Immobilien mit Denkmalschutz: Kauf, Vorteile, Nachteile und Ratgeber

Immobilien mit Denkmalschutz - Bei dem Anblick historischer Bauten mit ihrem besonderen Charakter geht Ihnen das Herz auf? Sie überlegen, eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen? Dann sollten Sie ein paar Dinge beachten, die Sie beim Kauf von Neubau- und Bestandsimmobilien der jüngeren Jahrzehnte nicht auf der Checkliste haben müssen. Insbesondere dann, wenn Sie das Haus verändern möchten. Mein Leitfaden, inklusive Vorteilen, Nachteilen, Förderungen und Steuertipps.

Denkmalschutz im Überblick

Wir verkaufen gerade selbst eine Jugendstilvilla in Berlin. Baujahr 1900, Denkmalschutz, das volle Programm. Ein altes Fachwerkhaus, eine Jugendstilvilla oder ein Loft in einer alten Fabrik. Starten wir zuerst mit einer kleinen Definition und Erklärung.

Sollten Sie eine Immobilie mit Denkmalschutz kaufen wollen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten sollen. Welche Rolle der Kaufvertrag bei Denkmalschutzimmobilien spielt und ob sich ein Kauf lohnt, erfahren Sie jetzt.

Was bedeutet Denkmalschutz bei Immobilien?

Nicht jede alte Immobilie steht automatisch unter Denkmalschutz. Der Denkmalschutz dient vor allem dem Schutz von kulturhistorisch relevanten Gebäuden und Anlagen. Das Ziel ist es, die Zeugnisse aus vergangener Zeit dauerhaft zu erhalten, sodass diese nicht verfälscht, beschädigt oder zerstört werden. Durch diese Maßnahmen soll das öffentliche Interesse an kulturellem Erbe geschützt werden.

Denkmalschutz bedeutet:

• Schutz von Gebäuden
• kulturhistorisch relevant
• öffentliches Interesse

Gebäudetypen unter Denkmalschutz

Die Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind abhängig von den jeweiligen Landeskriterien. Die folgenden Gebäudetypen stehen beispielsweise häufig unter Denkmalschutz:

• Schlösser und Burgen
• Kirchen und Kapellen
• Gutshäuser
• Wassertürme
• Windmühlen
• Stadttore
• Theater
• Kasernen
• Fachwerkhäuser
• natürlich auch "ganz normale" Wohn- und Geschäftshäuser

Als Denkmalschutz Voraussetzungen gelten neben dem Baujahr beispielsweise auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung. So muss die Immobilie nicht zwangsläufig steinalt sein, um ein Denkmal zu sein. Typischerweise denkt man sofort an alte Fachwerkhäuser, wie dieses.

Doch auch viele Mietshäuser in deutschen Innenstädten fallen unter Denkmalschutz.

Was bedeutet Denkmalschutz für Immobilienkäufer?

Worauf muss man achten? Denkmalschutz bedeutet, wie eben kurz in den 5 Fakten umschrieben, dass die Immobilie als kulturelles oder historisches Erbe geschützt ist. Käufer müssen sich auf Einschränkungen bei Umbau- und Sanierungsmaßnahmen einstellen und möglicherweise höhere Instandhaltungskosten einkalkulieren. Der Denkmalschutz kann sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken und Steuervorteile bieten. Wichtig ist, vor dem Kauf die genauen Auflagen und den Zustand des Gebäudes zu prüfen.

Woher wissen Sie, ob eine Immobilie dem Denkmalschutz unterliegt?

Um festzustellen, ob eine Immobilie dem Denkmalschutz unterliegt, sollte zunächst das zuständige Landesdenkmalamt kontaktiert (Beispiel: Landesdenkmalamt Berlin) oder das Denkmalregister eingesehen werden. Oftmals ist der Denkmalschutzstatus auch im Grundbuch vermerkt oder kann über den Verkäufer bzw. den Makler in Erfahrung gebracht werden.

Was bedeutet Denkmalschutz für den Eigentümer?

