Kaufvertrag Wohnung: Worauf achten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Kaufvertrag Wohnung - Die Grundlage für den Erwerb einer Eigentumswohnung ist der Kaufvertrag. Je genauer Sie vorab den Vertrag prüfen, desto größer die Chance, Fehler beim Wohnungskauf zu vermeiden. Hier lernen Sie, welche Voraussetzungen notwendig für den Wohnungskauf sind und auf welche Inhalte Sie im Kaufvertrag achten müssen. Eine Vorlage für einen Muster-Kaufvertrag finden Sie hier.

Worauf achten beim Wohnungs-Kaufvertrag?

Bei einem Wohnungskaufvertrag gibt es viele Dinge zu beachten. Neben der Form in der der Kaufvertrag geschlossen werden muss, sollten Sie auch die Inhalte vor Unterzeichnung genau prüfen. Auf welche Besonderheiten sie bei Wohnungskaufverträgen bezüglich der Wohnungseigentümergemeinschaft achten müssen, lernen Sie in diesem Beitrag.

Die wichtigsten Punkte vorab zusammengefasst

Darauf sollten Sie bei der Prüfung des Kaufvertrags besonders achten:

• notarielle Beurkundung
• Vollständigkeit der Vertragsinhalte
• keine Nebenabreden
• Gewährleistung und Mängel
• Wohnungseigentümergemeinschaft
• Mietverhältnisse

1. Notarielle Beurkundung notwendig

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung muss, genau wie der Kaufvertrag über ein Haus, von einem Notar beurkundet werden. Ein Kaufvertrag der nicht notariell beurkundet wurde ist in Deutschland nicht rechtswirksam. Es ist also zwingend notwendig, dass Sie einen Notar beauftragen einen Kaufvertrag zu erstellen und die notwendigen Grundbuchänderungen zu veranlassen.

Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein.

Ein Kaufvertrag der nicht notariell beurkundet wird, ist nach deutschem Recht unwirksam. Ohne die Beurkundung können Sie nicht die notwendige Auflassung im Grundbuch beantragen.

2. Prüfung der Vertragsinhalte

Für die Prüfung des Vertrags haben Sie 14 Tage Zeit. Nutzen Sie diesen Zeitraum, um die einzelnen Bestandteile genauestens zu überprüfen.  Im Kaufvertrag werden alle Pflichten, die beide Parteien erfüllen müssen, als auch sämtliche Rechte von Ihnen als Käufer bzw. Verkäufer, aufgeführt.

Sollten Unklarheiten und Fragen aufkommen, wenden Sie sich in diesem Zeitraum an Ihren Notar oder einen Rechtsanwalt. Sie sollten den Vertrag erst unterzeichnen, wenn Sie alle Vertragsinhalte verstehen.

Vertragsparteien, Bezeichnung und Grundbuch

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass Sie prüfen, ob alle Angaben korrekt in den Kaufvertrag aufgenommen wurden. Dabei sollten Sie darauf achten, dass die Namen und Anschriften der beteiligten Personen fehlerfrei im Vertrag stehen. Kaufen Sie das Haus gemeinsam mit einer anderen Person, müssen zudem die jeweiligen Anteile am Eigentum in den Vertrag aufgenommen werden.

Auch die Wohnung und ihre Lage im Haus sollte exakt im Wohnungskaufvertrag beschrieben werden. Die genaue Bezeichnung lässt sich aus dem Grundbuch entnehmen.

Neben der Lage werden auch die Rechte Dritter, wie Vorkaufsrechte, Grundschulden oder Pfandrechte, in den Kaufvertrag aufgenommen. Gleichen Sie die im Vertrag aufgeführten Rechte unbedingt mit denen, die im Grundbuch eingetragen sind ab.

Nebenflächen im Kaufvertrag aufführen

Sollte zu Ihrer Eigentumswohnung eine dazugehörige Nebenflächen, wie Autostellplatz oder Kellerabteil, gehören, müssen diese im Kaufvertrag genannt werden. Nur dann werden Sie neuer Eigentümer über diese Flächen.

Kaufpreis, Kosten und Fälligkeit

Im Kaufvertrag muss der Kaufpreis, zu dem Sie die Wohnung erwerben, benannt werden. Daneben beinhaltet der Vertrag außerdem die Frist, innerhalb der die Zahlung fällig wird. Zur Sicherheit des Verkäufers wird oftmals eine Zwangsvollstreckungsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen, die im Falle einer nicht fristgerechten Zahlung greift. Für die verspätete Zahlung des Kaufpreises oder der Raten werden meist Verzugszinsen festgelegt. Achten Sie darauf, dass diese nicht höher sind als die gesetzlichen festgelegten Verzugszinsen.

Wichtig ist auch, dass ein Konto für die Überweisung des Kaufpreises angegeben ist. Hierbei handelt es sich entweder direkt um das Konto des Verkäufers oder um ein Notaranderkonto.

