Nachteile der WEG: Duldungspflicht, Kompromisse & Kosten tragen – Das sollten Sie wissen

Nachteile der WEG - Wenn Sie in einem Mehrparteienhaus eine Eigentumswohnung erwerben, treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein. Eigentümer in einer WEG zu sein, hat viele Vorteile, wie die Aufteilung der Kosten und die Gebäudeverwaltung durch einen Verwalter. Da Sie dennoch an Ihre Miteigentümer gebunden sind, können die Entscheidungen und Regeln einer WEG auch zum Nachteil für Sie werden. Hier werden einige dieser Nachteile genauer betrachtet und erläutert, welche Auswirkungen sie auf die Eigentümer haben können. Zurück zu: WEG.

Nachteile der Wohnungseigentümergemeinschaft

Alles zur WEG und Kapitalanlage

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft aller Eigentümer, die eine Eigentumswohnung in einer Immobilie bzw. einem Mehrparteienhaus besitzen.

Beim Kauf einer Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus werden Sie automatisch zum Miteigentümer und ein Teil der Eigentümergemeinschaft.

Natürlich ist es für viele von Vorteil, wenn Sie in einer WEG das Steuer ein wenig aus der Hand geben können und sich nicht selbst um alles kümmern müssen. Allerdings lassen sich neben den vielen Vorteilen einer Eigentümergemeinschaft, auch negative Aspekte ableiten. Schauen wir uns diese genauer an.

Beginnen wir mit dem wohl größten Nachteil - Sie haben kein Recht, das Gemeinschaftseigentum im Alleingang zu verändern. Schauen wir uns an, was es damit genau auf sich hat.

Nachteil: Keine Änderungen am Gemeinschaftseigentum

Nehmen wir an, Sie wollen die Fenster in Ihrer Eigentumswohnung austauschen lassen. Das können Sie allerdings nicht so einfach tun, wie wenn Sie alleiniger Eigentümer einer Immobilie sind. Das Problem hierbei ist, dass Fenster, Fassaden, tragende Wände sowie die Außenseite Ihrer Wohnungstür zum Gemeinschaftseigentum gehören, was im Alleingang nicht sichtbar verändert werden darf.

Sie müssen also immer, wenn Sie etwas am Gemeinschaftseigentum ändern wollen, auf der Eigentümerversammlung mit einer Abstimmung über Ihr Vorhaben rechnen. Sollten die anderen Eigentümer Ihren Beschluss nicht dulden, können Ihre Fenster nicht ausgetauscht werden.

Änderung am Gemeinschaftseigentum: Beschluss nach Abstimmung der Eigentümer

Ein schneller Austausch der Fenster ist in einer WEG im Alleingang nicht möglich und muss erst als Beschluss auf der Eigentümerversammlung verabschiedet werden:

Nachteil: Mittragen der Kosten für Instandhaltung & Co.

Durch die WEG Reform 2020 wurden für Sie als Eigentümer viele Dinge für das Leben in einer Eigentümergemeinschaft erleichtert. Darunter fallen auch die Beschlussfassungen für die Durchführung baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Für eine Modernisierung oder Sanierung braucht es nun nur noch einen einfachen Mehrheitsbeschluss. Hierbei müssen allerdings alle Eigentümer die Kosten tragen, die diesem Beschluss zugestimmt haben.

Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel - Wenn die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen.

Sollten auf einer Eigentümerversammlung also ausreichend Parteien dem Beschluss zugestimmt haben, sind auch Sie an den Kosten beteiligt, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben, oder Sie die bauliche Maßnahme gar nicht betrifft.

Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum müssen oft von allen Eigentümern übernommen werden.

In vielen Fällen müssen die Kosten für die Sanierung des Daches von allen Eigentümern gleichermaßen getragen werden, auch, wenn Sie dagegen gestimmt haben.

Nachteil: Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten

Wenn Sie an einer großen WEG beteiligt sind, muss diese natürlich unterhalten werden. Die Kosten, bzw. das sogenannte Hausgeld dafür tragen Sie und alle weiteren Eigentümer.

