Vermieterkündigung: Gründe, Voraussetzungen, Inhalt und Fristen – Mietrecht

Vermieterkündigung - Auch als Vermieter kann es plausible Gründe geben, das Mietverhältnis zu beenden. Ihre Möglichkeiten als Vermieter werden gesetzlich jedoch stark beschränkt. Lernen Sie in diesem Ratgeber Ihre Kündigungsmöglichkeiten als Vermieter und die dazu gehörenden Kündigungsgründe, bzw. -voraussetzungen, kennen. Des Weiteren lernen Sie, welchen Inhalt Ihr Kündigungsschreiben haben sollte und an welche Fristen Sie als Vermieter gebunden sind.

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Vermieterkündigung: Grundlagen Mietrecht

In den meisten Fällen werden Mietverträge unbefristet geschlossen. Das bedeutet, dass Ihr Mieter auf eine unbestimmt lange Zeit die Mietsache bewohnen kann und mit einer drei-monatigen Frist den Mietvertrag kündigen kann. Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter sind im Mietrecht rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzungen schuldig macht. Als Vermieter können Sie nur dann kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Kündigungsgrundlagen im Überblick:

• in der Regel unbefristete Mietverträge
• Mieter: Kündigung mit 3 Monaten Frist möglich
• Vermieter: Kündigung nur bei berechtigtem Interesse

Eine Vermieterkündigung zum Zwecks Mieterhöhung ist ausgeschlossen und im deutschen Mietrecht nicht möglich.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Damit Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen können, muss eine der gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sein. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind:

1. erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung durch den Mieter
2. Kündigung aufgrund Eigenbedarf des Vermieters
3. mangelnde wirtschaftliche Verwendbarkeit

Lernen Sie jetzt die einzelnen Voraussetzungen genauer kennen.

Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter

Mit dem Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter die Miete zu zahlen und die Wohnung im Rahmen der vereinbarten Nutzung zu nutzen. Wenn sich Mieter nicht an die Vereinbarungen halten und ihren vertraglichen Pflichten in erheblichem Maße verletzen, haben Sie als Vermieter das Recht zu kündigen.

Schuldhafte Vertragsverletzungen sind beispielsweise:

• Verstöße gegen die Hausordnung
• Beleidigung des Vermieters
• unerlaubte Untervermietung 
• Überbelegung der Wohnung
• ständig verspätete Mietzahlungen
• Mietrückstände

Zahlt Ihr Mieter seine Miete ständig zu spät und nicht in voller Höhe, haben Sie das Recht – unter Einhaltung der Kündigungsfrist – zu kündigen. Die fristgemäße Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn Mieter ihre Schulden begleichen.

Kündigung bei Eigenbedarf des Vermieters

Die Eigenbedarfskündigung ist die wohl am häufigsten vorkommende Art der Vermieterkündigung. Als Vermieter dürfen Sie kündigen, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigt werden.

Eigenbedarfskündigungen sind für diese Personen möglich:

• Ehepartner
• Lebensgefährten
• Großeltern
• Eltern
• Schwiegereltern
• Geschwister
• Kinder
• Kinder des Partners
• Enkel
• Nichten / Neffen
• Pflegekinder
• Hausangestellte

Auch, wenn weiter entfernte Verwandte oder Angehörige in die Wohnung einziehen sollen, kann eine Eigenbedarfskündigung unter Umständen möglich sein. In diesem Fall muss jedoch eine enge persönliche Beziehung zum Vermieter nachgewiesen werden.

Mangelnde wirtschaftliche Verwendbarkeit

Wie bereits erwählt, zählen Kündigungen zum Zweck einer Mieterhöhung nicht unter die Voraussetzung mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit. Die gesetzliche Voraussetzung zur Verwendbarkeit besagt, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Eine Kündigung aus diesem Grunde ist in der Regel nur dann möglich, wenn das Wohnhaus grundlegend saniert, abgerissen oder verkauft werden soll. In manchen Fällen kann ein Haus mit Leerstand für den doppelten Preis verkauft werden, bei einer Kündigung müssen Sie in diesem Fall den erheblichen Preisunterschied nachvollziehbar darlegen.

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur in Ausnahmefällen möglich. Auch hier muss eine gesetzliche Voraussetzung erfüllt sein, damit diese Form der Kündigung wirksam ist.

