Umschuldung erklärt: Vor-& Nachteile, Ablauf, Beispiel & Tipps – Anschlussfinanzierung

Umschuldung - Die Umschuldung ist eine Möglichkeit, einen bestehenden Kredit durch ein Darlehen bei einer anderen Bank abzulösen. Es gibt auch alternative Anschlussfinanzierungen wie das Forward-Darlehen, Darlehnskonsolidierung und Zinsprolongation, aber die Umschuldung bietet in der Regel eine langfristige Kostenersparnis, wenn bessere Kreditkonditionen bei einem Anbieter verfügbar sind. Allerdings sind die kurzfristigen Aufwandskosten meist höher als bei einer Prolongation. Vorteile, Nachteile, Ablauf und Sinn einer Umschuldung, dieser Artikel geht beim Thema Umschuldung Immobilienkredit ins Detail. Außerdem: ein Beispiel fürs bessere Verständnis. Hier gelangen Sie zurück zur Übersicht: Anschlussfinanzierung.

Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung

Als Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen die Zinsprolongation, die Umschuldung, das Forward-Darlehens oder bei mehreren Krediten auch die Darlehnskonsolidierung zur Verfügung.

• Zinsprolongation
• Umschuldung
• Darlehnskonsolidierung
• Forward-Darlehen
  

In diesem Beitrag wollen wir die Umschuldung näher betrachten.

Anschlussfinanzierung Umschuldung kurz erklärt

Umschuldung - Was ist das? Eine Umschuldung ist das Ablösen eines bestehenden Kredits durch ein Darlehen bei einer anderen Bank. Man sollte mindestens 3 Monate vor Zinsauslauf Angebote von anderen Banken einholen, um bessere Zinskonditionen zu erhalten. Für eine Umschuldung muss ein Kreditantrag gestellt werden, inklusive Unterlagen wie Dokumente, über die wirtschaftliche Situation und Beleihungsunterlagen.

Die neue Bank prüft die Antragsunterlagen und falls positiv, kann der bisherige Kredit abgelöst werden. Üblicherweise wird die Umschuldung von beiden Banken abgewickelt und es fallen Gebühren, Kosten für Übertragung der Grundschulden und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen an.

• Ablösen eines bestehenden Kredits durch ein Darlehen bei einer anderen Bank.
• Tipp: Mindestens 3 Monate vor Zinsauslauf Angebote einholen
• Kreditantrag muss gestellt werden, inklusive Bankunterlagen
• Neue Bank prüft die Antragsunterlagen und falls positiv, wird bisherige Kredit abgelöst
• Kosten für Übertragung der Grundschulden und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen

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Welche Vorteile und Nachteile hat die Umschuldung?

Vor- & Nachteile der Umschuldung

Ob sich ein Kreditnehmer für oder gegen die Umschuldung entscheidet, hängt von der finanziellen Situation des Kreditnehmers, seiner Wesensart und auch von der Lebenssituation ab. Wir nennen Ihnen die wesentlichen Vorteile und Nachteile, weswegen sich Immobilienbesitzer für oder gegen die Umschuldung entscheiden.

Bank wechseln: Vorteile der Umschuldung

Die Neuverhandlung von Bedingungen ist immer eine Möglichkeit, bessere Bedingungen bezüglich Tilgung, Zinsen und Laufzeit zu vereinbaren, da die anderen Banken Sie als Kunde gewinnen wollen. Meist sind Banken motivierter, neue Kunden zu akquirieren, als bestehende Kunden zu halten. Aus diesem Grund werden Angebote für Neukunden meist attraktiver gestaltet.

Eine Umschuldung von einem Immobilienkredit ist hauptsächlich aufgrund der langfristigen Kosteneinsparung motiviert. Es ist sinnvoll über eine Umschuldung nachzudenken, wenn ein anderes Kreditinstitut bessere Kreditbedingungen anbietet als deine aktuelle Bank für die Verlängerung des bestehenden Darlehens.

Die Kostenersparnis kann durch eine mögliche Senkung des Zinssatzes und damit auch der monatlichen Kreditraten entstehen oder durch bessere Kreditkonditionen wie die Möglichkeit eine längere Laufzeit zu wählen oder eine Tilgungsaussetzung zu vereinbaren. Der Vorteil ist dann die erhöhte Liquidität (durch niedrigere Kreditraten bleibt mehr Geld zur Verfügung). Was wiederum die Bonität (durch eine Senkung der monatlichen Kreditraten und eine bessere Verzinsung des Darlehens) verbessern kann.

Die Vorteile der Umschuldung im Überblick:

• Kostenersparnis aufgrund besserer Kreditbedingungen (Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsoptionen, Monatsrate, ...)
• Erhöhte Liquidität möglich
• Steigerung der Bonität möglich
• Schnelle Restschuldbegleichung möglich

Kreditablösung: Nachteile der Umschuldung

Um eine Umschuldung durchzuführen, brauchst du bestimmte Dokumente wie deinen bestehenden Kreditvertrag, Bankauszüge des Kredits und deines Girokontos sowie einen gültigen Ausweis wie einen Personalausweis. Auch wird deine Bonität überprüft, was bedeutet die Unterlagen für die Bank müssen neu aufbereitet werden. Auch ist es notwendig einen Notartermin wahrzunehmen und den Grundbucheintrag abzuändern, was mit Kosten und Aufwand verbunden ist.

Die Nachteile der Umschuldung auf einen Blick:

• Höherer Aufwand (Kündigung, Bonitätsprüfung ...)
• Gebühren für Kreditübertragung (Schufa-Auskunft, Notartermin, Grundbucheintrag ...)

Als Nächstes betrachten wir den Ablauf der Umschuldung etwas genauer.

Ablauf der Umschuldung: 3 Schritte

Im Grunde ist die Umschuldung kein Hexenwerk, allerdings muss dennoch die ein oder andere Frist und Formalität eingehalten werden. Zusammengefasst holt man sich frühzeitig Angebote von verschiedenen Banken ein. Kündigt das Darlehen rechtzeitig und schließt den Vertrag mit der neuen Bank ab. Gleich mehr zu den Formalitäten.

Die 3 Schritte im Überblick:

1. Angebote einholen
2. Darlehen kündigen
3. Vertrag abschließen

Die drei Schritte im Detail:

Angebote zur Umschuldung einholen: Schritt 1

Es ist von Vorteil mindestens zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung im Voraus damit zu beginnen sich nach Anbietern umzuschauen. Auch sollten nicht nur die Angebote der Hausbank verglichen werden, sonst entgeht Ihnen eventuell günstigere Darlehen von anderen Banken. Den Vergleich können Sie hier einfach und bequem online durchführen: Anschlussfinanzierungsrechner. Der Weg zur Bank ist nicht notwendig.

In Kurz:

• Mindestens 1,5 bis 2 Jahre vor Ende Zinsbindung
• Angebot der Hausbank mit Angeboten anderer Banken vergleichen

Altes Darlehen kündigen: Schritt 2

Spätestens drei Monate bevor die Zinsbindung ausläuft, muss das Darlehen gekündigt werden, und zwar schriftlich. Ihre alte Bank meldet sich daraufhin bei Ihnen, bestätigt Ihnen die Kündigung und nennt Ihnen das Datum, an dem die offene Restschuld abgelöst werden muss.

Folgendes ist wichtig:

• Spätestens 3 Monate vor Ablauf Zinsbindung
• Schriftliche Kündigung
• Bestätigung und Termin zur Ablösung der Restschuld

Neuen Vertrag abschließen: Schritt 3

Als Nächstes müssen Sie die Information an Ihre neue Bank weiterleiten und es wird ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen. Weitere Formalitäten sind dann der Termin beim Notar und der Grundbucheintrag. Zum Ablösetermin wird die Restschuld dann durch das neue Darlehen automatisch abgelöst. Von da an zahlen Sie die neue Monatsrate an Ihre neue Bank.

Alles auf einen Blick:

• Informationen zum Ablösetermin an neue Bank weitergeben
• Neuen Kreditvertrag abschließen
• Notartermin und Grundbucheintragung
• Ablösung der Restschuld durch das neue Darlehen
• Monatliche Raten an die neue Bank zahlen.

In der Theorie kennen Sie jetzt den Ablauf der Umschuldung und auch worauf Sie achten müssen. Schauen wir uns das Ganze einmal in der Praxis an.

Umschuldung: Beispiel

Wie das Angebot des neuen Kreditanbieters ausfällt, bestimmt, ob bzw. wie viel Geld Sie sich ersparen. Ist der effektive Jahreszins geringer bei dem Umschuldungskredit, so führt das zu einer niedrigeren Monatsrate und zu einer Kostenersparnis. Durch eine Umschuldung können Sie zum Beispiel bei einer Restschuld von 6.700 Euro, bei einem niedrigeren Jahreszins um nur 2,2 Prozent, bereits 555 Euro einsparen.

Beispielrechnung:

Bedingungen	Alter Kredit	Neuer Umschuldungskredit
Restschuld	6.700 €	-
Vorfälligkeitsentschädigung (1 % der Restschuld)	67 €	-
Kreditsumme in €	6.767 €	6.767 €
Effektiver Jahreszins in %	6,5 %	4,3 %
Monatsrate in €	450 €	434,50 €
Kreditlaufzeit in Jahren	Restlaufzeit von 36 Monaten	36 Monate
Gesamtkredit in €	16.200 €	15.645 €
Geldersparnis in €	-	555 €

Allerdings sollten folgende Risiken vor der Entscheidung für die Umschuldung bedacht werden.

Risiken & Chancen der Umschuldung

Es gibt viele Gründe, warum sich eine Umschuldung lohnt, einschließlich der Möglichkeit, Kosten zu sparen, indem man bessere Kreditkonditionen erhält. Allerdings ist es wichtig zu beachten, dass es auch Risiken gibt, die bei einer solchen Entscheidung berücksichtigt werden müssen. Im Folgenden werden wir die Chancen und Risiken der Umschuldung bei einem Immobilienkredit untersuchen, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, ob es für Sie die richtige Wahl ist.

Warum kann eine Umschuldung riskant sein?

Zinsänderungsrisiko: Es ist möglich, dass sich die Zinsen im Zeitraum zwischen dem Abschluss des neuen Kredits und dem Ablauf der Zinsbindung ändern. Dies kann zu höheren Zinsen und somit höheren monatlichen Kosten führen.

Verzögerungen bei der Bearbeitung: Es kann vorkommen, dass es Verzögerungen bei der Bearbeitung des Kreditantrags oder bei der Übertragung des Darlehens an die neue Bank gibt. Dies kann den Zeitplan durcheinander bringen und zu unvorhergesehenen Kosten führen.

Übersehen von Sondertilgungsrechten: Es ist möglich, dass Sondertilgungsrechte, die man beim bisherigen Darlehen hatte, bei der Umschuldung verloren gehen. Dies kann zu höheren Zinsen und somit höheren monatlichen Kosten führen. Es ist also ratsam, die Sondertilgungsoptionen bei der neuen Bank zu erfragen.

Probleme mit dem Notar: Es kann vorkommen, dass es Probleme bei der Übertragung des Darlehens am Notar gibt, was die Umschuldung verzögern oder sogar verhindern kann.

Außerdem ist die Voraussetzung für die Umschuldung fast immer ein guter Schufa-Score. In schwierigen Fällen oder bei negativer Schufa ist die Umschuldung sehr riskant, da Sie sich letztendlich wieder für einen Kredit bewerben.

