Gewerbemietverwaltung: Aufgaben, Leistungen & Kosten – für Kapitalanleger

Gewerbemietverwaltung - Die Verwaltung und Betreuung von Gewerbeimmobilien ist ein anspruchsvolles Unterfangen. Daher sollte die Gewerbemietverwaltung immer in die professionellen Hände qualifizierter Verwalter gelegt werden. Erfahren Sie hier alles, was Sie über die Verwaltung von gewerblichen Immobilien wissen müssen, von den Aufgaben und Verpflichtungen eines Gewerbemietverwalters bis zur Vergütung. Außerdem: Wann Sie die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen können und wann nicht. Mehr dazu hier. Zurück zur Übersicht: Hausverwaltung.

Was ist eine Gewerbemietverwaltung?

Bei der Gewerbemietverwaltung handelt es sich um eine besondere Form der Mietverwaltung bei Gewerbeimmobilien. Ein Verwalter mit Spezialisierung auf die Verwaltung von Mietobjekten gilt als Schnittstelle zwischen Vermieter und Mieter und nimmt dem Eigentümer alle Aufgaben rund um Verwaltung, Bewirtschaftung und Betreuung des Objekts ab.

Wann ist eine Verwaltung von Gewerbeimmobilien sinnvoll?

Das Vermieten von Gewerbeimmobilien ist um einiges komplexer, als das Vermieten von Wohnanlagen. Der Gewerbemietvertrag unterliegt der Vertragsfreiheit und bei einem Mieterwechsel sind oft aufwendige Umbaumaßnahmen nötig. Das macht die Betreuung des Objekts nicht nur zeit-, sondern auch kostenaufwendig. Für den hohen Verwaltungsaufwand fehlt es den meisten Eigentümern sowohl an Zeit, als auch an Expertise.

Deshalb lohnt sich die Bestellung einer Gewerbemietverwaltung. Ein qualifizierter Hausverwalter steht Ihnen mit jahrelanger Erfahrung und wichtigem Know-How bei Seite, und nimmt Ihnen alle Verwaltungsaufgaben rund um Ihre Liegenschaft ab, so dass Sie sich auf andere Investments konzentrieren können.

Hausverwaltung entlastet Eigentümer, damit Sie sich auf andere Projekte konzentrieren können

Aufgaben & Pflichten einer Gewerbemietverwaltung

Teil des professionellen Immobilienmanagements ist die kaufmännische und technische Betreuung des Objekts. Dazu gehört in erster Linie die Korrespondenz mit Mieter, Vermieter, Handwerker, Hausmeister & Co. Dabei werden jegliche Einnahmen und Ausgaben vom Verwalter sorgfältig dokumentiert und abgewickelt.

Außerdem führt der Verwalter regelmäßig Objektbegehungen durch und organisiert bei Bedarf Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,  so wie Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen.

Schauen wir uns die einzelnen Verpflichtungen des Verwalters nun genauer an:

Kaufmännische Verwaltung: Vermietung & Bewirtschaftung

Ein Großteil der kaufmännischen Tätigkeiten ist die Verwaltung der Mietverhältnisse. Hier übernimmt die Gewerbemietverwaltung die Gestaltung und den Abschluss von Mietverträgen, überwacht die Zahlungseingänge und mahnt bei Bedarf verspätete Mieter ab. Dabei hat der Verwalter außerdem alle Ausgaben der Gewerbeimmobilie für Heizung, Nebenkosten, Dienstleister & Co. im Blick.

Die kaufmännischen Aufgaben zusammengefasst:

• Bonitätsprüfung der Mieter
• Erstellung & Abwicklung von Mietverträgen
• Überwachung der Mieteinnahmen & Ausgaben
• Ermahnung bei ausfallenden Mietzahlungen
• Abrechnung der Nebenkosten
• Korrespondenz mit Mietern & Dienstleistern
• Erstellung eines Wirtschaftsplans
• Erarbeitung einer Hausordnung
• Buchhaltung

Ein qualifizierter Verwalter kennt sich außerdem mit den Besonderheiten des Gewerbemietvertrags aus. Dieser unterliegt in Deutschland der Vertragsfreiheit, was bedeutet, dass ein Großteil der gesetzlichen Schutzvorschriften im Mietrecht keine Verwendung findet.

