Wohnrecht: Immobilie, Haus und Wohnung – Berechnung, Pflichten & Steuer

Wohnrecht - Das Wohnrecht ist ideal, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung veräußern möchten ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Auch bei der Schenkung Ihres Objekts lohnt es sich ein Wohnrecht vertraglich zu vereinbaren. Hier ein Einblick in die Rechten und Pflichten als Wohnberechtigter, inklusive Berechnung des Wohnrecht Werts, Steuern, Erbe und Schenkung. Außerdem: Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht erklärt.

Was bedeutet Wohnrecht?

Wohnrecht bedeutet, dass Sie ein Haus oder eine Wohnung bewohnen und nutzen dürfen, auch wenn Sie nicht (mehr) Eigentümer des Objekts sind. Das Wohnrecht kann sowohl befristet gewährt werden, als auch ein Leben lang. Es findet vor allem dann Anwendung, wenn Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Kinder und Enkel übertragen möchten, ohne ausziehen zu müssen. Auch im Rahmen einer Leibrente oder Immobilien Teilverkaufs wird Ihnen weiterhin das Recht eingeräumt, zu Hause wohnen zu bleiben.

Gesetzliche Grundlage: Bürgerliches Gesetzbuch

Gesetzlich festgelegt ist das Wohnrecht in Paragraph 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches. So ist es Jemandem mit Wohnrecht erlaubt „[…] ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ Das Wohnrecht kann befristet oder lebenslang gelten und erlischt mit dem Tod des Wohnberechtigten. Eine Eintragung im Grundbuch ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, um Probleme und Missverständnisse in Zukunft zu vermeiden, sollte es dennoch auf jeden Fall im Grundbuch eingetragen werden.

Mit welchen Rechten und Pflichten das Wohnrecht an einer Immobilie einhergeht, ist ebenfalls im BGB definiert. Schauen wir uns diese genauer an.

Rechte und Pflichten des Berechtigten

Diejenigen, die ein lebenslanges Wohnrecht haben, genießen zwar diverse Rechte, aber es gibt auch einige Pflichten, die sie beachten müssen. Um das lebenslange Wohnrecht voll ausnutzen zu können, ist es daher wichtig, sich auch mit den Verpflichtungen auszukennen. In der Regel gelten die meisten Bestimmungen nur für die Räume, in denen die Inhaber des Wohnrechts wohnen.

Die Rechte und Pflichten vorab im Überblick:

1. Nutzungsrecht
2. Aufnahmerecht
3. Nebenkosten
4. Instandhaltung
5. Verfall des Wohnrechts

Nutzungsrecht der einzelnen Räume

Das lebenslange Wohnrecht gibt Inhabern das Recht, nicht nur ihre eigenen Räume zu nutzen, sondern auch die Gemeinschaftsräume und öffentlichen Bereiche der Immobilie. Dazu gehören Räume, wie der Waschkeller oder die Küche.

Aufnahmerecht von Partner, Familie und Co.

Inhabern des Wohnrechts steht außerdem ein Aufnahmerecht zu, wodurch es ihnen ermöglicht wird, entweder Partner, Familienangehörige oder Pflegepersonal in ihre Räumlichkeiten aufzunehmen. Dieses Recht ist besonders nützlich, wenn ein Elternteil verstorben ist und der verbliebene Partner mit einer neuen Person zusammenziehen möchte.

Nebenkosten: Strom, Wasser und Heizung

Die Inhaber des lebenslangen Wohnrechts müssen die anfallenden Nebenkosten der bewohnten Räumlichkeiten zahlen. Dies umfasst neben den Stromkosten auch die Kosten für Wasser oder Heizung.

Diese Kosten sind vom Berechtigten zu zahlen:

• Stromkosten
• Wasserkosten
• Heizungskosten

Reparaturen, Instandhaltung und Sanierung

Sollte etwas in den Räumlichkeiten des Wohnberechtigten beschädigt werden, sind die Kosten für die Reparatur meistens von ihm zu tragen. Nur bei größeren Schäden, wie beispielsweise einem undichten Dach, liegt die Verantwortung für die Finanzierung beim Eigentümer. Er ist auch zuständig für andere Instandhaltungsarbeiten, wie zum Beispiel das Räumen schneebedeckter Wege. Falls jedoch nur kleinere Reparaturen notwendig sind und sie die Wohnqualität nicht beeinträchtigen, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, diese durchzuführen - ein Beispiel hierfür ist ein neuer Anstrich der Fassade.

Das fällt unter die Verantwortung des Berechtigten:

• selbst verursachte Schäden
• kleine Reparaturen

Verfall bei Tod und Zwangsversteigerung

Es kann jedoch auch zu einem Verfall des Wohnrechts kommen. Das ist meistens vor allem dann der Fall, wenn der Berechtigte verstirbt. Ob bei einer Zwangsversteigerung das Wohnrecht erhalten bleibt oder nicht, hängt davon ab, ob das Wohnrecht im Grundbuch vorrangig ist oder nicht. Ist es über dem Recht des Gläubigers eingetragen, bleibt es auch nach der Zwangsversteigerung erhalten. Ist dies nicht der Fall, erlischt es. Bei der Veräußerung einer Wohnung oder eines Hauses, bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen.

Das Wohnrecht endet in den folgenden Fällen:

• Tod des Wohnberechtigten
• unbewohnbare Räumlichkeiten
• Ende des Vertrags
• ggf. Zwangsversteigerung

Da das Wohnrecht nach dem Tod erlischt, stellt sich für viele Berechtigte häufig die Frage, ob Sie Ihr Wohnrecht auch an Ihre Kinder vererben oder übertragen können. Ob das geht oder nicht, ist in der deutschen Rechtsprechung klar definiert.

Kann man das Wohnrecht Dritten überlassen?

So ist es nicht möglich, das Wohnrecht auf andere Personen zu übertragen, zu verkaufen oder zu vererben. Was jedoch möglich ist, ist das das Wohnrecht auf Wunsch des Wohnberechtigten aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Steuern: Wohnrecht Wert berechnen

Das Wohnrecht bedeutet also, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür eine Miete zahlen zu müssen. Dadurch kommt es einer Schenkung gleich, was mit einer Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer einher geht. Wie hoch diese Steuern sind, hängt vom Wert des Wohnrechts ab. Um den berechnen zu können, muss die geschätzte Jahreskaltmiete des Objekts mit dem sogenannten Kapitalwert multipliziert werden. Letzterer spiegelt dabei die zu erwartende Wohndauer des Berechtigten wieder.

Formel: Jahreskaltmiete x Kapitalwert

Schauen wir uns das ganze anhand einer Beispielrechnung an:

Frau Müller ist 75 Jahre alt und besitzt lebenslanges Wohnrecht in der Eigentumswohnung Ihres Sohnes. Die jährliche Kaltmiete beträgt 8.500 Euro. Bei einer Frau ihres Alters beläuft sich der Kapitalwert auf 9,303. Miteinander multipliziert ergibt sich dann der Wert des Wohnrechts von Frau Müller, der 79.075,50 Euro beträgt.

Zusammengefasst:

Neben dem Wohnrecht gibt es jedoch auch einige Alternativen, die Sie in Betracht ziehen können. Die bekannteste Alternative: Der so genannte Nießbrauch.

Unterschied: Wohnrecht oder Nießbrauch?

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch? Beim Nießbrauchrecht handelt es sich um ein Nutzungsrecht an einem Haus oder einer Wohnung. Das bedeutet, dass der Nießbraucher im Gegensatz zu einem Wohnberechtigten, die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen darf. So darf der Nießbraucher das Objekt zum Beispiel vermieten, um positiven Cash Flow zu generieren.

Zusammengefasst:

• Wohnrecht: lediglich die Bewohnung des Objekts ist erlaubt
• Nießbrauchrecht: Bewohnung und wirtschaftliche Nutzung sind möglich

In manchen Fällen kann das Nießbrauchrecht somit sinnvoller sein, als ein eingetragenes Wohnrecht. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Eltern in einem Pflegeheim betreut werden müssen und ihre Immobilie im Rahmen des Nießbrauchrechts an ihre Kinder vermieten möchten. Auch beim Teilverkauf einer Immobilie genießt der Teilverkäufer lebenslanges Nießbrauchrecht.

Fazit: Wohnrecht an Haus und Wohnung

Das Wohnrecht bietet eine Vielzahl an Vorteilen: Es kommt mit steuerlichen Vorteilen einher, die Erbschaft des Objekts kann noch zu Lebzeiten geregelt werden und Sie können Ihren Lebensabend weiterhin zu Hause genießen. Allerdings gestalten sich so manche Alternativen, wie das Nießbrauchrecht im Vergleich zum Wohnrecht weitaus sinnvoller, da durch Mieteinnahmen weiteres Kapital generiert werden kann. Nehmen Sie sich also vorab genügend Zeit, um die Vorteile und Nachteile abzuwägen und zukünftige Fallstricke vorzubeugen.