Was muss ich bei einem denkmalgeschützten Haus beachten? Darf ich hier bauen? Ein altes Fachwerkhaus, ein Loft in einer Fabrikhalle, eine elegante Jugendstilvilla mit hohen Decken oder doch ein kleines Schloss– in einer Immobilie mit derartigem Charme zu wohnen, hat für viele Menschen seinen Reiz. Historische Gebäude sind nach wie vor beliebt und oftmals interessante Kaufobjekte, sowohl als Kapitalanlage als auch zum Eigennutz. Aber: Es ist nicht alles Gold, was glänzt, daher sollten Sie sich vor dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie genau informieren, was Sie erwartet.

Das Wichtigste, was Sie beim Kauf beachten müssen, vorab im Überblick:

• Genehmigungen werden benötigt
• Instandhaltungspflicht
• hoher Kostenaufwand
• steuerliche Vorteile

Als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie sind Sie dazu verpflichtet, die historische Substanz und das Erscheinungsbild des Gebäudes zu bewahren. Alle Baumaßnahmen, die über einfache Instandhaltungen hinausgehen, bedürfen der vorherigen Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Das umfasst sowohl Änderungen am äußeren Erscheinungsbild als auch wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz.

Was dürfen Sie bei Denkmalschutz nicht machen?

Was nicht erlaubt ist: Grundsätzlich sind alle Veränderungen, die den Charakter oder das historische Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigen könnten, ohne vorherige Genehmigung untersagt. Dazu gehören unter anderem das Ersetzen originaler Bauelemente durch moderne Materialien, signifikante Änderungen an der Fassade oder strukturelle Umbauten, die den historischen Wert mindern könnten.

Dazu gleich noch mehr, in den "genehmigungspflichtigen Maßnahmen"!

Welche Teile der Immobilie können dem Denkmalschutz unterliegen?

Der Denkmalschutz kann sich auf verschiedene Teile der Immobilie erstrecken: Dazu zählen (wie in unserem Fall der Jugendstilvilla) die Außenfassade, das Dach, Fenster und Türen, aber auch innenarchitektonische Elemente wie Stuckverzierungen oder historische Fußböden. In manchen Fällen kann auch das Grundstück oder der Garten Teil des geschützten Ensembles sein, insbesondere wenn es sich um historische Gartenanlagen oder charakteristische Landschaftsmerkmale handelt.

Eigentümerpflichten - Bitte beachten!

Als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie müssen Sie regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten durchführen, um den Erhaltungszustand zu sichern. Dazu gehört auch, dass sämtliche Sanierungsmaßnahmen im Einklang mit den Auflagen des Denkmalschutzes stehen und durch die Behörde genehmigt sind. Es ist empfehlenswert, bei allen Maßnahmen Fachfirmen zu beauftragen, die Erfahrung im Umgang mit denkmalgeschützten Objekten haben. Weiterhin sollten Sie sich über mögliche Fördermittel und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten informieren, die den finanziellen Aufwand für die Erhaltung und Sanierung mindern können.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Welche Maßnahmen an Denkmalschutzimmobilien sind genehmigungspflichtig? Wenn Sie wissen möchten, ob auf der Immobilie, die Sie erwerben möchten, Denkmalschutzauflagen lasten, sollten Sie einen Blick in Abteilung II des Grundbuchs werfen. Hier können wichtige Denkmalschutzauflagen eingetragen sein.

Beispiel, Grundbuch Abteilung II.

Generell gilt aber: Ohne Genehmigung darf kein Umbau an einer denkmalgeschützten Immobilie vorgenommen werden. Besonders bei diesen Renovierungsmaßnahmen sind vorab Genehmigungen einzuholen:

• Streichen von Außen- und Innenwänden
• Austausch von Türen und Fenstern
• Einbauten, wie z.B. Aufzügen
• Erneuerungen am Dachstuhl
• Ausbau des Dachs
• Wechsel von Bodenbelägen
• Anbauten und Entkernung
• Energetische Sanierung
• Badsanierung
• Abriss

Achtung! Wer als Eigentümer eine nicht genehmigte Änderung an der Denkmalschutzimmobilie vornimmt und diese ohne Genehmigung in eine Baustelle verwandelt, riskiert hohe Strafen. Diese Strafen können hohe Bußgelder bis hin zur Enteignung sein.

