8 Fehler beim Immobilienkaufvertrag: Typische Fallen und Tipps wie man sie vermeiden kann

Fehler Kaufvertrag Immobilie - Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen das größte Rechtsgeschäft des Lebens, daher sollten Sie die unterschiedlichen Aspekte genauestens betrachten, um Fehler beim Kaufvertrag zu vermeiden. Lernen Sie hier die häufigsten 8 Fehler kennen, die man beim Immobilienkaufertrag machen kann.

Kaufvertrag Immobilie schnell erklärt

Bevor Sie die typischen Fehler beim Kaufvertrag für Immobilien kennenlernen, hier eine kurze Zusammenfassung zum Thema Immobilienkaufvertrag.

Bei einem Kaufvertrag handelt es sich um ein Verpflichtungsgeschäft. Der Käufer verpflichtet sich dabei den Kaufpreis der Immobilie zu zahlen, um der neue Eigentümer der Immobilie zu werden. Jedoch verpflichtet sich der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am Haus, Grundstück oder der Wohnung zu übertragen.

Der Kaufvertrag zusammengefasst:

• Grundlage für den Haus- oder Wohnungskauf
• Verpflichtung des Käufers, den Kaufpreis zu zahlen,
• Verpflichtung des Verkäufers, das Eigentum zu übertragen

Kommen wir nun zu den typischen Kaufvertragsfehlern und wie Sie diese vermeiden können.

Fehler in der Vorbereitungsphase

Fehler und Fallen lauern in jeder Etappe beim Hauskauf, sogar wenn Sie den Vertrag noch gar nicht unterschrieben haben. Unterschätzt wird dabei oftmals die Dauer des Kaufprozesses, die Wichtigkeit der Besichtigung oder es kommt zu einer falschen Einschätzung des Immobilienwerts.

Falsche Einschätzung des Kaufpreises

Als Verkäufer möchte man einen möglichst hohen Gewinn beim Verkauf erzielen, Käufer hingegen erhoffen sich einen niedrigen Preis und versuchen den Kaufpreis oftmals zu drücken. Viele Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie höher ein, als der Marktpreis wirklich ist. Daher ist es als Käufer besonders wichtig im Vorfeld zu recherchieren und viele Informationen zu vergleichbaren Immobilien zu sammeln. Daten zu Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien erhalten Sie:

• im Internet (Verkaufsportale oder Homeday)
• in Fachzeitschriften
• bei Maklern
• durch Wertpreisermittlung von Experten

Liegt Ihnen eine realistische Schätzung des Verkehrswertes vor, ist das Risiko geringer, dass der Kaufvertrag aufgrund einer überteuerten Preisvorstellung oder dem Risiko von Verlusten scheitert.

Unterschätzung der Verkaufsdauer

Am liebsten möchten Sie so schnell wie möglich der neue Eigentümer der Immobilie werden. Doch, wie lang dauert es in der Realität vom Kaufvertrag bis zur Übergabe? Die Dauer des Verkaufsprozesses hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab.

Faktoren, die die Dauer der Vertragsabwicklung beeinflussen:

• Verhandlungen (z.B. über den Kaufpreis)
• Beschaffung notwendiger Dokumente
• Renovierungsmaßnahmen

In der Regel dauert es von dem ersten Kontakt bis zur Grundbuchänderung zwei bis vier Monate. Diese Zeit sollten Sie einplanen und im Falle von Eigenbedarf Ihre derzeitige Unterkunft erst dann kündigen, wenn Sie einen sicheren Einzugstermin einschätzen können. So bleiben Ihnen eventuell hohe Kosten für eine Übergangsunterkunft, wie ein Hotel, erspart.

Verzicht auf einen Immobilien-Makler

Der Immobilienmarkt ist eine Wissenschaft für sich. Um den Überblick im Immobilien-Dschungel nicht zu verlieren, sollten Sie einen Makler beauftragen. Natürlich sind mit einem Makler zusätzliche Kosten verbunden wie die Maklerprovision. Diese Kosten zahlen sich in den meisten Fällen aber aus!

Ein Makler kennt sich nicht nur optimal auf dem Immobilienmarkt aus, sondern steht Ihnen im gesamten Kaufprozess helfend zur Seite. Neben Geheimtipps und exklusiven Immobilienangeboten erhalten Sie wertvolle Tipps zur Finanzierung, Werteinschätzung, Vertragsverhandlung und fachmännische Unterstützung schon bei der Besichtigung.

Unaufmerksamkeit bei der Besichtigung

Die Besichtigung ist wichtiger Bestandteil des Haus- und Wohnungskaufs. Bei der Besichtigung erhalten Sie nicht nur einen Eindruck davon, ob die Immobilie zu Ihnen passt, sondern auch über den baulichen Zustand der Immobilie. Hier sollten Sie besonders aufmerksam sein, um Mängel an der Bausubstanz zu erkennen. Diese Mängel werden nämlich in den Kaufvertrag aufgenommen.

