Mieterhöhungen: Voraussetzungen, Gründe, Form und Frist – Ratgeber Mietrecht

Mieterhöhungen - Das Mietrecht im BGB legt genau fest, wann und in welcher Höhe eine Mieterhöhung erfolgen darf. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich mit den gesetzlichen Bestimmungen für Mieterhöhungen vertraut machen. Hier lernen Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Erhöhung der Miete zulässig zu machen, welche Form und Fristen eingehalten werden müssen und was passiert, wenn eine Mieterhöhung ungerechtfertigt ist.

Mieterhöhung erklärt: Was ist das und wann ist es erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist die Erhöhung der Miete, die ein Mieter für seine Mietwohnung an den Vermieter zahlen muss. In der Regel muss der Vermieter die Gründe für eine Mieterhöhung angeben und eine schriftliche Mitteilung an den Mieter senden. Die Höhe der Mieterhöhung ist in der Regel gesetzlich begrenzt und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Mieterhöhung erklärt:

• Erhöhung des monatlichen Mietzinses
• Vermieter muss Gründe für Erhöhung nennen
• Mieterhöhungen sind gesetzlich begrenzt

Voraussetzungen und Gründe für eine Mieterhöhung

In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Voraussetzungen und Grenzen von Mieterhöhungen. Das Mietverhältnis kann unterschiedlich gestaltet sein und auch die Gründe einer Mieterhöhung können verschieden sein. Der Vermieter kann beispielsweise die Miete nur erhöhen, wenn dies durch den örtlichen Mietspiegel oder vergleichbare Mieten in der Umgebung gerechtfertigt ist. Auch eine Modernisierung der Wohnung kann eine Mieterhöhung rechtfertigen, wenn dadurch langfristig Energiekosten eingespart werden.

Gründe für eine Mieterhöhung sind beispielsweise:

• Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Erhöhung der Mietstaffel im Rahmen der Staffelmiete
• Anpassung an den Preisindex bei Indexmieten
• Mieterhöhung nach einer Modernisierung
• Kostenerhöhung durch Betriebskostenabrechnung

Dabei darf die Miete auch nur in bestimmten Intervallen erhöht werden.

Die genauen Voraussetzungen der einzelnen Erhöhungsgründe lernen Sie jetzt kennen.

Anpassung der Miete an den ortsüblichen Mietspiegel

Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist wohl die häufigste Begründung für eine Mieterhöhung. Dies resultiert aus dem Vergleich der erzielten Mieten vergleichbarer Mietobjekte in der Umgebung. Laut § 558 Abs. 2 BGB müssen hierbei folgende Merkmale berücksichtigt werden:

• Lage
• Wohnungsgröße
• Ausstattung
• Beschaffung
• Immobilienart
• Energetischer Zustand

Wenn die aktuelle Miethöhe unter dem Mietspiegel für die entsprechende Mietimmobilie liegt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete verlangen. Vor einer Erhöhung muss die Miete jedoch mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein. Der Vermieter muss die neue Miethöhe ausreichend begründen, was auf vier Arten geschehen kann:

1. Mietspiegel der Gemeinde
2. Auskunft aus Mietdatenbank
3. Gutachten von Sachverständigen
4. Nennung von vergleichbaren Mietobjekten (min. 3)

Mieterhöhung im Rahmen der Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete im Mietvertrag (Staffelmietvertrag) festgelegt, wann und um welchen Betrag sich die Miete erhöht. Diese Erhöhung wird bereits in Geldbeträgen angegeben und darf höchstens einmal pro Jahr erfolgen. Folglich muss die Mietstaffel mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bevor eine Erhöhung wirksam wird. Eine separate Ankündigung der automatischen Mieterhöhung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Staffelmieterhöhung im Überblick:

• Mieterhöhung im Mietvertrag festgelegt
• Zeitpunkt und Höhe klar definiert
• Erhöhung alle 12 Monate möglich

Weitere Mieterhöhungen sind während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags ausgeschlossen. Dies umfasst sowohl eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen

Bei der Indexmiete ist eine Erhöhung der Miete an die Preisentwicklung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Eine solche Erhöhung kann frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mietanpassung erfolgen und erfordert eine schriftliche Mitteilung und Begründung des erhöhten Mietbetrags durch den Vermieter. Die angepasste Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens wirksam.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Wenn Sie eine Altbauwohnungen vermieten, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen. Allerdings berechtigen nicht alle Modernisierungsmaßnahmen zu einer Mietsteigerung. Nur dann, wenn eines der folgenden Ziele durch die Modernisierungsmaßnahmen erreicht wird, ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt:

• dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse
• Verbesserung des Gebrauchswerts der Immobilie
• nachhaltige Reduzierung des Verbrauchs (Wasser, Energie)

Die Kosten einer Modernisierung können auf die Mieter umgelegt werden. Die jährliche Mieterhöhung darf dabei höchstens 8% der Modernisierungskosten betragen. Es gibt jedoch eine gesetzliche Beschränkung, die besagt, dass bei einer Quadratmetermiete von über sieben Euro die Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren den Quadratmeterpreis nicht um mehr als drei Euro erhöhen darf.

Mieterhöhung bei Betriebskostenanstieg

Durch gestiegene Betriebskosten kann die Warmmiete für Mieter ansteigen, während die Nettokaltmiete unverändert bleibt. Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung sind Vermieter dazu verpflichtet, die erhöhten Betriebskosten und die entsprechenden Beträge anzugeben. Diese Kosten werden dann per Verteilerschlüssel auf alle Mietparteien umgelegt. Eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung kann daraufhin erfolgen, üblicherweise einmal im Jahr nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung.

Form und Frist: Schriftlich, min. 3 Monate im voraus

Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter die Form und Frist laut gesetzlichen Vorgaben einhalten. Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen und begründet werden. Der Vermieter muss dabei angeben, auf welcher Grundlage er die Mieterhöhung verlangt (z.B. aufgrund des Mietspiegels, wegen Modernisierungskosten oder wegen gestiegener Betriebskosten).

Form: Schriftlich mit Angabe des Erhöhungsgrunds.

In den meisten Fällen muss die Mieterhöhung mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Ankündigung schriftlich zu widersprechen. Erfolgt kein Widerspruch, so gilt die Mieterhöhung als genehmigt und die erhöhte Miete muss gezahlt werden.

Frist: Ankündigung mindestens 3 Monate im voraus.

Wenn Ihr Mieter die Erhöhung ablehnt, müssen Sie innerhalb von drei Monaten eine Klage auf Zustimmung beim zuständigen Gericht einreichen, wenn Sie die Mieterhöhung dennoch durchsetzen möchten.

Ungerechtfertigte Mieterhöhungen: Folgen

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung ohne rechtliche Grundlage ankündigt oder die Vorschriften des BGB nicht einhält, hat der Mieter das Recht, gegen die Erhöhung vorzugehen und gegebenenfalls die ursprüngliche Miete weiter zu zahlen. Es empfiehlt sich in einem solchen Fall, sich an einen Anwalt oder eine Mietervereinigung zu wenden, um die rechtlichen Möglichkeiten auszuloten.