Natürlich lassen sich manche der Kosten, die für die Bewirtschaftung des Grundstücks und der Immobilie entstehen, auf Ihren Mieter umlegen, andere jedoch nicht. Kosten für die Hausverwaltung, für Instandsetzung und Rücklagen, für Reparaturen und einmalige Ausgaben, sowie Abschreibungen müssen Sie immer anteilsmäßig tragen.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen:

• Kosten für Hausverwaltung
• Kosten für Instandhaltung
• Instandhaltungsrücklagen / Rücklagen
• Abschreibungen
• Reparaturkosten
• Einmalige Ausgaben

Bei großen WEGs fallen diese Kosten natürlich höher aus, als bei kleineren, da das Gemeinschaftseigentum mehr genutzt wird. Auch können die Kosten für eine WEG-Verwaltung verschieden hoch ausfallen, je nachdem, ob die WEG selbst verwaltet wird, oder ob ein externer Verwalter beauftragt wurde.

Kosten, die für die Anlage entstehen müssen in Anteilen selbst getragen werden

Die Kosten, die für die Hausverwaltung, Handwerker oder kleinere Reparaturen anfallen, müssen die Eigentümer selbst tragen:

Photo: TSViPhoto / shutterstock.com

Nachteil: Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften

Vor Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften wird generell abgeraten. Oft sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften für Sie als Käufer eine gute und preiswertere Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus. Doch auch beim Kauf eines solchen Hauses muss man immer ein Auge offen halten, denn, was viele nicht wissen, auch Reihen- und Doppelhäuser können unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen und Sie werden beim Kauf Teil einer Eigentümergemeinschaft.

Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft im Überblick:

• Grundstück und Immobilie fallen unter Wohnungseigentumsgesetz
• Eigentümergemeinschaft besehend aus einem selbst und dem Nachbarn (zwei Parteien)

Dies kann, wenn man mit seinem Nachbar eine harmonische und kompromissbereite Beziehung führt, natürlich gut gehen, jedoch sind Eigentümergemeinschaften, die nur aus zwei Parteien bestehen, besonders Streit anfällig. Jede Änderung des Gemeinschaftseigentums verlangt danach, Ihren Nachbar bzw. Miteigentümer darüber zu unterrichten und seine Zustimmung für Ihren Beschluss einzuholen.

Besonders streitanfällig, da jeder Beschluss muss mit Nachbarn abgeklärt werden muss

Tipp! Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften sind ein komplexes Thema. Sie wollen mehr wissen? Dann lesen Sie hier mehr zu Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften!

Erklärvideo Eigentümergemeinschaft

Immobilien Erfahrungen finden Sie auch auf YouTube! Entdecken Sie hier unsere Immobilien Tipps auf YouTube.

Tipps zum Vermeiden von Nachteilen

Bevor Sie Eigentümer in einer WEG werden, sollten Sie sich über einige Dinge im Klaren sein. Um zu wissen, wie die WEG aufgestellt ist und ob einzelne Beschlüsse, Parteien, oder anstehende Kosten zu Ihrem Nachteil werden könnten, sollten Sie sich vor dem Kauf immer einige Dokumente anschauen. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie die Hausordnung und Gemeinschaftsordnung, sowie die darin enthaltene Teilungserklärung geben Aufschluss über das Zusammenleben sowie die Ziele der WEG.

Wie lassen sich mögliche Nachteile vermeiden?

• Protokolle der Eigentümerversammlung checken
• Teilungserklärung anschauen
• Hausordnung durchlesen

Sie sind erst neulich in eine Eigentümergemeinschaft eingetreten oder haben vor, eine Eigentumswohnung in einer WEG zu kaufen? Dann finden Sie im nächsten Abschnitt alle nötigen Informationen, die Sie zum Eintritt in eine WEG benötigen.

WEG: Was ist das? Für Eigentümer*innen

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft