Immobilie Kapitalanlage Steuern sparen: Steuerlast reduzieren mit Strategie

Steuern sparen bei Kapitalanlage Immobilien - Kapitalanlage vermieten, statt kaufen und selbst nutzen! Lernen Sie hier, wie Sie durch gezielte Maßnahmen Ihre Steuerlast reduzieren können, egal ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzen (ja, kein Haus, das ist im Vergleich deutlich weniger rentabel in der Vermietung). Von der Abschreibung der Anschaffungskosten bis hin zur Absetzbarkeit von Maklerkosten und Nebenkosten - entdecken Sie die Möglichkeiten, um Ihre Steuern bei vermieteten Immobilien zu optimieren. Immobilien & Steuern sparen, hier kommen Sie zurück zur Übersicht: Steuern 2025.

Steuern sparen beim Vermieten

Steuerersparnisse bei vermieteten Immobilien können durch verschiedene Maßnahmen erzielt werden. Beginnen wir mit den Anschaffungskosten Ihrer und der Abschreibung.

Anschaffungskosten der Immobilie abschreiben

Eine Möglichkeit besteht darin, die Anschaffungskosten der Immobilie über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren linear abzuschreiben. Diese Abschreibungen reduzieren die steuerpflichtigen Einkünfte und führen somit zu einer Verringerung der Steuerlast. Zudem können Maklerkosten, die bei der Suche nach einem Mieter entstehen, als Werbungskosten abgezogen werden. Auch die Nebenkosten, wie Müllabfuhrgebühren und Heizkosten, sowie Kosten für Hausverwaltung und Hausmeister können als Betriebskosten geltend gemacht und von den steuerpflichtigen Einnahmen abgezogen werden.

Mehr zur Abschreibung:

• Anschaffungskosten der Immobilie abschreiben

Hier ist eine vereinfachte Beispiel-Tabelle für die Abschreibung eines Mehrfamilienhauses für 780.000 Euro über einen Zeitraum von 50 Jahren:

Jahr	Anschaffungskosten	Jährliche Abschreibung
1	780.000	15.600
2	-	15.600
3	-	15.600
...	...	...
50	-	15.600

Jetzt kommt der Clou und die Steuerersparnis für Sie:

Die jährliche Abschreibung beträgt 15.600 Euro (780.000 Euro / 50 Jahre). Sie würden also jeweils 15.600 Euro von den steuerpflichtigen Einkünften abziehen können.

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Werbungskosten: Steuerberater, Sanierung, Zinsen

Sie glauben gar nicht, was Sie bei einer Immobilie als Kapitalanlage alles von der Steuer absetzen können. Unter anderem werden Ausgaben für Anwälte oder Steuerberater durch die Vermietungstätigkeit als Werbungskosten abgesetzt. Bei selbst erbrachten Arbeitsleistungen für Reparaturen, Sanierungen oder Modernisierungen kann der Wert dieser Leistungen ebenfalls als Werbungskosten angesetzt werden. Die gezahlten Darlehenszinsen für den Kauf oder die Renovierung der Immobilie sind ebenfalls absetzbar und mindern die steuerpflichtigen Einnahmen.

Viel Input! Hier sind alle 3 Steuer Spar Tipps noch etwas genauer beschrieben:

• Vermietete Immobilie Steuern sparen

Werbungskosten absetzen: Was ist erlaubt? Hier ein schneller Überblick mit kurzer Erklärung für Sie:

✅	Absetzbar	Erklärung
✅	Anschaffungskosten	Anschaffungskosten linear über 50 Jahre abschreiben.
✅	Maklerkosten	Maklerkosten als Werbungskosten absetzen.
✅	Nebenkosten	Betriebskosten für Müllabfuhr und Heizung absetzen.
✅	Hausverwaltungskosten	Kosten für Hausverwaltung und Hausmeister als Werbungskosten absetzen.
✅	Anwalts- und Steuerberaterkosten	Kosten für Anwälte und Steuerberater als Werbungskosten absetzen.
✅	Arbeitsleistungen	Selbst durchgeführte Arbeitsleistungen absetzen.
✅	Darlehenszinsen	Gezahlte Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen.
✅	Schneebeseitigung	Kosten für Schneebeseitigung als Betriebskosten absetzen.

Steueroptimierte Anlagen, Vorsorge, Freibeträge & Co.

Neben den genannten Maßnahmen gibt es auch außerhalb der Vermietung weitere Potenziale zur Steueroptimierung, die individuell abhängig von der persönlichen Situation und den geltenden Steuergesetzen sind. Dazu gehören unter anderem steueroptimierte Anlagen, steuerbegünstigte Vorsorgeaufwendungen oder die Nutzung von steuerlichen Freibeträgen. Es ist ratsam, sich hierbei von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten zu lassen, um die bestmögliche Steuerersparnis zu erzielen.

Das waren nur die Möglichkeiten, die Sie innerhalb der Vermietung haben. Steuerliche Gestaltung geht aber noch viel weiter.

PS: Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren

Bereits nach 10 Jahren können Sie eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen, dann endet die Spekulationsfrist. Der gesamte Gewinn aus dem Verkauf ist damit steuerfrei. Lesen Sie hier mehr zur Spekulationssteuer in Deutschland.

Lernen Sie jetzt noch mehr über die grundsätzliche Strategie der Steuergestaltung:

Steuergestaltung von Immobilien: 7 Alternativen

Zunächst ein schneller Überblick der 7 Wege zur Steuergestaltung von Immobilien in Deutschland. Lesen Sie hier alle 7 Steuer Tipps für Immobilien im Detail.

Optimierung	Kurz erklärt
Steuerverschiebung	Ziel ist es, Steuerzahlungen zu verschieben, um Liquiditätsvorteile zu erlangen oder zusätzliche Investitionen zu tätigen.
Umwandlung in privates Vermögen	Durch steuerlich optimierte Investitionen werden Einkünfte in privates Vermögen umgewandelt, wodurch sich potenzielle Steuervorteile ergeben.
Progressions-Optimierung	Nutzung der verschiedenen Steuersätze und Freibeträge, um die individuelle Steuerlast zu optimieren.
Identitätsmanagement	Durch die geschickte Nutzung unterschiedlicher steuerlicher Identitäten wie Vermieter, Kapitalgesellschaften oder Stiftungen können Steuern effizient gestaltet werden.
Verlagerung privater Ausgaben in die betriebliche Sphäre	Legale Möglichkeiten, private Ausgaben als betriebliche Aufwendungen geltend zu machen, um steuerliche Vorteile zu erzielen.
Optimierung von Schenkung, Vererbung, Gewerbesteuer und Grunderwerbsteuer	Durch eine gezielte Planung können steuerliche Aspekte bei Vermögensübertragung und -nachfolge optimiert werden.
Rückerstattung bereits gezahlter Steuern	Prüfung von rechtskräftigen Steuerbescheiden vergangener Jahre, um gegebenenfalls eine Korrektur und Rückerstattung bereits gezahlter Steuern zu erwirken.

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