In den meisten Kaufverträgen bei Bestandsobjekten befindet sich ein sogenannter Gewährleistungsausschluss. Es gilt also "gekauft wie gesehen". Als Käufer haben Sie dabei die Verantwortung, offensichtliche Mängel wie Schimmel an den Wänden zu erkennen. Denn hierfür haftet der Verkäufer im Nachhinein nicht. Sollten Sie sich unsicher sein, ist es ratsam, sich von einem Makler oder Sachverständigen begleiten zu lassen.

Tipp: Neben möglichen Mängeln, sollten Sie bei der Besichtigung auch Aufmerksamkeit auf die Nachbarschaft werfen. Der Immobilienwert wird überwiegend durch die Lage einer Immobilie bestimmt. Die Nachbarschaft sollten Sie also genau ansehen, und versuchen eher das günstigste Haus in der Lage zu kaufen, als das teuerste. Denn es ist besser, dass teurere Immobilien in Ihrer Nachbarschaft Ihren Immobilienwert mit nach oben ziehen, als umgekehrt.

Fehler in der Vertragsphase

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, geht es in die ernste Phase, die Vertragsphase. Auch in dieser Phase können Fehler passieren, die sich vermeiden lassen. Typische Fallen lauern bei der Finanzierung, mündlichen Absprachen und der Prüfung des Vertragsentwurfs.

Finanzierung: maximale Finanzierungshöhe prüfen

Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, müssen Sie sich um die Finanzierung der Immobilie kümmern. Eine gescheiterte Finanzierung ist nämlich kein Grund für einen Rücktritt vom Kaufvertrag, sodass die Gefahr einer hohen Verschuldung für Sie besteht.

Sprechen, bevor Sie mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler, um zu erfahren, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können. Das meist notwendige Eigenkapital ist häufig dies jedoch schon die erste Hürde. Er variiert zwar von Immobilie zu Immobilie und von Bank zu Bank, bedeutet aber größtenteils schon, dass eine bestimmte Preisklasse nicht mehr infrage kommt.

Tipp: Kalkulieren Sie von Anfang an die Kaufnebenkosten mit ein. Hierbei handelt es sich um Steuern, Notarkosten, Gerichtskosten und Maklerkosten.

Mündliche Absprachen schriftlich festhalten

Auch wenn der Verkäufer Ihnen sympathisch ist, sollten Sie sich niemals auf mündliche Absprachen verlassen. Alle Details, die Kauf relevant sind, müssen in den Kaufvertrag. Das gilt beispielsweise auch für die Übernahme von Inventar, Möbeln oder Versorgungsverträgen.

Kaufvertrag ungeprüft unterschreiben

Nicht umsonst haben Sie nach den Vertragsverhandlungen zwei Wochen Zeit, den Vertragsentwurf genaustens zu prüfen. Diese Zeit sollten Sie sich unbedingt nehmen und bei Fragen den Notar oder einen Rechtsanwalt zurate ziehen. Unklarheiten im Vertrag können eventuell Kosten verursachen, die Sie vorab nicht in der Finanzierung kalkuliert haben. Um solche Unklarheiten und Kosten zu vermeiden, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.

Fehler bei der Übergabe der Immobilie

Auch im letzten Schritt des Kaufprozesses können Fehler aufkommen. Besondere Beachtung sollten Sie daher dem Übergabeprotokoll schenken.

Übergabeprotokoll vollständig anfertigen

Die Erstellung eines Übergabeprotokolls ist absolut empfehlenswert und notwendig bei der Übergabe der Immobilie. Durch das Protokoll lassen sich Streitigkeiten vermeiden und es schafft Klarheit und einen guten Überblick für beide Parteien. Von Experten wird empfohlen, zusätzlich Fotos von beispielsweise Mängeln zu machen, um den eventuellen Schaden zu dokumentieren.

Tipp: Nehmen Sie zusätzlich einen Zeugen mit zur Übergabe der Immobilie, dieser kann im Streitfall zur Klärung des Sachverhalts beitragen. Ein Zeuge kann ein Bekannter, Makler oder unabhängig beauftragter Sachverständiger sein.

Kaufvertrag prüfen: Checkliste und Tipps für den Immobilienkauf

Kaufvertrag prüfen - Der Notar hat Ihnen den ersten Entwurf für Ihren Immobilienkaufvertrag vorgelegt und nun ist es an der Zeit, die Vertragsinhalte zu prüfen. Doch das erscheint gar nicht so leicht, da Kaufvertragsentwürfe oft kompliziert und schwer verständlich formuliert sind. Hier lernen Sie, wie Sie den Vertragsentwurf prüfen können, auf welche Inhalte Sie achten müssen und welche Informationen auf jeden Fall in den Kaufvertrag gehören.

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