Was ist ohne Genehmigung erlaubt?

Nicht zwangsläufig muss ein ganzes Gebäude unter Denkmalschutz stehen. Es können auch nur bestimmte Teile unter Denkmalschutz stehen, wie beispielsweise die Fassade oder das Treppenhaus. Daher sollten Eigentümerinnen und Kaufinteressenten sich genau erkundigen, auf welchen Bereich sich der Denkmalschutz ihres Hauses bezieht. Die Teile, die nicht unter Denkmalschutz stehen, können wie andere Immobilien auch ohne Genehmigung verändert werden.

Immobilien sind oft nur teilweise Denkmalgeschützt

Vorteile von Denkmalschutzimmobilien

Sie mögen denken, dass die Genehmigungen für baulichen Veränderungen eine enorme Einschränkung bei Denkmalimmobilien darstellen. Also warum sollten Sie trotz dieses Hindernisses eine solche Immobilie überhaupt kaufen? Ganz einfach: Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, profitieren Sie durch den Denkmalschutz von vielen anderen Vorteilen.

Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien

• Einzigartigkeit der Immobilie
• steuerliche Vorteile (Vermieter)
• hohe Mietpreise
• attraktive Förderungen vom Staat
• hohe Denkmal Abschreibung
• sichere Geldanlage = Altersvorsorge
• Langzeitinvestition mit Wertsteigerung

Schauen wir uns nun die einzelnen Vorteile etwas genauer an.

Steuervorteile: Instandhaltungs- und Sanierungskosten

Auch dem Staat ist daran gelegen, dass kulturell wichtige Erzeugnisse erhalten und vor allem gepflegt bleiben. Daher will der Staat diese Bauten und somit die Integrität einer ganzen Region wahren und so begünstigt er die Instandhaltung dieser Immobilien auch steuerlich.

Hier ein grober Überblick über die wichtigsten Steuervorteile für Sanierungs- und Modernisierungskosten:

• 90% der Kosten können steuerlich abgesetzt werden
• Abschreibung erfolgt über 10 Jahre mit 9% jährlich
• vermietete Objekte: Abschreibung bis zu 100%
• erste 8 Jahre: 9%, darauf folgende 4 Jahre: jeweils 7%.
• Bundesland abhängig: Zuschüsse zu Mehrkosten von Baumaßnahmen

Lernen Sie hier mehr über:

• Steuervorteile Denkmalschutzimmobilie

Nachteile von Denkmalschutzimmobilien

Wie Sie bereits festgestellt haben, können die nötigen Genehmigungen ein Hindernis sein, sowie zu einem Nachteil beim Kauf von Denkmalimmobilien werden.

Die Nachteile gegenüber einer normalen Immobilie sind zusammengefasst:

• strenge Sanierungsauflagen
• Instandhaltungspflicht des Gebäudes
• höhere Aufwands- und Sanierungskosten
• schwer abschätzbare Wartungskosten
• Schneller Wiederverkauf = finanzielle Verluste

Kaufvertrag bei Denkmalschutzimmobilien

Grundsätzlich gilt, dass der Kauf einer Immobilie, beziehungsweise eines Grundstücks in Deutschland nur dann wirksam ist, wenn der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet wird. Der Kauf erfolgt üblicherweise in drei Schritten:

1. notarieller Kaufvertrag
2. Kaufpreiszahlung durch Käufer
3. Übereignung + Grundbucheintrag

Sie merken, einen Unterschied zu normalen Immobilien gibt es bislang nicht. Ob sich ein Unterschied in den Vertragsinhalten finden lässt, erfahren Sie jetzt. Lesen Sie hier mehr zum:

• Kaufvertrag bei Denkmalschutzimmobilien