Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit, Ablauf, Verwaltung & Co.

Eigentümerversammlung - Die Eigentümerversammlung ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, für ein gutes Zusammenleben essenziell. Sie findet einmal jährlich statt und ermöglicht den Eigentümern, ihre Wünsche auf Veränderungen im Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorzutragen und über Beschlüsse abzustimmen. Doch was genau kann in einer Eigentümerversammlung besprochen werden? Wann ist die Zusammenkunft der Eigentümer beschlussfähig? Und wie läuft die Versammlung ab? Lesen Sie hier alles über Verwaltung, den Wirtschaftsplan und die Einladung zur Eigentümerversammlung. Zurück zur Übersicht: Wohnungseigentümergemeinschaft.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um wichtige oder anstehende Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. Bei dieser Versammlung kommen alle Eigentümer oder deren Vertreter, sowie weitere geladene Personen wie Nachlass- und Insolvenzverwalter, zusammen.

Eigentümerversammlung = Versammlung von Eigentümern einer WEG

Sie als Eigentümer haben zu jeder Zeit das Recht, Wünsche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, zu äußern und ein Stimmrecht auszuüben. Jedoch muss sich jeder der Eigentümer an den anfallenden Kosten für die Immobilie beteiligen.

Die Versammlung findet einmal im Jahr statt. Jedes Mehrparteienhaus sollte einen Verwalter bestimmen, der zu den Eigentümerversammlungen einlädt und Protokoll führt. Es wird über anstehende Sanierungen, Reparaturen oder Abrechnungen beraten.

Ist der Bedarf nach weiteren Sitzung außerhalb der regulären Zeit vorhanden, kann die Versammlung auch öfter vom Hausverwalter einberufen werden.

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Werfen wir im nächsten Abschnitt einen Blick auf den Ablauf der Eigentümerversammlung.

Eigentümerversammlung: Ablauf und Einladung

Eine Eigentümerversammlung wird vom Verwalter der WEG durchgeführt. Er führt, seinen Aufgaben entsprechend, durch das Programm und hält alles Gesagte in einem Wohnungseigentümerversammlungsprotokoll fest. Neben der Eröffnung der Versammlung obliegt es dem Verwalter, die Versammlung zu leiten und die Abstimmungen durchzuführen.

Zudem kennt sich der Verwalter in der Regel am besten mit der Immobilie aus, da er regelmäßige Objektbegehungen durchführt, bei welchen er den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Co. checkt, um immer auf dem neusten Stand zu sein, was Sanierung und Reparaturen angeht.

Eine typische Versammlung sieht aus Verwalter-Sicht wie folgt aus:

• Prüfung der Berechtigung für Teilnahme der erschienenen Personen
• Prüfung, ob ETV beschlussfähig ist
• Eröffnung der Versammlung
• Leitung der Versammlung
• Durchführen der Abstimmung
• Führung des Protokolls

Der Verwalter der WEG eröffnet die Versammlung und führt durch diese hindurch:

Bevor die Eigentümerversammlung stattfinden kann, muss jedem Eigentümer eine Einladung vorliegen. Warum diese so wichtig ist, erfahren Sie hier.

Einladung zur Eigentümerversammlung

Sie als Eigentümer werden zu einer Eigentümerversammlung immer schriftlich vorgeladen, die in einer Frist von zwei Wochen vor der Versammlung erfolgen muss.

Beim Verfassen der Einladung sollte kein Fehler passieren, da es bei einer mangelhaften Ladung zu einer Universalversammlung kommen kann. Diese findet statt, wenn die Einladung Fehler aufweist, aber trotzdem von sämtlichen Eigentümern zu einer beschlussfähigen Versammlung aufgerufen wird. Diese sollten Sie vermeiden, da hier die gesetzliche Regelung der Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse zunichte wird.

Universalversammlung im Überblick:

• Fehlerhafte Einladung
• Eigentümer verlangen trotzdem beschlussfähige Versammlung
• Recht, Beschlüsse anzufechten, entfällt

In einer Einladung sollte deshalb immer die Anschrift und der Name des jeweiligen Eigentümers und Verwalters vollständig genannt sein, sowie die genaue Bezeichnung der WEG einschließlich deren Adresse, die Bezeichnung des Versammlungsortes sowie deren Datum und Uhrzeit und letztlich welche Punkte in der Versammlung besprochen werden sollen.

Was sollte in der Einladung genannt sein?

