Sonderformen: Qualifizierter Zeitmietvertrag vs. Mindestmietdauervertrag – Was ist zu beachten?

Qualifizierter Zeitmietvertrag vs. Mindestmietdauervertrag - Sie sind dabei Ihre eigene Wohnung als Kapitalanlage zu vermieten oder eine Wohnung selbst zu mieten? Oft kommt die Frage auf, welche vertraglichen Möglichkeiten für den Abschluss eines Vertrags möglich sind und welche für Sie von Vorteil sind. Sie werden auf die Begriffe Zeitmietvertrag und Mindestmietvertrag stoßen. Diese klingen zunächst ähnlich, haben aber klare Unterschieden, die verschiedene Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter bringen. Erfahren Sie mehr über die Sonderformen und deren Vor- und Nachteile im folgenden Beitrag.

Zeitmietverträge & Mindestmietdauerveträge

Sie sind dabei eine Wohnung zu mieten oder Ihre eigene Wohnung als Kapitalanlage zu vermieten? Oft kommt die Frage auf, welche vertraglichen Möglichkeiten für den Abschluss eines Vertrags möglich sind und welche für Sie von Vorteil sind. Neben dem bekannten unbefristeten Mietvertrag, welcher mit der Kündigung rechtlich endet, gibt es noch weitere Sonderformen von Verträgen, die gewisse Vorteile für Vermieter aber auch für Mieter mit sich bringen. Zu den Sonderformen gehören Zeitmietverträge und Mindestmietverträge.

Zu den Sonderformen von Mietverträgen gehören zum einen befristete Zeitmietvertäge, zum anderen die sogenannten Mindestmietdauerverträge. Diese unterscheiden sich in ihrer Anwendung, bei beiden spielt jedoch ein festgelegter Zeitraum eine zentrale Rolle.

Schauen wir uns zunächst die Form des qualifizierten Zeitmietvertrags an.

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Qualifizierter Zeitmietvertrag: Befristetes Mieten

Ein qualitativer Zeitmietvertrag ist ein befristeter Mietvertrag der vor dem Abschluss auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt wird. Für den Abschluss bedarf es laut §126 BGB einer Schriftform, in der eine maximale Mietfrist von 30 Jahren vereinbart werden darf. Das Ende des Zeitraum muss mit einer qualitativen Begründung erfasst werden. Erst mit dieser qualitativen Begründung ist der Vertrag rechtlich wirksam.

Zu diesen Gründen gehören zum Beispiel Eigenbedarf, Modernisierungsverfahren oder die Überlassung an Dienstverpflichtete

Die qualitativen Begründungen im Überblick:

• Eigenbedarfskündigung
• Umbau-, Abriss- oder Modernisierungsverfahren
• Überlassung an Dienstverpflichtete oder Mitarbeiter

Zu den qualitativen Begründungen gehören folgende Faktoren.

Eigenbedarf: Wiederverwendung der Wohnung

Der Vermieter plant eine spätere Eigennutzung der Immobilie und vermietet über den leerstehenden Zeitraum. Der Zeitpunkt zur Wiederverwendung muss hierbei vom Vermieter im voraus angegeben und schriftlich festgehalten werden.

Umbau-, Abriss- oder Modernisierungsverfahren

Der Mieter muss die Wohnung räumen, falls ein geplanter Umbau, Abriss oder ein Modernisierungsverfahren ansteht. Der Mieter muss hierbei vor Beginn der Vertragslaufzeit angeben wann die Arbeiten beginnen.

Überlassung an Dienstverpflichtete

Die Wohnung wird nach einer gewissen Zeit an Mitarbeiter oder Dienstverpflichtete vermietet. Sie als Mieter haben die Möglichkeit in der Leerzeit die Wohnung befristet zu mieten.

Werfen wir nun einen Blick auf die andere Sonderform des Mietvertrages an.

Mindestmietdauervertrag: Sicherheit für Mieter & Vermieter

Der Mindestmietdauervertrag ist ein Vertrag mit beidseitigem Kündigungsausschluss. Bedeutet für einen im Vertrag festgelegten Zeitraum, kann weder der Mieter seinen Mietvertrag kündigen, noch kann der Vermieter dem Mieter den Vertrag kündigen. Nach Abschluss der Kündigungsausschlusszeit wandelt der sich der Mindestdauervertrag in einen unbefristeten Mietvertrag mit regulärer Kündigungsfrist um.

Die maximale Laufzeit des Kündigungsausschlusses ist laut Rechtsgebung  4 Jahre. Sie kann in Individualfällen aber auf bis zu 10 Jahre festgelegt werden.

Jetzt ist es interessant für Sie einen Blick auf die Unterschiede und die Vorteile der beiden Sonderformen zu werfen.

Mietverträge auf Zeit: Unterschiede, Vorteile & Nachteile

Nachdem Sie erfahren haben, wie die beiden Sonderformen der Mietverträge funktionieren, schauen wir uns jetzt nochmal die Vorteile und Unterschiede der beiden Formen an.

Vorteile von qualifizierten Zeitmietverträgen

Der qualifizierte Zeitmietvertrag macht es Vermietern möglich, ihre zeitlich begrenzte, unbewohnte Wohnung für einen gewissen Zeitraum zu vermieten und somit die Wohnung weiterhin als Kapitalanlage arbeiten zu lassen. Außerdem ist es Personen die zum Beispiel kurzfristig, arbeitsbedingt umziehen müssen möglich, eine Wohnung befristet über Zeit mieten zu können. Beide Parteien haben somit einen klaren Zeitpunkt für das Ende des Mietvertrages. Zudem müssen Mieter keine Angst vor Mieterhöhungen in diesem Zeitraum haben.

Die Vorteile nochmal zusammengefasst:

• Vermieter können befristet vermieten
• Mieter können befristet mieten
• Wohnung dient weiterhin als Kapitalanlage
• Beide Parteien haben einen klaren Zeitpunkt

Nachteile von qualifizierten Zeitmietverträgen

Neben den Vorteile für Sie als Vermieter oder für Mieter haben die Zeitmietverträge auch Nachteile. Vermieter haben dabei einen extra Aufwand. Sie tragen mehr Kosten zur Instandhaltung und haben zusätzliche Verantwortung gegenüber dem neuen Mieter.

Für Mieter bringt ein Zeitmietvertrag mehr Nachteile. Zum einen binden Mieter sich mit einem Zeitmietvertrag an den Vertrag und haben keine dreimonatige Kündigungsfrist wie bei unbefristeten Verträgen. Außerdem fallen beim Abschluss eines Zeitmietvertrags die Kündigungsschutzvorschriften für den Mieter weg.

Die Nachteile zusammengefasst:

• Extra Kosten & Aufwand für Vermieter
• Mieter sind an den Vertrag gebunden
• Entfall der Kündigungsschutzvorschriften

Vorteile von Mindestmietdauerverträgen

Der Mindestmietvertrag wird von Vermietern oft als Filter für die vielen Bewerber der Wohnung verwendet. Mit dem oben beschriebenen Kündigungsausschluss ist es möglich herauszufinden, welcher Mieter nur kurzfristig mieten will und wer tatsächlich langfristig mieten will. Außerdem bietet der Kündigungsausschluss nicht nur Sicherheit für den Vermieter, der mit einer vertraglich festgelegten Mindestmietdauer rechnen kann, sondern auch der Mieter gewinnt durch einen Kündigungsausschluss an Sicherheit, da er nicht frühzeitig vom Mietvertrag gekündigt werden kann.

Die Vorteile im Überblick:

• Filter für Kurzzeit- bzw. Langzeitmieter
• Sicherheit für Vermieter
• Kündigungsschutz für Mieter
• Individualisierbare Laufzeit

Nachteile von Mindestmietdauerverträgen

Auch die Mindestmietdauerverträge haben Nachteile, über welche Sie vor dem Abschluss bescheid wissen müssen. Zum einen ist die Beendigung von Mindestmietdauerverträgen erschwert. Für Vermieter aber auch Mieter ist es kaum, bis gar nicht, möglich sich aus dem Vertrag vor Ablauf der Kündigungsabschlusszeit zu lösen. Außerdem ist es für beide Seiten nicht möglich die Mindestmietzeit oder den Kündigungsausschluss mit Sonderrechten zu umgehen.

Die Nachteile zusammengefasst:

• frühzeitige Beendigung des Vertrags nicht möglich
• Umgehen der Mindestmietzeit nicht möglich

Fazit: Welcher Vertrag ist der passende für Sie?

Die qualifizierten Zeitmietverträge sind befristete Mietverträge die für einen festgelegten Zeitraum abgeschlossen werden. Sie bieten Ihnen als Vermieter den Vorteil Ihre Immobilie auf Zeit zu vermieten und sie somit weiterhin als Kapitalanlage zu verwenden. Außerdem haben Sie die Absicherung, dass Ihnen die Wohnung für spätere Nutzung wieder zur Verfügung steht.

Der Mindestmietdauervertrag ist ein Vertrag der mit einer festgelegten Mindestmietdauer abgeschlossen wird. Gesichert wird dieser Mindestmietdauer mit dem sogenannten Kündigungsausschluss. Dieser besagt, dass für einen im Vertrag festgelegten Zeitraum, weder der Mieter seinen Mietvertrag kündigen kann, noch kann der Vermieter dem Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen.

Machen Sie Ihre Auswahl des Vertrags also anhand dem vorgesehenen Vermietungszeitraum fest. Planen Sie eine kurze Vermietung bietet sich ein Zeitmietvertrag an. Wollen Sie Ihre Immobilie jedoch auf längere Zeit vermieten, sollten Sie den Mindestmietdauervertrag in Betracht ziehen.

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