Arten der Baufinanzierung: Bausparvertrag, Darlehen, Vollfinanzierung, Versicherung & Co. – Übersicht

Arten der Baufinanzierung - Um Ihren Immobilienkauf zu Finanzieren gibt es verschiedenste Methoden und Modelle. Je nach Nutzungsart der Immobilie, ob Eigennutz oder Kapitalanlage, oder Aufgrund von finanzieller Begrenztheit - Baufinanzierungen lassen sich individuell auf Sie abstimmen. Um das beste Angebot zu erhalten lohnt sich in jedem Fall ein vorheriger Vergleich von Baufinanzierungen. Um einen Überblick zu erhalten, welche Arten von Baufinanzierungen es auf dem markt gibt und wie sich die Konditionen und Funktionsweisen unterscheiden, haben wir Ihnen hier eine Übersicht erstellt. Erfahren Sie in diesem Artikel alles, über die verschiedenen Baufinanzierungsarten. Zurück zur Übersicht: Baufinanzierung.

Arten der Baufinanzierung

Das sind die bekanntesten Arten der Baufinanzierung:

• Bausparvertrag
• Annuitätendarlehen
• Hypothekendarlehen
• Variables Darlehen
• Anschlussfinanzierung
• Vollfinanzierung
• Tilgungsdarlehen
• Teilfinanzierung
• Lebensversicherung als Baufinanzierung 

Außerdem noch:

• Renovierungs-Darlehen
• KfW-Darlehen
• Finanzierungsschutzbrief
• Umfinanzierung
• Volltilgerdarlehen
• Aktiendarlehen

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Beginnen wir nun mit dem Bausparvertrag.

Bausparvertrag

Das Bauspardarlehen kennen Einige eher als den Bausparvertrag. Er wird abgeschlossen, wenn man in Zukunft eine Immobilie finanzieren will. Das Bauspardarlehen ist eine alte und immer noch genutzte Art der Immobilienfinanzierung. Das Konzept ist eine Kombination aus dem Sparen im ersten Schritt und einem Immobiliendarlehen im Zweiten. Allerdings besteht auch die Möglichkeit ein direktes Darlehen ein sogenanntes Vorausdarlehen von der Bausparkasse zu erhalten.

Wollen Sie sich weiter zum Bausparvertrag informieren? Hier erfahren Sie mehr:

• Bausparvertrag

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie monatlich über die gesamte Laufzeit des Kredits eine gleichbleibende Gesamtrate zahlen. Daher auch Annuität wie Monatsrate. Die Gesamtrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinken die Zinsen und die Tilgung nimmt zu gleichen teilen zu.

Mehr zum Annuitätendarlehen:

• Annuitätendarlehen

Hypothekendarlehen

Kapitalbindende Lebensversicherung als Tilgungsersatz - Hypotheken-Darlehen werden von Bausparkassen auch mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz angeboten. So schützen Sie gleichzeitig Ihre Familie vor dem Erbe von Schulden. Die gleich bleibenden Zinsen des Darlehens und der Versicherungsbeiträge machen die Finanzierung langfristig überschaubar. Sie bestimmen außerdem die Zinsfestschreibung des Darlehens. Eine Kreditlaufzeit kann je nach Wunsch zwischen 10 und 30 Jahren gelegt werden.

Hypothekenkredit, Umkehrhypothek und mehr:

• Hypothekenkredit

Hypothekendarlehen können Sie vor einigen Schulden bewahren:

Variables Darlehen

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben nur kurzfristig finanzieren wollen, kommt für Sie vielleicht statt einem Festdarlehen ein Variables Darlehen in Betracht. Hier wird keine Sollzinsbindung vereinbart. Stattdessen wird  sich am Euribor orientiert. Der Vorteil hier besteht auf einen möglichen Zinsvorteil. Auch besteht zu jeden Zeitpunkt eine Zinsbindungsoption. Ein Nachteil hier ist die erforderliche Beobachtung des Marktes bzw. Leitzins.

Mehr zu Chancen und Risiken des variablen Zinssatz in unserem Artikel:

• Variabler Zinssatz

Anschlussfinanzierung

Ein Forward Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Der Unterschied: beim Forward Kredit vereinbaren Sie den neuen Zins schon lang, bevor Ihre alte Zinsbindung ausläuft. So ein Forward-Darlehen ist etwas teurer, als ein normaler Baukredit, dafür sichern Sie sich den heutigen Zinssatz, in Zeiten steigender Zinsen.

Ähnlich wie das Volltilgerdarlehen hat auch das Forward-Darlehen den Pluspunkt, dass sich der Kreditnehmer günstige Zinsen für die nächsten Jahre sichern kann. Das geht nur, wenn die übrige Zinsbindung für das laufende Darlehen noch zwischen einem halben Jahr und fünf Jahren liegt. Ein Minuspunkt beim Forward-Darlehen ist der zu entrichtende Zinsaufschlag.

Vollfinanzierung

Die Vollfinanzierung wird auch 100%-Finanzierung genannt. Hier beträgt die Kredithöhe den gesamten Kaufpreis. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der gesamte Kaufpreis vollständig von der Bank finanziert wird.

