Auflassungsvormerkung Löschen: Grundbucheintrag & mögliche Probleme – Immobilie verkaufen

Löschung der Auflassungsvormerkung - Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben wollen, sollten Sie abgesichert sein, dass die zukünftigen Eigentumsrechte wirklich auf Sie übergehen. Um dies zu gewährleisten, wird neben dem unterschriebenen Kaufvertrag eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Wenn Sie als Eigentümer allerdings Ihre Immobilie verkaufen möchten, kann Ihnen diese Vormerkung im Wege stehen. Dieser Artikel gibt Ihnen Auskunft, was eine Auflassungsvormerkung genau ist, wie diese ins Grundbuch eingetragen wird und wie diese wieder gelöscht wird. Alle dabei möglichen Probleme haben wir Ihnen hier mit Lösungen zusammen getragen.

Auflassungsvormerkung: Definition & Überblick

Die Auflassung sichert dem neuen Eigentümer den Eigentumswechsel als Eintragung im Grundbuch.

Wenn Sie sich entschieden haben, in eine Immobilie zu investieren, müssen Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Egal, ob als Kapitalanlage oder zum Eigennutz, die Eigentumsrechte am ausgewählten Objekt werden früher oder später auf Sie als neuer Eigentümer übergehen. Um diesen Eigentumsübergang abzusichern, wird im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie dient zum Schutz des Käufers.

Auflassung bedeutet die tatsächliche Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Die Auflassungsvormerkung ist also die Vorstufe zur tatsächlichen Auflassung und sichert dem späteren Eigentümer den Anspruch auf den späteren Eigentumsübergang. Mit Eintragung der Vormerkung in den notariellen Kaufvertrag ist der Eigentumswechsel einer Immobilie verbindlich vermerkt und das Objekt somit reserviert.

Die Auflassungsvormerkung sichert die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch.

Die Definition von Auflassung und Auflassungsvormerkung ist nun festgelegt. Werfen wir einen kurzen Blick darauf, wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung von statten geht und wie diese mit dem eigentlichen Kaufvertrag zusammen hängt.

Eintragung und Erfassung der Auflassungsvormerkung

Da die Eintragung der Auflassungsvormerkung und das Unterschreiben des Immobilienkaufvertrags zeitgleich einher gehen muss, wird der Käufer als zukünftiger Eigentümer eingetragen und erhält spezielle Rechte.

Dabei gilt der Kaufvertrag als eine Schuldrechtliche Verpflichtung bzw. Anspruch, während die Auflassungsvormerkung als dinglicher Vertrag zeitgleich in der Urkunde erklärt wird. Der dingliche Anspruch ist somit nichts wert, wenn der schuldrechtliche Anspruch nicht gewährleistet ist.

Was muss bei der Eintragung beachtet werden?

• Eintragung der Auflassungsvormerkung und Unterschreiben des Kaufvertrags geht zeitgleich einher
• Käufer wird als zukünftiger Eigentümer eingetragen
• Kaufvertrag gilt dabei als Schuldrechtliche Verpflichtung
• Auflassungsvormerkung gilt als dinglicher Vertrag

Tipp! Sollten Sie über die Finanzierung Ihrer Immobilie oder eine Baufinanzierung nachdenken, halten Sie unbedingt die Auflassungsvormerkung bereit, da diese dem Kreditgeber als Sicherung dient und deshalb verlangt werden kann.

Auflassungsvormerkung Löschen: Probleme & Lösungen

Eine Auflassungsvormerkung kann aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Im Normalfall gilt die Auflassungsvormerkung so lange, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Da die Rechte an der Immobilie nun auf den neuen Eigentümer übergegangen sind, wird diese aus dem Grundbuch gelöscht.

Das kann jedoch nur mit der Einwilligung des Käufers von statten gehen. Voraussetzung für die Löschung ist, dass alle rechtsgültig und vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.

Auflassungsvormerkung wird nach Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch automatisch gelöscht.

Dieser Prozess geht allerdings nicht immer ohne Probleme einher. Oft kommt es zu ungeplanten Komplikationen während des Verkaufsprozesses, auf die Sie sich als Verkäufer vorbereiten sollten. Wir haben Ihnen hier mögliche Probleme bei der Löschung der Auflassungsvormerkung zusammengetragen.

Welche Probleme können aufkommen?

1. Begünstigter einer früher eingetragenen Auflassung ist nicht mehr auffindbar
2. Eingetragener Käufer hält sich nicht an vertraglich geschlossene Vereinbarungen

Beginnen wir mit Problem Nummer eins.

1. Früherer Begünstigter einer Auflassung nicht mehr auffindbar

Bei dem Verkauf einer Immobilie kann es vorkommen, dass es in früheren Zeiten eine eingetragene Vormerkung gab, diese aber nie umgesetzt wurde. Nun ist der frühere Begünstigte nicht mehr auffindbar und Sie wollen die Eintragung Löschen lassen, um Ihre Immobilie an einen anderen Interessenten verkaufen zu können. Was gibt Ihnen das Recht zur Löschung?

Das Problem:

• eingetragene Vormerkung aus früheren Zeiten existiert
• frühere Begünstigte ist nicht mehr auffindbar
• Immobilie soll an Dritte verkauft werden

Wie kann die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht werden?

Die Verjährungsfrist in §196 des BGB beschreibt, dass Rechte an einem Grundstück nach 10 Jahren verjähren. Das gilt allerdings nur für den schuldrechtlichen Anspruch, also für den Kaufvertrag und somit für die dort eingetragene Auflassungsvormerkung. Für die Auflassung selber, gilt diese Verjährungsfrist nicht.

Ein Anspruch auf die Rechte, diese Immobilie zu kaufen, darf nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr gestellt werden. Allerdings stehen diese Rechte noch im Grundbuch. §196 gibt für den Käufer keine Grundlage, um die Auflassung löschen zu lassen. In diesem Fall bringt §887 die Lösung für das Recht zur Löschung, da der Gläubiger nach Verjährungsfrist unbekannt bleibt.

Die Lösung:

• §196 beschreibt die Verjährungsfrist des Kaufvertrags und der damit verbundenen Auflassungsvormerkung
• §887 gibt das Recht zur Löschung, wenn Gläubiger nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr auffindbar ist.

Kommen wir zu Problem Nummer zwei.

2. Eingetragener Käufer hält sich nicht an Vereinbarungen

In machen Fällen kann es dazu kommen, dass sich der Käufer nicht an die vertraglich bindenden Vereinbarungen hält und zum Beispiel den Kaufpreis nicht vollständig bezahlt. Sollte dies eintreten, verhindert die Vormerkung im Grundbuch einen Weiterverkauf an Dritte. Somit ist die Löschung der Auflassungsvormerkung in großem Interesse des Verkäufers.

Das Problem:

• Käufer hält sich nicht an vertraglich aufgesetzte Vereinbarungen
• Vormerkung im Grundbuch verhindert den Verkauf an einen anderen Interessenten

Sie sollten also vor dem Aufsetzen der Auflassungsvormerkung diese genauestens prüfen, um teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Hier sollte man entweder dem Notar das Recht einräumen, die Löschung der Auflassung zu bewirken, oder die Vormerkung gleich auflösend bedingt vereinbaren. Beides sichert Sie als Käufer ab, aus einem bindenden Vertrag problemlos auszutreten.

Die Lösung:

• Notar können Rechte zur Löschung eingeräumt werden
• Vormerkung kann auflösend bedingt vereinbart werden

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