Lesen Sie hier weiter:

• Kaufmännische Verwaltung.

Technische Verwaltung: Instandhaltung & Modernisierung

Die Gewerbeimmobilie muss zudem baulich und technisch betreut werden. Deshalb führt der Verwalter ein bis zwei Mal im Jahr Objektbegehungen durch und überprüft sowohl die Technik des Objekts, als auch den Zustand. Müssen zum Beispiel für einen neuen Mieter die Räumlichkeiten umgebaut werden, führt auch dies der Verwalter durch. Er organisiert und koordiniert die Umbaumaßnahmen und steht dabei sowohl mit allen wichtigen Dienstleistern, als auch mit dem Eigentümer in Kontakt.

Das gehört zur technischen Gewerbemietverwaltung:

• Protokollierte Objektbegehungen
• Überprüfung des Gebäudezustands & -Technik
• Organisation & Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen

Genaueres zur technischen Verwaltung finden Sie hier:

• Technische Verwaltung

Unterschiedliche Mieter haben unterschiedliche Bedürfnisse. Während der Schuhladen mit der Raumaufteilung der Gewerbefläche zuvor zufrieden war, müssen für Restaurant, Café & Co. oft neue Wände hochgezogen und zusätzliche Sanitäranlagen installiert werden.

Kosten & Preise der Gewerbemietverwaltung

Ein Mietverwalter für Gewerbeimmobilien hat also alle Hände voll zu tun. Da stellt sich dann die Frage:

Wie viel kostet eine Gewerbemietverwaltung?

Die genaue Höhe der monatlichen Kosten ist dem Verwaltervertrag zu entnehmen und wird meistens als bestimmter Prozentsatz von der jährlichen Miete berechnet. Meistens können Sie hier mit 3% bis 5% der Nettomiete rechnen.

Verwaltungskosten: 3% - 5% der Nettomiete

Die genaue Höhe der Kosten lässt sich pauschal also nicht sagen. Schließlich hängt sie von mehreren Faktoren ab:

Höhe der Kosten berechnen: Kriterien

Ältere Immobilien kommen meistens mit einem höheren Verwaltungsaufwand einher. Die Gebäudetechnik ist veraltet und muss öfter gewartet werden, der Putz bröckelt und das alte Mauerwerk lässt im Schlimmsten Fall Kälte und Nässe durch. Auch hier heißt es: Je pflegeleichter Ihre Immobilie ist, desto günstiger.

Befindet sich Ihre Immobilie außerdem weit entfernt von der Verwaltung, spiegelt sich auch das in den erhöhten Verwaltungskosten wieder. Bei weit entfernten Objekten muss der Hausverwalter für eine Objektbesichtigung eine längere Strecke hinlegen, als bei näher gelegenen Immobilien.

Auf diesen Kriterien basiert die Höhe der Kosten:

• Größe & Anzahl der Einheiten
• Zustand der Immobilie
• Lage der Immobilie
• Verwaltungsaufwand
• Marktlage

Verwaltungskosten in der Betriebskostenabrechnung

Die meisten Kapitalanleger sind an Kostenersparnis und -Optimierung interessiert. Denn je mehr Kosten Sie hier sparen können, desto mehr können Sie in Ihre nächste Liegenschaft investieren. Daher zum Schluss eine gute Nachricht für Sie als Eigentümer: Während bei der üblichen Mietverwaltung die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen und somit zu den nicht umlagefähige Nebenkosten gehören, ist das bei den Kosten für die Gewerbemietverwaltung durchaus möglich.

Beachten Sie hierbei: Um die Verwaltungskosten auf den Gewerberaummieter umzulegen, muss die Abwälzung der Verwaltungskosten anhand einer Individualvereinbarung explizit im Mietvertrag stehen. Ansonsten müssen Sie die Kosten als Eigentümer selber zahlen.

Zusammengefasst:

• Verwaltungskosten können auf Mieter umgelegt werden
• Voraussetzung: Individualvereinbarung ist im Mietvertrag

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Hausverwaltung

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier:

• WEG-Verwaltung
• Mietverwaltung
• Sondereigentumsverwaltung
• Gewerbemietverwaltung