• Name + Anschrift: Eigentümer und Verwalter
• Bezeichnung + Adresse WEG
• Bezeichnung Versammlungsort
• Datum und Uhrzeit der Versammlung
• Tagesordnung

Die Einladung zur Versammlung sollte immer zwei Wochen vorher schriftlich bei den Eigentümern im Briefkasten sein:

Sie wissen nun, was eine Eigentümerversammlung genau ist und wie diese abläuft. Doch was genau wird in dieser Versammlung beschlossen? Werfen wir jetzt einen Blick auf die Beschlüsse und Beschlussfähigkeiten der WEG.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Während einer Eigentümerversammlung können viele Themen zur Sprache kommen. So werden unter anderem wichtige Entscheidungen getroffen, die das Sondereigentum betreffen, sowie über Anliegen abgestimmt, die das Gemeinschaftseigentum angehen.

Sie können dabei einen Antrag auf Veränderungen oder Sanierungen der Immobilie stellen, der alle Eigentümer betrifft, sowie Ihr eigenes Anliegen für speziellere Änderungen vortragen, wie zum Beispiel die Installation eines Treppenlifts beim Bedarf von Barrierefreiheit.

Generelle Themen können sein:

• Durchführung / Finanzierung von Instandhaltungs- / Renovierungsmaßnahmen
• Hausordnung
• Gemeinschaftsordnung
• bauliche Veränderungen
• Erstellung eines Wirtschaftsplans
• Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind zwei wichtige Dokumente für Sie. Hier erfahren Sie alles über die Kosten, die Sie Anteilhaft jährlich an der Immobilie zahlen müssen. Schauen wir uns diese Dokumente etwas genauer an.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung besonders wichtig. Der Wirtschaftsplan wird für die gesamte WEG erstellt und beinhaltet die voraussichtlichen anfallenden Zahlungen für das kommende Wirtschaftsjahr. Aus diesem Plan errechnet sich für jeden Eigentümer der monatlich zu zahlende Betrag für die Bewirtschaftung der Immobilie. Zudem wird vom Verwalter des Hauses einmal jährlich eine Jahresabrechnung erstellt und an alle Eigentümer verteilt, die sämtliche Einnahmen und Ausgaben der WEG auflistet.

Was steht im Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung?

• Wirtschaftsplan: anfallende Zahlungen für kommendes Jahr pro Eigentümer
• Jahresabrechnung: Einnahmen und Ausgaben (WEG)

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Nicht in jeder Eigentümerversammlung lässt sich eine Beschlussfähigkeit herstellen. So kann es sein, dass manchmal keine Entscheidungen getroffen werden können, da nur ein Teil der Eigentümer anwesend ist. Zudem werden die Prozente des einzelnen Stimmrechts nach der Größe des Eigentums verteilt, so entspricht eine größere Wohnung automatisch größerem Stimmrecht.

In manchen Fällen benötigt es, um wichtige Beschlüsse fällen zu können, einen Einheitsbeschluss. Dieser kann nur gewährleistet werden, wenn alle Eigentümer anwesend sind. Wer nicht anwesend sein kann, kann per Vollmacht einen Vertreter bestimmen, der für ihn abstimmen darf. Zudem gilt pro Eigentumsanteil nur eine Stimme.

Generell beschlussfähig ist die WEG nur, wenn mindestens 50 % der Miteigentumsanteile repräsentiert werden.

Beschlussfähigkeit > 50 % des Miteigentums vertreten

Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

• mindestens 50 % der Mieter müssen anwesend sein
• Stimmrechtsprozente werden nach Größe der Wohnungen verteilt
• Sanierungsmaßnahmen: Mehrheitsbeschluss
• bauliche Veränderungen: Einstimmige Entscheidung
• eine Stimme pro Eigentumsanteil

Pro Miteigentumsanteil darf auf der Eigentümerversammlung eine Stimme abgegeben werden:

Für die Abstimmung über die Sanierung der Immobilie, sowie deren Kosten, reicht ein Mehrheitsbeschluss aus. Es benötigt zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten sein muss, um eine Maßnahme zu beschließen.

Mehrheitsbeschluss: mindestens 2/3 Stimmen + 1/2 Miteigentumsanteil

Die Kosten hierfür werden wie folgt bemessen:

• bauliche Veränderung darf keine unverhältnismäßig hohen Kosten verursachen
• Kosten müssen innerhalb eines angemessenen Zeitraums getilgt werden

Exkurs: Miteigentumsanteil

Generell werden die Kosten unter den Eigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 angegeben und muss in der Teilungserklärung vermerkt sein.

Miteigentumsanteil in Kürze:

• Wert der Anteil eines Eigentümers an Gemeinschaftseigentum angibt
• wird in Bruchteil von 1.000 angegeben
• in Teilungserklärung vermerkt

Eigentumsverteilung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Sie die Aufteilung der Eigentumsanteile genauestens beachten, die in der Teilungserklärung niedergeschrieben sind. Hier finden Sie alles zu den Eigentumsanteilen in einer Eigentümergemeinschaft.

• Eigentumsverteilung

Eigentümergemeinschaft: Was ist das?

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft