Sondereigentumsverwaltung selber machen: Aufgaben, Tipps & Co. – Selbstverwaltung

Sondereigentumsverwaltung selber machen - Neuvermietungen durchführen, Instandhaltungsmaßnahmen planen und Mängelanzeigen entgegen nehmen, auch vermietetes Sondereigentum innerhalb einer WEG muss ordnungsgemäß verwaltet werden. Aus diesem Grund gibt es Sondereigentumsverwaltungen, die Ihre Dienste im Gegenzug zu einer Verwaltergebühr anbieten. Dabei können Sie sich die Verwaltungskosten sparen und die Betreuung Ihrer Liegenschaft auch selbst in die Hand nehmen. Erfahren Sie hier welche Aufgaben auf Sie als Selbstverwalter zu kommen, welche Versicherungen für Sie unabdingbar sind und warum Sie sich mit dem Mietrecht auseinandersetzen sollten.

Ist eine Sondereigentumsverwaltung sinnvoll?

Ob Sie die Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung in professionelle Hände geben oder sich lieber persönlich darum kümmern, hängt von mehreren Faktoren ab. Ist die Anzahl der zu verwaltenden Einheiten begrenzt und kommt die Betreuung des Sondereigentums mit einem überschaubaren Verwaltungsaufwand einher, bietet sich die Selbstverwaltung Ihrer Wohnung durchaus an.

Selbst verwalten oder eine SEV-Verwaltung beauftragen? Auf diese Kriterien kommt es an:

• Größe des Mietobjekts
• Anzahl der Mieteinheiten
• Baujahr & Zustand
• Verwaltungsaufwand
• Mietverhältnis
• Lage der Immobilie

Entscheiden Sie sich dazu Ihre Wohnung selbst zu verwalten, sollten Sie sich außerdem mit den Aufgaben und Pflichten, die mit einer Selbstverwaltung einherkommen, vertraut machen. Schauen wir uns diese nun etwas genauer an.

Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung

Anders als bei der WEG-Verwaltung sind die Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung (auch SEV-Verwaltung genannt) gesetzlich nicht vorgeschrieben. Bestellen Sie einen externen Hausverwalter für die Betreuung Ihres Mietobjekts, werden die konkreten Aufgaben individuell im Verwaltervertrag festgehalten.

Entscheiden Sie sich für die Selbstverwaltung Ihres Objekts, müssen Sie jegliche Verwaltungsaufgaben in Eigenregie übernehmen. Meistens nimmt die kaufmännische Verwaltung am Meisten Zeit ein.

Kaufmännische Verwaltung: Mietverhältnisse & Finanzen

Mietverhältnisse - Als Kapitalanleger und Vermieter ist ein positiver Cashflow Ihres Mietobjekts von großem Interesse. Um die Bewirtschaftung Ihrer Wohnung zu gewährleisten, dürfen Sie den Aufwand für die Verwaltung der Mietverhältnisse nicht unterschätzen. Dieser hängt von der Anzahl der vermieteten Einheiten ab.

Finanzen & Vermögen - Außerdem müssen Rechnungen vor der Abwicklung auf Richtigkeit überprüft und die jährliche Betriebskostenabrechnung für alle Mieter erstellt und rechtzeitig verschickt werden. Achten Sie hierbei auf eine säuberliche Liegenschaftsbuchführung. So können Sie später alle Einnahmen und Ausgaben Ihres Objekts nachvollziehen.

Alle Tätigkeiten rund um die kaufmännische Verwaltung auf einen Blick:

• Mietersuche
• Abwicklung der Mietverträge
• Überwachung der Mieteingänge
• Abmahnung fälliger Mieten
• Begleichung der Zahlungsverpflichtungen des Mietobjekts
• Buchführung
• Budgetplanung
• Rechnungsprüfung
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung
• Vertragsabschlüsse mit Dienstleistern

Technische Verwaltung: Instandhaltung, Modernisierung & Co.

Instandhaltung - Damit Ihre Immobilie weiterhin bewirtschaftet werden kann, müssen Sie als Vermieter stets dafür Sorge tragen, dass Ihre Wohnung in einem guten Zustand bleibt. Hierfür kann es sein, dass von Zeit zu Zeit Instandhaltungsmaßnahmen organisiert und abgewickelt werden müssen. Je nach Baujahr des Objekts können auch Renovierungen und Sanierungen nötig werden.

Wohnungsübergabe – Zieht ein Mieter aus, sind Sie außerdem für die Wohnungsabnahme zuständig. Auch hier muss die Wohnung auf Schäden oder Mängel überprüft und diese gegebenenfalls dokumentiert werden.

Die Aufgaben der technischen Verwaltung zusammengefasst:

• Durchführungen von Objektbegehungen
• Durchführung der Wohnungsübergabe
• Prüfung des Zustands der Wohnungen
• Planung & Delegation von Instandhaltungsmaßnahmen
• Planung & Delegation von Modernisierungsmaßnahmen

Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung gehören zu den vier Instandhaltungsmaßnahmen, die Sie regelmäßig organisieren sollten.

Selbstverwaltung des Sondereigentums: Tipps

Die Verwaltung einer Wohnung kommt also mit einer Vielzahl an Aufgaben und Verpflichtungen einher. Entscheiden Sie sich dazu die Verwaltung Ihres Mietobjekts persönlich in die Hand zu nehmen und auf die Expertise eines professionellen Hausverwalters zu verzichten, ist es nicht nur ratsam, sich mit Ihren Verpflichtungen auseinanderzusetzen, sondern auch mit dem aktuellen Mietrecht, so wie dem örtlichen Mietspiegel. Warum? Dazu gleich mehr.

Vorab unsere Tipps für Selbstverwalter zusammengefasst:

1. Setzen Sie sich mit dem örtlichen Mietspiegel auseinander
2. Machen Sie sich mit dem Mietrecht vertraut
3. Schließen Sie im Vorfeld alle wichtigen Versicherungen ab
4. Verbessern Sie Ihr Verhandlungsgeschick

Setzen Sie sich mit dem örtlichen Mietspiegel auseinander

Mietspiegel - Handelt es sich um Ihre erste Mietwohnung, ist die Kalkulation eines angemessenen Mietpreises eine der ersten Hürden. Anstatt die Monatsmiete nach Gefühl festzulegen, können Sie auf den sogenannten Mietspiegel zurückgreifen. Dieser bietet Ihnen einen festen preislichen Rahmen, innerhalb dessen sich die Miete bewegen darf.

Mietpreisbremse - Vergewissern Sie sich außerdem, ob in Ihrem Bundesland eine Mietpreisbremse vorhanden ist. Ist dies der Fall und liegt der von Ihnen festgelegte Mietpreis 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel, darf der Mieter Ihrer Wohnung seine Miete senken.

Machen Sie sich mit dem Mietrecht vertraut

Auch wenn es sich beim Vermieter-Mieter-Verhältnis um eine Geschäftsbeziehung handelt, sollten Sie unbedingt eine gute Beziehung zu Ihren Mietern pflegen. Daher ist es wichtig, dass Sie sich als privater Vermieter ihrer Aufgaben und Pflichten bewusst sind. Welchen Rechten und Befugnissen sowohl Sie, als auch Ihre Mieter unterliegen, ist in den Paragrafen 353 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Rechte & Pflichten von Mieter und Vermieter finden Sie zwischen den Paragrafen 353 und 580a BGB

Schließen Sie im Vorfeld alle wichtigen Versicherungen ab

Unvorhersehbare Ereignisse, leichtsinnige Mieter oder Selbstverschulden durch Unwissenheit – Schäden an der Wohnung sind schnell entstanden und können Sie als Eigentümer aus dem finanziellen Gleichgewicht bringen. Daher ist es wichtig, vorab einige Versicherungen abzuschließen, die Sie vor hohen finanziellen Verlusten schützen und die größten Risiken abdecken. Dazu gehört neben der Privathaftpflichtversicherung die Wohngebäudeversicherung und die Elementarschadenversicherung.

Auf diese Versicherungen sollten Sie als Selbstverwalter auf keinen Fall verzichten:

• Wohngebäudeversicherung
• Elementarschadenversicherung
• Privathaftpflichtversicherung
• Hausratversicherung
• Rechtsschutzversicherung
• ggf. Mietausfallversicherung

Verbessern Sie Ihr Verhandlungsgeschick

Neben fundierten Markt- und Fachkenntnissen, sollten Sie außerdem genügend Verhandlungsgeschick verfügen. Fragen von Seiten des Mieters müssen geklärt und Preis- und Vertragsverhandlungen durchgeführt werden. Bringen Sie außerdem ein gewisses Fingerspitzengefühl für Ihre Mitmenschen mit, hilft das Ihnen nicht nur während der persönlichen Besichtigungstermine, sondern auch bei der zukünftigen Zusammenarbeit mit Ihren Mietern.

Fazit: Sondereigentumsverwaltung selber machen

Bringen Sie genügend Zeit und kaufmännisches Verständnis mit, steht einer erfolgreichen Selbstverwaltung Ihrer Wohnung nichts im Wege. Als Selbstverwalter haben Sie die Zügel stets in der Hand, wissen über die Einnahmen und Ausgaben Ihres Objekts Bescheid und pflegen eine persönliche Beziehung zu den Mietern. Achten Sie darauf, dass Sie alle wichtigen Versicherungen abgeschlossen haben und machen Sie sich vorab mit dem aktuellen Mietrecht und dem Mietspiegel vertraut.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Hausverwaltung

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier:

• WEG-Verwaltung
• Mietverwaltung
• Sondereigentumsverwaltung
• Gewerbemietverwaltung