Sach- und Rechtsmängel beim Immobilienkauf: Kaufpreisminderung, Schadensersatz und Rücktritt

Sach- und Rechtsmängel - Sie haben eine Immobilie gekauft, doch bei Übergabe entspricht diese nicht den Kaufvertragsvereinbarungen? Das kann aus vielen Gründen ärgerlich sein, da Sie beispielsweise einen zu hohen Kaufpreis gezahlt haben könnten und nun noch weitere Kosten befürchten. Die Frage die Sie sich stellen: wer muss die Mängel zahlen? Im Folgenden erklären wir Ihnen mögliche Sach- und Rechtsmängel genauer.

Sach- und Rechtsmängel im Überblick

Bevor die Sach- und Rechtsmängel genauer definiert werden, sollten Sie wissen, dass diese Einfluss auf bereits abgeschlossene Kaufverträge haben können. Auch notariell beurkundete Kaufverträge können bei Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels nachträglich widerrufen werden. Daher sollten Sie als Verkäufer wahrheitsgetreue Angaben im Kaufvertrag machen und als Käufer sich vorab immer genau über den Zustand und die im Grundbuch eingetragenen Rechte informieren.

Die Mängelhaftung bei Immobilien wird im Bürgerlichen Gesetzbuch genau geregelt und ist wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags. Um Sach- oder Rechtsmängel auszuschließen, ist es wichtig, dass der Käufer vor Vertragsunterzeichnung das Objekt eingehend besichtigt und sich einen Überblick über die Beschaffenheit der Immobilie verschafft. Trotzdem können in seltenen Fällen dennoch Mängel an der Immobile auftreten.

Sachmängel: Beschaffenheit und Arten der Mängel

Sachmängel beim Immobilienkauf liegen vor, wenn das Objekt bei der Übergabe des Besitzes nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Unter Beschaffenheit versteht man alle Eigenschaften einer Sache, die Eigenschaften von Immobilien können beispielsweise den Bauzustand, die Bebaubarkeit, Nutzungsmöglichkeiten oder Belastungen definieren. Wurde im Immobilienkaufvertrag die Beschaffenheit nicht genauer definiert, nimmt man die Beschaffenheit bei üblichen Immobilien gleicher Art an.

Sachmängel können sein:

• Feuchtigkeitsschäden / Verdacht darauf
• mangelhafte Außenabdichtungen
• mangelhafte Kellerabdichtungen
• Mängel an der Elektroinstallation
• Mängel an der Heizungsanlage
• asbesthaltige Außenfassaden
• fehlende Baugenehmigungen
• Altlastenverdacht

Üblicherweise wird in Immobilienkaufverträgen über Altbauobjekte die Haftung, also die Verantwortung des Schadens, durch Vermieters über Sachmängel ausgeschlossen. Der Käufer kann diese Mängel dann nur geltend machen, wenn:

1. die vereinbarte Beschaffenheit nicht eingehalten wird
2. der Mangel zeitlich zwischen Kaufvertragsabschluss und Besitzübergang eintritt
3. der Mangel arglistig während der Kaufabwicklung verschwiegen wurde

Da Sie nun wissen was man unter Sachmängeln versteht und welche Mängel dies sein können, befassen wir uns im folgenden Abschnitt  mit möglichen Rechtsmängeln.

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Rechtsmängel: Belastungen, Beschränkungen und Gesetze

Der Verkäufer ist verpflichtet dem Käufer die Immobilie rechtsmängelfrei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit ist zu übernehmen. Als Dritte bezeichnet man in der Rechtssprache eine Person, die außerhalb einer bestimmten Rechtsbeziehung steht. In diesem Fall also eine Person, die weder Käufer noch Verkäufer ist, aber trotzdem zu Rechten oder Handlungen auf dem Immobiliengrundstück berechtigt ist.

Rechtsmängel können sein:

• im Grundbuch eingetragene Belastungen
• bestehende Miet- und Pachtverhältnisse
• Beschränkungen nach dem Wohnraumfördergesetz

Rechtsfolgen: Schadensersatz, Kaufpreisminderung und Rücktritt

Trifft einer der oben genannten Mängel auf die gekaufte Immobilie zu, können Sie als Käufer Mängelansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Der Verkäufer ist dann zunächst zur Beseitigung der Mängel verpflichtet. Werden die Mängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt, kann der Käufer weitere Rechte gegen den Vermieter gelten machen.

Der Käufer kann dann:

• den Kaufpreis mindern
• Schadensersatz verlangen
• Mehraufwandskosten verlangen (Gutachterkosten)
• vom Kaufvertrag zurücktreten

Sach- und Rechtsmängel verjähren in der Regel zwei Jahre nach dem Kauf der Immobilie. In dem Fall einer arglistigen Täuschung spätestens nach drei Jahren.

Zusammenfassung: Mängel im Kaufvertrag nennen

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass Sie sich sowohl als Käufer  als auch Verkäufer während der Vertragsverhandlungen ausgiebig mit dem Thema Immobilienmängel beschäftigen. So können Sie unangenehme Überraschungen nach Vertragsschluss vermeiden und einen reibungslosen Eigentumsübergang gewährleisten. Daher sollten Sie sich merken:

• Mängel müssen immer genau im Kaufvertrag angegeben werden
• ist die Haftung nicht ausgeschlossen, muss der Verkäufer die Mängel beseitigen
• der Käufer kann Schadensersatz verlangen
• der Kaufvertrag kann vom Käufer widerrufen werden