Verkehrswertermittlung - Den Ausgangspunkt für die Ermittlung des Verkehrswerts ist der materielle Wert. Auf dieser Grundlage kann der Sachverständige den Wert mittels drei verschiedener Verfahren ermitteln:
Es gibt drei Verfahren mit Hilfe dessen der Verkehrswert ermittelt werden kann.
Sachwertverfahren
Die Ermittlung mittels des Sachwertverfahrens kommt bei der Wertermittlung am häufigsten zur Anwendung. Es wird bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angesetzt. Der Grund und Boden wird bei dieser Methode getrennt von dem aufstehenden Objekt ermittelt. Eventuelle Schäden oder andere Mängel werden bei der Ermittlung berücksichtigt. Für den Wert des Grundstücks wird die maßgebliche Bodenrichtwerttabelle herangezogen.
Ertragswertverfahren
Bei gewerblich genutzten Immobilien oder bei Vermietungsobjekten wird das Ertragswertverfahren angewendet. Der Ertragswert bildet die Basis für die Ermittlung des Beleihungswertes. Dabei wird auf die Gesamtmieteinnahmen, die in einem Jahr erzielt werden können, abgestellt. Die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergeben den Reinertrag der Immobilie. Der Reinertrag multipliziert mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes legt den endgültigen Ertragswert fest.
Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren entspricht am ehesten den realen Gegebenheiten. Es kommt insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken zur Anwendung. Zur Ermittlung werden Grundstücke herangezogen, die sowohl in ihrer Lage als auch in ihrem Zustand, dem Grundstück gleichen, dessen Verkehrswert ermittelt werden soll. Eine unabdingbare Voraussetzung hierfür ist, dass es die erforderliche Anzahl von ähnlichen Grundstücken gibt.
3 Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren
Ausgangspunkt ist der materielle Wert
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