Modernisierung der Wohnung: Darf man als Vermieter die Miete erhöhen?

Darf man als Vermieter die Miete wegen einer Modernisierung erhöhen? Viele Mietwohnungen sind bis heute nicht auf dem neuesten Stand der Technik. Um Energie zu sparen oder höhere Mieteinnahmen zu erzielen, führen viele Vermieter eine Modernisierung Ihrer Mietwohnung durch. Dabei können die Kosten für verschiedene Arbeiten an der Immobilie auf die Mieter umgelegt werden. Welche Arbeiten genau als Modernisierung gezählt werden dürfen, ist häufig unklar und führt zu Streitereien. In diesem Beitrag klären wir die Frage, ob Sie als Vermieter bei einer Modernisierung die Miete erhöhen dürfen. Alles, worauf Sie dabei achten müssen, sowie welche Kosten umgelegt werden können, erfahren Sie hier.

Darf der Vermieter wegen Modernisierung die Miete erhöhen?

Wohnungsmodernisierungen führen zu höheren Mieten.

Um Immobilien attraktiver zu gestalten, werden von vielen Vermietern nachträgliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Dabei wird oft die Wärmedämmung modernisiert, um den steigenden Energiepreisen entgegen zu wirken. Allerdings liegt der erste Augenmerk nicht immer auf dem Energiesparen, sondern auf dem Erzielen von höheren Mieteinnahmen.

Eine Modernisierung ist oftmals mit hohen Kosten verbunden. Allerdings können die aufkommenden Kosten für eine Modernisierung von dem Vermieter auf die Mieter in Form einer Mieterhöhung umgelegt werden. Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete über Mietspiegel hinaus anheben. Dabei kann die Miete maximal um bis zu acht Prozent der Gesamtkosten im Jahr der Modernisierung steigen.

Die Kosten für eine Modernisierung können vom Vermieter in Form einer Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden.

Ihre Mieter können sich dagegen nur wehren, wenn die Kosten für sie eine besondere persönliche oder wirtschaftliche Härte bedeutet. In diesem Fall können die Mieter einen Härteantrag stellen. Auch wenn viele Mieter die höhere Miete als Belastung ansehen, haben Modernisierungsmaßnahmen auch einige Vorteile. Durch einige Modernisierungen können auf lange Sicht die Nebenkosten der Mieter sinken.

Hier in Kürze zusammengefasst, was man bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung beachten sollte:

1. Kosten können in Form einer Mieterhöhung umgelegt werden
2. Mieterhöhung darf maximal 8% der Gesamtkosten im Jahr der Modernisierung betragen
3. Mieter müssen Modernisierung dulden. Ausnahmen: Härteantrag

Auch bei einer umfassenden Modernisierung gilt nach den neuen gesetzlichen Vorgaben der Mietpreis bei der ersten Vermietung als Ausnahme der Mietpreisbremse und kann flexibel von Ihnen als Vermieter gewählt werden.

Die Kosten für eine neue Solaranlage können auf den Mieter als Modernisierungskosten umgelegt werden:

Was fällt unter Modernisierung und kann umgelegt werden?

Nicht alle Arbeiten an einer Immobilie können auf den Mieter umgelegt werden.

Es gibt einen maßgeblichen Unterschied zwischen den Begriffen Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen. Wir empfehlen aus Erfahrung, diese Begriffe genau abzugrenzen, denn Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden, Kosten für Instandhaltung muss der Vermieter selbst übernehmen. Sollten Sie Instandhaltungskosten umlegen wollen, kann der Mieter sein Recht, diese nicht zu zahlen, einklagen. Die Abgrenzung der beiden Begriffe führt oft zu Rechtsstreitigkeiten.

Modernisierungskosten können umgelegt werden, Instandhaltungskosten muss der Vermieter selbst zahlen.

Der genaue Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist vielen unklar. Eine Modernisierung hat zum Ziel, das Mietobjekt aufzuwerten. Dazu zählen zum Beispiel der Anbau eines Aufzugs, das Anbringen von einer Solaranlage oder Maßnahmen zur Wärmedämmung. Bei einer Instandhaltung sollen Mängel behoben oder vorgebeugt werden. Darunter können beispielsweise Arbeiten an der Fassade, der Austausch von kaputter Sanitäranlagen oder der Austausch defekter Wasserleitungen zählen.

Was ist der genaue Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

• Modernisierung: Wertet das Mietobjekt auf
• Instandhaltung: Vorbeugung oder Behebung von Mängeln

Auch die zusätzliche Wärmedämmung eines Mietobjektes fällt unter Modernisierung:

Wass muss bei einer Modernisierung beachtet werden?

Bei einer Modernisierung müssen viele rechtliche Vorlagen eingehalten werden. Schauen wir uns nun an, was Sie als Mieter bei einer geplanten Modernisierung unbedingt beachten sollten und welche Rechte der Mieter hat.

Ankündigung der Modernisierung

Generell muss jede Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor der Durchführung in Textform angekündigt werden. Dabei müssen auch Informationen über zu die zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt werden. Ausgenommen von der  Ankündigungspflicht sind kleinere Modernisierungen, welche nur sehr geringe Mieterhöhungen in Folge haben.

Nach der Durchführung der Modernisierung muss der Vermieter erneut seine Mieter in Textform informieren. Dabei muss die Erhöhung der Miete konkret berechnet und die Vorraussetzungen für Umlage erläutert werden.

Was muss vor der Modernisierung beachtet werden?

• Modernisierung muss drei Monate im Voraus angekündigt werden
• Informationen über zu erwartende Mieterhöhung müssen gegeben sein
• Ausgenommen von der  Ankündigungspflicht sind kleinere Modernisierungen
• Nach Durchführung der Modernisierung muss erneut über Mieterhöhung informiert werden

Achtung! Bei einer nicht ordnungsgemäßer Ankündigung muss der Mieter nicht zahlen. Regeln Sie also alle Auflagen immer Rechtzeitig, so dass der Mieter sich auf die kommende Belastung vorbereiten kann und im besten Fall kein Härteantrag stellen muss.

Duldungspflicht der Mieter

Die Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Sollten diese jedoch unnötigerweise durchgeführt oder in Form von übermäßig teuren Luxussanierungen stattfinden, kann sich der Mieter dagegen wehren. Dabei wird er vom BGB geschützt.

Sollte die Erhöhung des Mietpreises eine besondere persönliche oder finanzielle Härte für den Mieter, kann er einen Härteantrag stellen, der in Ausnahmen genehmigt wird. Ein Härtefall können beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage im Winter oder Maßnahmen kurz vor Auszug des Mieters sein. Der Härteantrag muss allerdings bis zum Ablauf des folgenden Monats gestellt werden.

• Mieter kann sich gegen unnötige Luxussanierungen wehren
• Mieter wird durch BGB geschützt
• Mieter kann im Fall einer übermäßigen Belastung Härteantrag stellen
• Härteantrag muss bis zum Ablauf des folgenden Monats gestellt werden

Höhe der Mieterhöhung

Seit 2019 gilt die Regelung, dass bei Modernisierungen die Jahresmiete um 8% der tatsächlich geleisteten Modernisierungskosten erhöht werden darf. Dabei dürfen staatliche Fördergelder und Modernisierungskosten, die durch den Mieter gezahlt wurden, nicht auf die Mietkosten umgelegt werden.

Wichtig dabei ist, dass sich die Nettokaltmiete durch die Umlage der Modernisierungskosten insgesamt innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Noch geringer fällt der Betrag bei Wohnungen mit einem Mietpreis von sieben Euro pro Quadratmeter aus, hier darf die Umlage der Modernisierung sogar nur um 2 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Mieterhöhung tritt dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung automatisch ein.

• Jahresmiete darf um 8% der tatsächlich geleisteten Modernisierungskosten erhöht werden
• durch Mieter aufgebrachte staatliche Fördergelder und Modernisierungskosten sind nicht umlagefähig
• Nettokaltmiete darf sich insgesamt innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 € / qm erhöhen
• Bei Mietpreis von 7 € / qm darf nur um 2 € / qm erhöht werden

Wenn Sie also alle Auflagen korrekt eingehalten haben, sollte es mit Ihren Mietern keine Probleme bei einer Modernisierung geben. Stellen Sie immer sicher, dass Sie dabei rechtlich abgesichert sind.