Heizkostenverteilung in einer WEG: Heizkostenverordnung, Abrechnung & Aufteilung auf Mieter

Heizkostenverteilung WEG - In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums an, die Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern tragen müssen. Ein besonders wichtiger, aber auch kostenaufwendiger Bestandteil einer Immobilie ist die Heizungsanlage. Um die Heizkosten für die einzelnen Eigentümer in einer WEG gerecht zu bestimmen, gilt die Grundlage der Heizkostenverordnung (HKVO). Was genau diese besagt und woran man sich bei der Heizkostenabrechnung halten muss, hier zusammengefasst. Zurück zu: WEG.

Heizkostenverteilung in einer WEG

Wer Eigentümer einer WEG ist, muss sich an den anfallenden Kosten beteiligen - seien es Betriebskosten, Instandhaltungskosten oder Kosten für Modernisierung, Verwalter und Co. Die Heizkosten, die in einer WEG anfallen, werden auf jeden Eigentümer nach Miteigentumsanteil aufgeilt.

Zur HKVO - extern

In der Betriebskostenabrechnung zeigt der Verteilerschlüssel der WEG auf, wie viel jede Partei zahlen muss. Da Heizkosten zu den laufenden Betriebskosten zählen, lassen sich diese problemlos auf Ihren Mieter umlegen.

Werfen wir zunächst einen Blick auf die Übersicht, was Heizkosten für eine WEG bedeuten.

Was aber genau sind Heizkosten? Schauen wir uns zunächst an, was der Begriff Heizkosten für Sie als Eigentümer bedeutet.

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Was sind Heizkosten? - Erste Übersicht

Zu Beginn wirft sich die Frage auf, was genau sind Heizkosten? Die Heizkosten sind laufende Kosten, die beim Betrieb bzw. beim Heizen der Wohnanlage oder der einzelnen Wohneinheiten entstehen und zählen zu den Betriebskosten.

Heizkosten = laufende Betriebskosten, die beim Heizen der Immobilie anfallen

Zu den Heizkosten, die jeder Eigentümer bzw. Mieter zu leisten hat, zählen in einer WEG nicht nur die klassischen Verbrauchskosten. Auch andere Heiznebenkosten fallen an, die in der Heizkostenverordnung geregelt und aufgeführt sind.

Was zählt zu den Heiznebenkosten?

• Wartungs-, Pflege- und Überwachungskosten Heizanlage
• Kosten für Abgasmessung
• Kosten für Verbrauchserfassung
• Lieferkosten / Brennstoffkosten
• Kosten des Betriebsstroms

Besonders bei Altbauten können hohe Heizkosten anfallen, da diese oftmals über eine schlechte Dämmung verfügen:

Die Heizkosten zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, die Sie auf Ihren Mieter umlegen können. Doch wie genau werden die Heizkosten in einem Mehrparteienhaus abgerechnet? Schauen wir uns die Verteilung der Heizkosten genauer an.

Wie werden Heizkosten abgerechnet?

In jeder Jahresabrechnung einer WEG muss eine Heizkostenabrechnung vorhanden sein, sofern die Immobilie über eine Zentralheizung verfügt. Grundlage dafür ist die Heizkostenverordnung (HKVO), die vollständig "Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten" lautet. Diese gilt für die gesamte WEG, Mieter und Eigentümer eingeschlossen.

Schauen wir uns zu Beginn die Heizkostenverordnung nun genauer an.

Heizkostenverordnung dient als Grundlage

Die Heizkostenverordnung regelt die Abrechnung der Heizkosten und steht noch über der Beschlussfähigkeit der Eigentümer auf der Eigentümerversammlung. Sie gilt im Allgemeinen für Immobilien, die über eine Zentralheizung verfügen oder mit Fernwärme beliefert werden.

Heizkostenverordnung: Regelt Abrechnung der Heizkosten

Heizkostenverordnung gilt für:

• Gebäude mit Zentralheizung, deren Kosten auf mehrere Mieter verteilt werden
• Gebäude, die Fernwärme beziehen

Allerdings gibt diese kein festes Abrechnungssystem vor, sondern stellt nur einen Rahmen, der von der WEG durch Vereinbarungen oder Beschlüsse ausgefüllt werden muss. Der Beschluss, der gefasst werden muss, umfasst die Frage, welche Verteilungsmaßstäbe gewählt werden. Dabei muss die Grundlage der HKVO immer beachtet werden.

Verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten

Um einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen, muss eine Abrechnung vorliegen, die den Anforderungen der HKVO entspricht. Grundsätzlich besagt diese Verordnung, dass alle Heizkosten in einem Mehrparteienhaus verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden!

Um eine faire Abrechnung zu gewährleisten, müssen alle Wohnungen bzw. Heizkörper mit bestimmten Erfassungssystemen wie einem sogenannten Heizkostenverteiler oder einem Wärmemengenzähler ausgestattet sein. Oftmals muss auch der Warmwasserverbrauch mit einem Warmwasserzähler gemessen werden. Diese Geräte werden einmal im Jahr von der Hausverwaltung oder einem Fachpersonal abgelesen. Ohne die Werte, die aus dem Ablesen der Zähler erfolgen, ist eine Abrechnung der Heizkosten nicht zulässig.

Aufteilung der Heizkosten auf Mieter

Die Heizkosten werden durch eine gesetzliche Regelung in zwei Teilen abgerechnet. Ein Teil erfolgt nach dem Verbrauchskostenanteil, der andere Teil wird nach dem Festkostenanteil abgerechnet.

Der Verbrauchskostenanteil liegt zwischen 50 und 70 Prozent, wobei die genaue Höhe vom Vermieter festgelegt werden kann. Dieser Anteil beschreibt den tatsächlichen Verbrauch der Heizenergie pro Wohneinheit.

Der Festkostenanteil umfasst die restlichen 30 bis 50 der Abrechnung. Hierbei werden die Kosten nach einem festen Maßstab verteilt, meistens anhand der Wohnfläche, also dem Miteigentumsanteil an der Gesamtimmobilie.

• Verbrauchskosten: zwischen 50 % und 70 %
• Festkosten: zwischen 30 % und 50 %

In großen WEGs wird eine hohe Gesamtabrechnung fällig, die jedoch in viele Einzelabrechnungen in deutlich kleineren Beträgen aufgeteilt wird:

Nun wissen Sie, wie Heizkosten abgerechnet werden. Schauen wir uns jetzt an, was der Inhalt einer Heizkostenabrechnung ist und wie die Einzel- und Gesamtabrechnungen der Heizkosten einer WEG aussehen.

Heizkostenabrechnung: Inhalt & Abrechnungsarten

Die Heizkostenabrechnung umfasst alle Kosten, die für die Wärme- und Warmwasserversorgung in einer Immobilie bzw. einem Mietobjekt anfallen. Diese erfolgt einmal pro Abrechnungsperiode in einem Wirtschaftsjahr. Die Abrechnung für die Heizkosten erfolgt meist nach einem bestimmten Muster und sollte immer den gleichen Inhalt haben.

Was genau muss in der Heizkostenabrechnung aufgeführt werden? Hier ein kurzer Überblick:

• Name des Verfassers
• Abrechnungsperiode
• Kosten für Brennstoff
• ggf. Lieferkosten
• alle Heiznebenkosten
• Verteilerschlüssel
• tatsächlicher Verbrauch
• geleistete Vorauszahlung
• zu Zahlende bzw. zu erstattende Gesamtkosten

Hierbei ist zu beachten, dass die Kosten für Reparaturen, Versicherungen oder die Finanzierung der Heizanlage nicht über die Heizkostenabrechnung abgerechnet werden darf. Zudem gelten grundsätzlich für die Aufführung der Heizkosten in der Gesamtabrechnung und in den Einzelabrechnungen der einzelnen Eigentümer andere Regeln. Welche das sind, schauen wir uns nun hier an.

Heizkosten in der Gesamtabrechnung

Die Gesamtabrechnung muss von der WEG-Verwaltung in Form einer geordneten Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellt und den Eigentümern vorgelegt werden. Hierbei genügt auch bei der Aufführung der Heizkosten eine einzige Abrechnung, die nicht zwingend in Einzelabrechnungen aufgetrennt werden muss. Anhand eines Abgleichs mit den Gesamtkontoständen in Bezug auf die tatsächlichen Geldflüsse lässt sich die Richtigkeit der Abrechnung schnell überprüfen.

• Heizkosten werden in einer Abrechnung aufgeführt
• Form einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Heizkosten in den Einzelabrechnungen

Die HKVO schreibt der WEG allerdings vor, dass die Abrechnungen der einzelnen Eigentümer nach den tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten, anhand des gemessenen Verbrauchs, erstellt werden müssen. So muss, um den Vorgaben der Heizkostenverordnung gerecht zu werden, in den Einzelabrechnungen immer eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die Abrechnungsperiode eines Wirtschaftsjahres vorliegen.

• HKVO gibt verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vor

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