlegbar. Nicht umlagefähige Kosten betreffen die Kosten der Instandhaltung des Gebäudes, Sanierungskosten und Verwaltungsarbeiten. Zu den Kosten der Verwaltung gehören beispielsweise Ausgaben für Steuerberater oder Mietrechtsschutzversicherung.

Nicht umlagefähige Kosten bei der Vermietung:

• Instandhaltungskosten
• Sanierungskosten
• Modernisierungskosten
• Steuerberater
• Mietrechtsschutzversicherung
• Zinsen (Immobilienfinanzierung)
• Steuern

Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern und in Ihrer jährlichen Steuererklärung aufführen. Die Anlage V bezieht sich dabei auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In Zusammenhang mit der Steuerhöhe spielen Verluste und Abschreibung eine Rolle, Sie können die Steuerlast des Vermieters senken. Die genaue Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz.

Für die Steuererklärung sind besonders wichtig:

1. Nachweise über Einkünfte
2. Nachweise über Ausgaben

Zu den Nachweisen über Ausgaben zählen beispielsweise:

• Handwerkerrechnungen
• Materialbelege
• Versicherungszahlungen
• Darlehenszinsen

Um die Steuerlast besonders niedrig zu halten, ist es ratsam einen Steuerberater zu beauftragen. Als Vermieter sollten Sie genügend finanzielle Mittel aufbringen können um diese Kosten zu tragen oder um bei Leerstand den Mietausfall abfangen zu können.

Fazit: Wohnung vermieten und Vermieter werden

Bevor Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, gibt es viele Details an die Sie denken müssen und über die Sie sich vorab informieren müssen. Handelt es sich um Ihre erste Immobilie, ist es ratsam einen Experten, Makler oder Steuerberater, zu beauftragen. Sie sollten sich zudem bewusst machen, dass Sie als Vermieter ebenfalls Pflichten eingehen und mit einem gewissen zeitlichen Aufwand rechnen müssen. Mit genauer Planung und professioneller Unterstützung kann die Vermietung einer Immobilie eine rentable Einnahmequelle sein.

Die wichtigsten Tipps abschließend in einer Checkliste zusammengefasst.

Checkliste Vermieter werden:

• geeignete Immobilie finden  (Lage, Ausstattung, Rendite)
• genügend finanzielle Mittel (Rücklagen neben Finanzierung)
• Mietpreis festlegen (evtl. Mietpreisbremse beachten)
• geeignete Mieter finden (Bewerbungsmappe, Besichtigung)
• (individuellen) Mietvertrag verhandeln und aufsetzen
• Zeit für Instandhaltung + jährliche Abrechnungen beachten

Mieterauswahl: Tipps um den passenden Mieter zu finden

Mieterauswahl - Vermietern fällt die Auswahl neuer Mieter oftmals schwer, ein Makler kann bei der Mieterauswahl helfen. Aber auch alleine müssen private Vermieter wie Profis handeln und die richtige Entscheidung treffen. Lernen Sie hier, welche Kriterien Ihnen bei der Mieterauswahl helfen, was Sie bei der Mietervorauswahl und dem Besichtigungstermin beachten müssen und was Sie vor der Entscheidung noch einmal überprüfen sollten. Am Ende dieses Ratgebers finden Sie eine Checkliste mit nützlichen Tipps für die erfolgreiche Mieterwahl.

• Ratgeber Mieterauswahl