Anzahlungen im Kaufvertrag dokumentieren

Sollte es sich bei der Wohnung um einen Neubau handeln und die Immobilie wurde noch nicht vollständig vom Bauträger fertiggestellt, sollten Sie geleistete Anzahlungen im Kaufvertrag dokumentieren.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

In den Wohnungskaufvertrag sollte die aktuelle Höhe des Hausgeldes und die aktuelle Höhe des Anteils an der Instandhaltungsrücklage der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgenommen werden. Dies ist wichtig um sicherzustellen, dass keine Hausgeldzahlungen im Rückstand sind für die Sie als Käufer unter Umständen haften. Zudem fällt keine Grunderwerbsteuer für den Anteil der Instandhaltungsrücklage an.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Auch Sie sollten auf Nummer sicher gehen und eine Klausel über eine Auflassungsvormerkung in den Kaufvertrag Ihrer Wohnung aufnehmen. Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch für Sie eingetragen, haben Sie die Sicherheit, dass keine Belastungen der Immobilie vor Eigentumsübergang möglich sind.

Zusammenfassung der Inhaltsprüfung

Bei der Prüfung der Vertragsinhalte sollten Sie unter anderem darauf achten, ob

• alle Namen richtig geschrieben wurden
• die Objektbeschreibung dem Grundbuch entspricht
• fremde Nutzungsrechte auf der Wohnung lasten
• ein Konto für die Überweisung angegeben ist
• Nebenflächen im Kaufvertrag aufgeführt sind
• die aktuelle Höhe des Hausgeldes bestimmt ist
• der Anteil an der Instandhaltungsrücklage

3. Vertragswidrige Nebenabreden

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass der tatsächliche Kaufpreis der Wohnung im Kaufvertrag angegeben wird. Wenn dem nicht so ist und eine andere Verabredung mit dem Verkäufer neben dem Kaufvertrag besteht (=Nebenabrede) führt dies zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags. Nebenabreden müssen daher immer zwingend in den Kaufvertrag aufgenommen werden, da ansonsten auch die Gefahr besteht wegen Steuerhinterziehung verklagt werden zu können.

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4. Gewährleistung und Mängel

Mängel am Bau gehören zu den häufigsten Streitpunkten nach dem Wohnungskauf. Umso wichtiger ist es daher diesen Punkt im Kaufvertrag genauestens zu regeln. Im Falle einer Neubauwohnung ist der Bauträger gesetzlich verpflichtet eine Gewährleistung von fünf Jahren zu gewähren. Kaufen Sie eine Bestandswohnung gibt es üblicherweise einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.

5. Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei dem Kauf einer Wohnung werden Sie Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Aus diesem Grund müssen Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags auf einige weitere Besonderheiten achten. Lassen Sie sich den Aufteilungsplan der Immobilie vorlegen.

Gemeinschafts- und Hausordnung

Erkundigen Sie sich bei dem Verkäufer oder der Verwaltung über die Gemeinschafts- und Hausordnung. Gibt es für Sie Besonderheiten bezüglich der Haltung von Haustieren oder Probezeiten für Berufsmusiker?

Protokolle und Abrechnungen

Es ist ratsam, dass Sie vor dem Kauf der Eigentumswohnung einen Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung werfen und die letzten Jahresabrechnungen und Grundsteuerbescheide prüfen. Aus dem Protokoll kann beispielsweise entnommen werden, ob Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sind, auf Sie nach dem Kauf zukommen.

6. Vermietete Eigentumswohnungen

Bei vermieteten Objekten sollten Sie Einsicht in die bestehenden Mietverträge nehmen, um sich über deren Inhalt, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten vor Vertragsunterzeichnung zu informieren. Auch die Mieterakte sollten Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einsehen.

Checkliste: Die 11 wichtigsten Schritte beim Kaufvertrag

Sie wissen nun, worauf Sie bei einem Kaufvertrag einer Eigentumswohnung achten müssen. Zusammengefasst erhalten Sie hier einen Überblick über die wichtigsten Schritte, um erfolgreich einen Kaufvertrag abzuschließen.

1. Die Vertragsparteien einigen sich über die Vereinbarungen zum Wohnungskauf.
2. Sie holen sich als Käufer eine Finanzierungsbestätigung bei der Bank und legen diese dem Verkäufer vor.
3. Der Käufer beauftragt einen Notar, welcher den Kaufvertrag ausarbeitet.
4. Der Kaufvertragsentwurf wird von beiden Vertragsparteien geprüft (innerhalb von 14 Tagen).
5. Die Beurkundung und Beglaubigung des Vertrags erfolgt beim Notartermin.
6. Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer zu zahlen, das Finanzamt bestätigt den Erhalt.
7. Der Notar kümmert sich um Grundbuchlöschungen und die Auflassungsvormerkung.
8. Sie erhalten die Fälligkeitsmitteilung und überweisen den Kaufpreis.
9. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
10. Die Schlüsselübergabe der Wohnung erfolgt.
11. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer.