Nebenkosten Immobilienkauf: Kosten, Höhe für Haus & Wohnung + Rechner

Nebenkosten beim Immobilienkauf - Beim Hauskauf, beim Wohnungskauf, selbst beim Grundstückskauf, bezahlen Sie Kaufnebenosten. Die Kaufnebenkosten bestehen mindestens aus 3 Faktoren: 1) Grunderwerbsteuer, 2) Notarkosten, 3) Grundbuchkosten und wenn von einer Seite beauftragt, die 4) Maklerkosten. Hinzu können noch weitere individuelle Kaufnebenkosten kommen wie Immobiliengutachter, Renovierungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- oder auch Umzugskosten. Hier erkläre ich Ihnen ausführlich mit Berechnung und Beispiel, wie sich die Extrakosten beim Immobilienkauf zusammensetzen. Tipp! Berechnen Sie Ihre Kaufnebenkosten ganz einfach mit unseren Kaufnebenkosten Rechner.

Kaufnebenkosten 2025 beim Hauskauf und Wohnungskauf

Warum ist die Berechnung für Ihre Finanzplanung so wichtig?

Der Großteil aller Immobilienkäufer wird mit Finanzierung gemacht, also mit einem Wohnungskredit oder Hauskredit.

Die Nebenkosten erhöhen Ihren Kaufpreis im Schnitt um bis zu 9,5% (ohne Makler). Bei 100.000 Euro, müssen Sie also je nach Bundesland (dazu gleich mehr), ganze +9.500 Euro rechnen - nur an fixen Kaufnebenkosten. Mit Makler erhöhen sich die Kosten auf bis zu 13%, im Beispiel also ganze +13.000 Euro Kosten.

Hinzu kommen dann noch die individuellen Nebenkosten, wie Umzugskosten oder auch Gutachter. Diese individuellen, variablen Kaufnebenosten werden aber in der Berechnung für eine Kapitalanlage nicht berücksichtigt.

Typische Kaufnebenkosten: Was gehört dazu?

• Kaufpreis (Haus / Eigentumswohnung)
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notargebühren
• Maklerprovision
• ggf. weitere variable Kosten (siehe Tabelle)
• = Gesamter Kaufpreis inkl. Nebenkosten

Denken Sie also schon bei der Planung Ihrer Immobilien Finanzierung an die Kaufnebenkosten!

Erklärvideo: Alles über Kaufnebenkosten

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Fixe und variable Kaufnebenkosten: Was gehört dazu?

Hier noch einmal aufgeschlüsselt nach fixen & variablen Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Fixe Kosten	Variable Kosten
Notargebühren	Maklerprovision
Grundbuchkosten	Immobiliengutachter (Bewertung)
Grunderwerbsteuer	Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten
	Umzugskosten
	Finanzierungsnebenkosten

Schauen wir uns die Kosten im Detail an.

Wohnung kaufen für 400.000 € - Beispiel

Wie eben schon kurz erwähnt, die Kaufnebenkosten machen in der Regel bis zu 9,5 % vom Kaufpreis aus, bzw. 13 % mit Makler, je nach Bundesland. Lassen Sie uns gemeinsam ein Beispiel berechnen und gleichzeitig den Vergleich anstellen, zwischen den Kaufnebenkosten Berlin und den Kaufnebenkosten Hamburg in A-Lage, wo zahlen Sie mehr Kaufnebenkosten?

Kosten Berlin 🆚 Hamburg

Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro würden beim Wohnungskauf in Berlin Nebenkosten in Höhe von 48.000 Euro anfallen, was 12 % des Kaufpreises entspricht (Nebenkosten Tabelle unten). Beim Wohnungskauf in Hamburg wären es hingegen "nur" 39.000 Euro, was 9,75 % des Kaufpreises ausmacht.

• Berlin im Beispiel: 12% (mit Makler 3,13%)
• Hamburg im Beispiel: 9,75% (mit Makler 3,57%)

Das heißt für Sie:

1. Kaufnebenkosten haben einen großen Effekt
2. Kaufnebenkosten unterscheiden sich deutlich zwischen Bundesländern, hier hätten Sie im Vergleich Berlin und Hamburg, fast 10.000 Euro gespart, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung in Hamburg gekauft hatten

Beispiel aus unserem Kaufnebenkosten  Rechner 2025.

Vergleich der Nebenkosten beim Wohnungskauf

Haus kaufen für 250.000 € - Beispiel

Egal ob Hauskauf oder Wohnungskauf, die Kaufnebenkosten sind die gleichen. Trotzdem hier noch ein kleines Beispiel für die, die Ihr Traumhaus suchen. Wir vergleichen die Kaufnebenkosten in zwei guten in B-Lagen, die Kaufnebenkosten Essen in Nordrhein-Westfalen und die Kaufnebenkosten in Nürnberg in Bayern.

Kaufnebenkosten Hauskauf: Essen 🆚 Nürnberg

Beim Hauskauf verteilen sich die Nebenkosten immer noch gleich in fixe und variable Kosten.

Vergleichen wir Essen und Nürnberg! Durch die hohe Grunderwerbsteuer in NRW zahlen Sie in Essen (mit Makler) ganze 13 % Kaufnebenkosten für ein Haus! So werden aus 250.000 Euro Kaufpreis ganze 282.675 Euro, das sind 32.675 Euro extra Kosten durch Steuern, Notartermin, Grundbuch und Immobilienmakler beziehungsweise Immobilienmaklerin. In Nürnberg wären es durch die geringere Grunderwerbsteuer in Bayern nur 10%, dennoch 25.175 Euro mehr Kosten.

Diesen großen Effekt haben Nebenkosten beim Hauskauf 2025.

• Essen im Beispiel: 13%
• Nürnberg im Beispiel: 10%

Hier noch einmal im direkten Vergleich:

Vergleich der Nebenkosten beim Wohnungskauf

Schnell mal die Kaufnebenkosten berechnen?

Kaufnebenkosten Rechner: Kostenlos online berechnen

Nebenkosten berechnen in wenigen Sekunden mit unserem Nebenkosten Rechner.

• Kaufnebenkosten Rechner

 

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Nebenkosten Tabelle: Alle Bundesländer

Hier der schnelle Überblick mit Tabelle.

• Notarkosten: 1,5 %
• Grundbuchkosten: 1,5 %
• Maklerkosten: 3,57 %
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland

BUNDESLAND	% TOTAL	GRUNDERWERBSTEUER
Baden-Württemberg	11,57%	5,0%
Bayern	10,07%	3,5%
Berlin	12,57%	6,0%
Brandenburg	13,07%	6,5%
Bremen	11,57%	5,0%
Hamburg	12,07%	5,5%
Hessen	12,57%	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	12,57%	6,0%
Niedersachsen	11,57%	5,0%
Nordrhein-Westfalen	13,07%	6,5%
Rheinland-Pfalz	11,57%	5,0%
Saarland	11,07%	6,5%
Sachsen	10,07%	3,5%
Sachsen-Anhalt	11,57%	5,0%
Schleswig-Holstein	13,07%	6,5%
Thüringen	13,07%	6,5%

Das war das Wichtigste zu den Kaufnebenkosten. Wenn Sie noch mehr lernen wollen, hier kurz die Fixkosten und auch die Maklerprovision im Detail erklärt: Wofür zahlen Sie?

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer wird unmittelbar nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder einer Immobilie fällig - immer. Der genaue Steuersatz variiert je nach Bundesland. Diese Steuer ist in fast allen Bundesländern Ihr größter Ausgabeposten. Berechnen Sie Ihre Steuerhöhe jederzeit kostenlos online mit unserem Grunderwerbsteuer Rechner.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland

Kostenfaktor #2 ist der Notartermin:

Notarkosten: Kaufvertrag und Beurkundung

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland sind Notarkosten unumgänglich, da der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden muss.

Die Höhe der Notarkosten wird gesetzlich festgelegt und hängt vom vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens ab. In der Regel belaufen sich die Notarkosten, die die Vertragsbeurkundung, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten umfassen, auf 1,5 % des Kaufpreises. Diese Gebühren müssen innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss beim Notar beglichen werden, auch einfach zu berechnen mit unserem Notarkosten Rechner.

Wie hoch sind die Notarkosten?

Notarkosten: 1,5 % vom Kaufpreis

Grundbuchkosten: Ihr offizieller Grundbucheintrag

Für den rechtmäßigen Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Das Grundbuch ist ein offizielles Register, das alle relevanten Informationen über Eigentumsrechte, Grundschulden und Krediten enthält. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, in der Regel den Amtsgerichten.

Die Eintragung des neuen Eigentümers wird vom Notar veranlasst und mit zusätzlichen Kosten verbunden. Wie hoch sind diese für Sie? Beim Grundbuchamt fallen für Sie etwa 1,5 % des Kaufpreises als Gebühren an. Nutzen Sie unseren Grundbuchkostenrechner, um diese Kosten im Voraus zu berechnen.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten?

Grundbuchkosten: 1,5 % des Kaufpreises

Kommen wir jetzt zu den variablen Kosten, die entstehen können, aber nur in Kürze:

Maklerkosten, wenn beauftragt: Wer zahlt was?

Kein langer Text, sondern kurz und präzise erklärt, prinzipiell unterscheiden Sie:

• Privater Kauf: 50 % Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
• Gewerblicher Kauf: Frei verhandelbar
• Bei Vermietung: Bestellerprinzip, Auftraggeber des Maklers zahlt

Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht.

Maximal 7,14% vom Kaufpreis, davon 50% für Käufer + Verkäufer im Fall Immobilienkaulf

Sonstige variable Kosten wie Renovierung, Sanierung, Modernisierung bis Umzugskosten sind sehr individuell und werden in der typischen Kostenrechner für Kapitalanlageimmobilien nicht berücksichtigt.

By the way... laufende Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Apropos Finanzplanung, nur als kliener Exkurs, berücksichtigen Sie in Ihrer Finanzplanung früh genug auch die laufenden Kosten

Die folgenden laufenden Nebenkosten sind nicht mehr Teil der Finanzierungsplanung, müssen jedoch dennoch berücksichtigt werden. Diese Kosten fallen regelmäßig nach dem Erwerb der Immobilie an und beeinflussen Ihr monatliches Budget. Zu den laufenden Nebenkosten gehören:

• Jährliche Grundsteuerzahlungen
• Monatliche Strom- und Abwassergebühren
• Kosten für die Müllentsorgung
• Versicherungsbeiträge wie z. B. die Gebäudeversicherung