Die Risiken der Umschuldung sind also:

• Zinsänderungsrisiko
• Verzögerungen
• Übersehen von Sondertilgungsrechten
• Ein guter Schufa-Score ist eine Voraussetzung

Wann lohnt sich die Umschuldung?

Eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank ist finanziell gesehen fast immer vorteilhafter als eine Prolongation. Trotzdem zögern viele Immobilienbesitzer, Ihre Schulden umzuschulden, aufgrund der Übertragungskosten, die mit einem neuen Darlehen verbunden sind. Dies umfasst unter anderem Notar- und Grundbuchgebühren für den erforderlichen neuen Grundbucheintrag. Um die Entscheidung zwischen Prolongation und Umschuldung richtig zu treffen, ist es wichtig, die Kosten gegen den Gewinn aus besseren Zinsen abzuwägen. Eine einfache Regel besagt:

Eine Umschuldung ist bereits rentabel, wenn der neue Zinssatz um 0,2 Prozentpunkte höher ist als der alte.

Alternativ können Sie auch die Prolongation als Anschlussfinanzierung wählen.

Fazit zur Umschuldung

Eine Umschuldung ist eine Möglichkeit, einen bestehenden Kredit durch ein Darlehen bei einer anderen Bank abzulösen. Es gibt auch alternative Anschlussfinanzierungen wie Forward-Darlehen, Darlehnskonsolidierung und Zinsprolongation, aber die Umschuldung bietet in der Regel eine langfristige Kostenersparnis, wenn bessere Kreditkonditionen bei einem Anbieter verfügbar sind. Allerdings sind die kurzfristigen Aufwandskosten meist höher als bei einer Prolongation.

Der Ablauf einer Umschuldung besteht aus drei Schritten: Angebote einholen, das aktuelle Darlehen kündigen und einen neuen Vertrag abschließen. Es lohnt sich, eine Umschuldung in Betracht zu ziehen, wenn der neue Zinssatz um mindestens 0,2 Prozentpunkte höher ist als der alte.

Prolongation oder Umschuldung?

Bei einer Prolongation bleibt das bestehende Darlehen bei der gleichen Bank bestehen, während bei einer Umschuldung das Darlehen an eine andere Bank transferiert wird. Die Prolongation ist einfacher und kosteneffizienter, aber die Umschuldung bietet manchmal bessere Kreditbedingungen und dadurch eine größere Kostenersparnis. Warum also entscheiden sich Kreditnehmer dennoch immer wieder für eine Prolongation?

Wir empfehlen aus Erfahrung, beide Optionen sorgfältig zu prüfen und die Vor- und Nachteile abzuwägen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Wir verraten Ihnen, wann eine Prolongation und wann ein Umschuldung profitabler ist:

• Prolongation oder Umschuldung?

Immer hilfreich für Immobilienentscheidungen sind Finanzierungsrechner.

Anschlussfinanzierungsrechner

Ein nützliches Tool für Finanzentscheidungen, die die Immobilie betreffen. Anschlussfinanzierungsrechner sind eine großartige Möglichkeit, den finanziellen Spielraum zu erhöhen und bessere Kreditentscheidungen zu treffen. Sie können Ihnen helfen, die beste Option für Ihre Restschuldbegleichung zu finden, indem sie Ihnen mehrere Angebote anzeigen. Ein Anschlussfinanzierungsrechner ist auch eine echte Möglichkeit, das Ergebnis der Finanzierungsanfrage vorherzusagen, bevor man sich an einen Kreditgeber wendet. Dies ermöglicht es Ihnen, schon im Vorfeld ein besseres Verständnis dafür zu entwickeln, was Sie benötigen und welche Konditionen Sie unter Umständen erhalten könnten. Hier geht’s zum Vergleich:

• Anschlussfinanzierungsrechner