Teileigentum WEG: Gewerbliche Nutzung von Sondereigentum – Beispiele & Erklärung

Teileigentum - In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Aufteilung des Eigentums ein wichtiges Thema. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, werden Sie gleichzeitig Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nun stellt sich die Frage, was ist Teileigentum eigentlich? Und wie steht dies in Verbindung mit dem Sondereigentum einer Immobilie? In diesem Beitrag erfahren Sie alles wichtige, was Sie zum Thema Teileigentum wissen müssen.

Teileigentum: Was ist das?

Das Teileigentum beschreibt das Sondereigentum der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einer Immobilie. Die Nutzung des Teileigentums ist je nach Immobilie sehr spezifisch in der Teilungserklärung festgehalten. Meistens ist Teileigentum für gewerbliche Nutzung definiert, das entspricht Arztpraxen, Büros, Geschäfte oder Werkstätten.

Teileigentum: Gewerbliche und zu nicht-wohnzwecken genutzten Räume

Auch Teileigentümer müssen sich an die gleichen Regeln halten, die für Wohnungseigentümer gelten. Somit dürfen auch Teileigentümer keine baulichen Veränderungen im Alleingang vornehmen, sondern müssen dies in der Eigentümerversammlung abklären.

Das Teileigentum in Kürze:

• Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen
• für gewerbliche Nutzung definiert
• spezifisches Nutzen in Teilungserklärung aufgeführt

Beispiel: Läden und Restaurants

Teileigentum ist immer für eine bestimmte Nutzung definiert. So ist davon auszugehen, dass der Nutzen die Mitbewohner nicht mehr stört oder beeinträchtigt, als die durch die vorgesehene Nutzung verursachten Störungen. So darf ein Laden ohne Erlaubnis nicht in ein Restaurant umgewandelt werden.

Was gehört zum Teileigentum?

Sie wissen nun, dass unter das Teileigentum alle Räume einer Immobilie fallen, die nicht zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden. Was aber zählt alles genau zum Teileigentum? Hier haben wir alle wichtigen Räume für Sie zusammengetragen.

Zum Teileigentum zählen:

• Geschäftsräume
• Werkstätten
• Büros
• Praxen
• Lagerräume

Auch öffentliche Gebäude wie Schulen, Pflegeheime, Krankenhäuser, Hotels und Co. können in Teileigentum aufgeteilt werden. Der Grund dafür ist, dass die einzelnen Einheiten im Normalfall nicht über eine eigene Küche verfügen und sie dadurch nicht komplett zu Wohnzwecken dienen.

Sonderfälle: Beispiel Garagen

Eine Garage ist rechtlich nicht immer klar definiert und weist deshalb Unklarheiten über den rechtlichen Status in einer Wohnungseigentümergesellschaft auf. Nun kommt die Frage auf, ob die  Garage Teileigentum oder Sondereigentum ist, oder zählt sie zum Gemeinschaftseigentum mit den verbundenen Sondernutzungsrechten? Zum Glück gibt die Teilungserklärung Aufschluss, jedoch ist diese nicht immer rechtlich korrekt formuliert.

Das Wohnungseigentümergesetz sieht vor, dass Garagen zum Sondereigentum gezählt werden, solange die Wohnung die wirtschaftliche Hauptsache bleibt. Generell wird Sondereigentum und Teileigentum rechtlich gleich behandelt, da das Teileigentum eine Unterkategorie vom Sondereigentum ist. Garagen dienen zudem nicht zu Wohnzwecken, also fallen sie unter das Teileigentum.

Wie werden Garagen gehandhabt?

• rechtlich nicht klar definiert
• zählen zum Teileigentum
• Teileigentum wie Sondereigentum gehandhabt

Sie wissen jetzt, wie das Teileigentum definiert wird und was dazu gehört. Schauen wir uns nun kurz das Dokument an, welches die Aufteilung des Eigentums festhält: Die Teilungserklärung.

Tipp! Immobilien Kalkulationstool 2025

Kostenlos! Berechnen Sie mit unserem Immobilien Kalkulationstool alle wichtigen Kennzahlen einer Immobilie, Cashflow Rendite, Wertentwicklung, Darlehensverlauf, Einkommenssteuer. Jetzt im Shop: Kalkulationstool Immobilie.

Teilungserklärung: Dokumentation des Teileigentums

Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft und gibt im Grundbuchamt die Besitzverhältnisse und konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheiten an. Die Teilungserklärung ist aus mehreren Elementen aufgebaut. Zu diesen Elementen zählen der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung. Im Aufteilungsplan wird geregelt, was genau zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Was zählt zur Teilungserklärung?

• Aufteilungsplan (Was ist Gemeinschafts-, was Sondereigentum?)
• Abgeschlossenheitsbescheinigung (Trennung der Wohnungen und gewerblichen Einheiten)
• Gemeinschaftsordnung (Regeln der WEG)

Nun wissen Sie, was man unter dem Begriff Teileigentum versteht. Das Teileigentum ist eigentlich eine Unterkategorie des Sondereigentums, das wiederum in Teileigentum und Wohnungseigentum unterteilt wird. Lernen Sie hier in Kürze, was der Unterschied zwischen den beiden Eigentumsarten darstellt.

Exkurs: Wohnungseigentum vs. Teileigentum

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, erwerben Sie gleichzeitig Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Unter das Sondereigentum einer Immobilie fallen Ihre eigene Wohnung, plus die Räume, die nicht zu wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dieses Sondereigentum wiederum unterteilt sich in Wohnungseigentum und Teileigentum.

Was ist der genaue Unterschied? Der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegt vor allem in der Nutzungsbestimmung. Das Wohnungseigentum darf ausschließlich zum Wohnen genutzt werden, das Teileigentum zu Gewerblichen- und Nicht-wohnzwecken.

Der Unterschied zusammengefasst:

• liegt in Nutzungsbestimmung
• Wohneigentum: Wohnen
• Teileigentum: Gewerbe

Umwandlung Teileigentum in Wohnungseigentum

Wichtig für Sie zu wissen ist, dass die Nutzungsbestimmungen von Teileigentum und Wohnungseigentum verändert werden können. Um eine Umwandlung vorzunehmen, muss dies allerdings in der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden. Vorher sollten Sie außerdem wissen, dass bei einer Umwandlung durch die Änderungen in der Teilungserklärung Notarkosten und Grundbuchkosten anfallen.

Umwandlung auf zwei Arten:

1. Teileigentum in Wohneigentum
2. Wohneigentum in Teileigentum

Tipp: Lesen Sie hier alles zum Thema Wohnungseigentum vs. Teileigentum!

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

• Wohnungseigentümergemeinschaft