Dabei hinterlegen Sie Ihr Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Teilfinanzierung

Was versteht man unter Eigenfinanzierung? Bei einer Teilfinanzierung bzw. 50%-Finanzierung wird nur ein Teil des Kaufpreises von der Bank finanziert. Der andere Teil kommt aus Ihrem Vermögen. Wie groß der Bankanteil sein soll, ist Verhandlungssache. Die Bank geht gerne eine 50%-Finanzierung ein.

Aktiendarlehen

Ein Aktiendarlehen ist wie das Variable Darlehen nichts für risikoscheue Bauherren. Der Kreditnehmer bekommt von der Bank einen tilgungsfreien Kredit. Profitiert also von einer geringer Monatsrate (nur Zinszahlung). Statt also in Raten zu tilgen, zahlt er lediglich monatlich in einen Aktienfonds ein. Dabei baut man darauf, die gesamte Tilgung am Ende der Kreditlaufzeit zurückzahlen zu können und vielleicht noch ein Plus mit dem Sparplan zu machen. Man geht also davon aus, dass man hier von dem Wachstum des Fonds aufgrund des Zinseszinseffekts (Rendite auf die Rendite) profitieren wird. Hier spricht man auch vom tilgungsfreien Darlehen in Verbindung mit einem Fondssparplan.

Wer über ein Aktiendarlehen finanziert, muss sich gut auskennen:

Volltilgerdarlehen

Eine Volltilgungsoption ist eine Möglichkeit für Kreditnehmer niedrigere Zinsen zu zahlen und das Zinsänderungsrisiko zu umgehen, wodurch eine bessere Planungssicherheit und eine schnelle Abzahlung des Kredits möglich wird. Banken bieten das sogenannte Volltilgerdarlehen an. Das ist ein Immobilienkredit, bei dem eine Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit voll beglichen wird. Das heißt es wird die gesamte Schuld über die Laufzeit mit einer festen monatlich Rate zurück gezahlt. Im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen fällt am Ende der Laufzeit keine Restschuld an, was die Anschlussfinanzierung überflüssig macht. Allerdings ist die monatliche Belastung bei dem Volltilgerdarlehen höher und es besteht auch keine Sondertilgungsoption.

Ein Volltilgerdarlehen ist für Sie empfehlenswert, wenn Sie aktuell niedrige Zinsen sichern wollen. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen ist die Monatsrate beim Volltilgerdarlehen wie erwähnt jedoch höher.

Umfinanzierung / Umschuldung

Letztlich besteht für Bauherren auch die Möglichkeit den Vertragspartner zu wechseln. Genauer gesagt, schulden Sie Ihr Darlehen um, wenn die Zinsfestschreibung endet. Die Vorteile der Umschuldung sind, dass Sie die günstigsten Kreditkonditionen, passend für Ihre weitere Finanzierung wählen können. Auch können Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungszeit kündigen, hier fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Kredit kann sich das allerdings auch lohnen.

Lebensversicherung als Baufinanzierung

Wie bereits erwähnt können Sie auch eine Lebensversicherung oder Rentenversicherung zum Zweck der Baufinanzierung abschließen. Ein Vorteil: Sie können die Schuldzinsen steuerlich absetzen. Wenn Sie also planen die Immobilie als Geldanlage zu nutzen, also zu vermieten, eignet sich diese Finanzierung. Die Besonderheit hier ist, dass Sie nur die vereinbarten Zinsen zahlen und nicht die laufenden Aufwendungen für die Tilgung. Allerdings ist die Ablaufleistung der Lebens- bzw. Rentenversicherung ist durch das Alterseinkünftegesetz nicht mehr komplett steuerfrei. Bei neuen Verträgen ist jetzt unter bestimmten Voraussetzungen, nur die halbe Wertsteigerung zu versteuern. Dennoch, der Gesamtaufwand ist nach Steuer meist immer noch geringer als bei Tilgungsdarlehen.

Renovierungs-Darlehen

Renovierungs- oder Modernisierungskredit als Alternative zur klassischen Baufinanzierung. Egal ob Ausbau, Umbau oder Anbau aufgrund von Umzug, altersgerechter Umbau, energetische Sanierung oder Erbschaft, ein Bauprojekt kann auch mit einem Renovierungs-Darlehen finanziert werden. Im Grunde ist das Renovierungs-Darlehen ein herkömmlicher Ratenkredit. Allerdings wird bei der Beantragung der Verwendungszweck: Ausbesserung an einer Immobilie angegeben. Vorgesehen ist die Finanzierungsform, um Kreditnehmern die Wertsteigerung bzw. Erhaltung der Immobilie zu erleichtern.

KfW-Darlehen

Die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW sind für nahezu jede Privatperson abschließbar und auch vom Einkommen unabhängig. Zum Beispiel können Sie die Förderprogramme KfW-Wohneigentumsprogramm und KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm beantragen.

Wenn Sie in einem Energiesparhaus wohnen möchten, können Sie von den Vorteilen der KfW-Darlehen profitieren. Da Energiehäuser gefördert werden wollen, haben Bauplanungen, die diesen Punkt einbeziehen, gute Chancen auf ein KfW-Kredit. Die KfW vergibt Annuitätendarlehen, die als besonders kosteneffektivgelten. Die Voraussetzung ist, dass Sie als Hausbesitzer das Objekt anschließend auch selbst bewohnen. Ein Vorteil: Die Darlehen werden unabhängig vom Einkommen des Kreditnehmers vergeben.

Statt einem Kredit, kann auch eine Hypothek abgeschlossen werden.