Voraussetzungen für fristlose Kündigungen:

1. schuldhafte Vertragsverletzung nach erfolgloser Abmahnung
2. Zahlungsverzug bei laufenden Mietzahlungen
3. Zahlungsverzug bei Kautionsleistungen und zwei Grundmieten

Wird die Kündigung auf Zahlungsverzug nicht zugleich auch ordentlich zum nächst möglichen Termin ausgesprochen, ist die Kündigung durch vollständige Nachzahlung oder Vorlage einer Mietübernahme durch die Sozialbehörde nachträglich heilbar.

Zahlungsverzug: Mietzahlung und Kautionsleistung

Ein erheblicher Mietrückstand ist ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter keine Abmahnung aussprechen, sondern kann sofort fristlos kündigen.

Ein Zahlungsverzug liegt vor, wenn:

1. die Miete zweier aufeinanderfolgenden Zahlungstermine in Höhe mindestens einer Monatsmiete in Verzug ist
2. die Miete über einen längeren Zeitraum in Verzug ist und der Rückstand zwei Monatsmieten beträgt
3. die vereinbarte Kaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten nicht gezahlt wird

Beachten Sie, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsverfahrens unwirksam werden kann durch vollständigen Ausgleich des Mietrückstandes durch den Mieter.

Fristlose Kündigung nur in Ausnahmefällen möglich

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist nur dann möglich, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat. In der Regel muss der fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung können sein:

• Beleidigung und körperliche Angriffe gegen Vermieter
• schwere Verstöße gegen die Hausordnung
• unerlaubte Um-, An- und Ausbauten durch den Mieter
• Stören des Hausfriedens oder illegale Aktivitäten
• fahrlässige / absichtliche Beschädigung der Mietsache

Formale Ansprüche an die Vermieterkündigung

Egal um welche Kündigungsart, ordentlich oder außerordentlich, es sich handelt, muss die Kündigung formale Ansprüche erfüllen um wirksam zu werden.

Als Vermieter sollten Sie sich an diese Vorgaben halten:

• Kündigung schriftlich, als Brief
• von (allen) Vermieter(n) handschriftlich unterschrieben
• muss an alle im Mietvertrag stehenden Mieter gerichtet sein
• klare Angaben auf welche Wohnung sich die Kündigung bezieht
• Kündigungsgrund muss angegeben werden
• die Kündigungsfrist und Zeitpunkt des Vertragsendes angeben
• Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters

Weisen Sie Ihren Mieter unbedingt auf sein Widerspruchsrecht und die gesetzliche Widerspruchsfrist hin. In Härtefällen hat Ihr Mieter nämlich das Recht, sich auf die Sozialklausel zu berufen und auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bestehen.

Frist: Kündigungsfristen für Vermieter

Bei einer Vermieterkündigung gelten bei ordentlichen Kündigungen gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer der Wohnung richten. Das heißt, die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange die Mieterin oder der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Genau wie bei einer Kündigung durch den Mieter muss auch die Vermieterkündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt werden und gilt (bei der dreimonatigen Kündigungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats.

Kündigungsfristen im Überblick:

Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist

Mietdauer 5-8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist

Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden.

In Ihrem Kündigungsschreiben ist es ratsam die Formulierung wie folgt zu wählen:

„Die Kündigung erfolgt unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächst möglichen Termin, dies ist nach hiesiger Berechnung der 31.xx.20xx.“

Im Falle einer firstlosen Kündigung steht Ihrem Mieter in der Regel eine Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen nach Erhalt der Kündigung zu.

Kündigungswiderspruch durch den Mieter

Wie zuvor erwähnt, besteht bei einer Vermieterkündigung die Gefahr des Widerspruchs durch Ihren Mieter falls auf Mieterseite ein sogenannter Härtefall vorliegt. Ihr Mieter kann sich auf eine sogenannte Sozialklausel berufen, wodurch er trotz berechtigter ordentlicher Kündigung nicht zwangsläufig nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen muss.

Ihr Mieter kann als die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Mögliche Härtegründe für einen Widerspruch sind:

• schwere Krankheit
• Hohes Alter des Mieters
• Gebrechlichkeit
• Schwangerschaft
• bevorstehende Abschlussprüfungen
• Schwierigkeit Ersatzwohnung zu finden

Wenn einer oder mehr Härtegründe vorliegen, die schwerer als das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung wiegen, darf der Mieter entweder für einen befristeten Zeitraum oder sogar unbefristet weiter in der Wohnung bleiben. Alle Details zum Kündigungswiderspruch und dessen Folgen lernen Sie in unserem Ratgeber.