Kaufpreisfälligkeit und Verzug beim Immobilienkauf: Zahlungszeitpunkt, Verzugszinsen & Folgen

Kaufpreisfälligkeit und Verzug beim Immobilienkauf - Sobald der Immobilienkaufvertrag unterschrieben ist, wird es ernst. Jetzt müssen Sie als Käufer den Kaufpreis zahlen und das innerhalb einer bestimmten Frist. Hier werfen wir einen Blick auf die Bedeutung der Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf und beleuchten die Konsequenzen, die eintreten können, wenn es zu Verzögerungen bei der Zahlung kommt. Lernen Sie jetzt, wann der Kaufpreis fällig wird, was im Fall von Zahlungsverzug passiert und was es mit den Verzugszinsen auf sich hat.

Kaufpreisfälligkeit: Zeitpunkt und Zahlungsaufforderung

Nachdem beim Notartermin der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, fehlen nur noch wenige Schritte, um den Kauf vollständig abzuschließen. Dabei wird die Zahlungsabwicklung vom Notar reguliert und kontrolliert, sodass einer sicheren Eigentumsübergabe nichts im Weg steht.

In der Regel werden die Modalitäten der Kaufpreiszahlung bereits im Kaufvertrag festgelegt. So soll bereits vor der Beurkundung des Vertrags für beide Parteien klar sein, wann der Kaufpreis zu zahlen und auf der anderen Seite zu erwarten ist. Der Notar übernimmt dabei eine wichtige Rolle. Er ist beispielsweise für die Sendung der Zahlungsaufforderung an den Käufer oder Führung des Notaranderkonto zuständig.

Vertragliche Regelungen sind unter anderem:

• meist gilt eine zweiwöchige Zahlungsfrist des Kaufpreises
• Eigentumsübergang erst nach vollständiger Zahlung
• Kaufpreiszahlung erst nach Auflassungsvermerk

Die Regelung der Zahlungsabwicklung im Kaufvertrag bringt Vorteile für beide Seiten. Der Käufer leistet erst dann eine Zahlung, wenn durch den Auflassungsvermerk sichergestellt ist, dass bei der Entrichtung des Kaufpreises das Eigentum an ihn übergeht. Im gleichen Zug überträgt der Verkäufer das Eigentum erst, wenn er die gesamte Kaufsumme erhält.

Fälligkeitsmitteilung: Festsetzung des Zahlungseingangs

Sofern im Vertrag keine Regelungen zum Zahlungszeitpunkt getroffen wurden, teilt der Notar Ihnen in der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit, wann Sie den vereinbarten Kaufpreis überweisen müssen. Sobald Sie die Mitteilung erhalten haben, beginnt die meist zweiwöchige Zahlungsfrist zu laufen.

Neben der Aufforderung zur Zahlung können Sie diesem Schreiben auch den Zielort der Zahlung entnehmen. Entweder handelt es sich dabei wie zuvor erklärt, um das Notaranderkonto des Notars oder um die direkte Bankverbindung des Verkäufers.

Das enthält die Fälligkeitsmitteilung:

• Wann muss der vereinbarte Kaufpreis überwiesen werden?
• Wie lange ist die Zahlungsfrist?
• Was ist der Zielort der Zahlung?

Zahlungsverzug: Keine fristgerechte Zahlung

Nachdem der Notar Ihnen die Fälligkeitsmitteilung geschickt hat, wissen Sie, wann Sie den Kaufpreis zu zahlen haben. Die Finanzierung der Immobilie sollte dabei bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags durch eine Finanzierungsbestätigung von der Bank abgesichert sein.

Eventuell möchten Sie die Immobilie aber auch auf einem anderen Weg finanzieren und haben einen privaten Darlehensgeber aus Ihrem Umfeld gefunden. Nach dem Notartermin nun der Schock: Die Finanzierung fällt unerwartet weg und Sie können den geforderten Kaufpreis nicht innerhalb der Zahlungsfrist begleichen. Sie geraten in Zahlungsverzug nach § 286 BGB.

Zahlungsverzug = keine fristgerechte Zahlung des Kaufpreises.

Auch wenn Sie den Betrag nicht fristgerecht zahlen können, behält der Verkäufer seinen Zahlungsanspruch. Der Anspruch auf Kaufpreiszahlung verjährt erst nach 10 Jahren.

Lesen Sie weiter, um zu erfahren, welche Folgen der Zahlungsverzug für Sie als Käufer mit sich bringt.

Folgen des Verzugs: Verzugszins, Rücktritt & Schadensersatz

Ein Zahlungsverzug bringt oftmals eine zusätzliche finanzielle Belastung mit sich. Dies ist besonders ärgerlich, wenn es ohnehin Probleme mit der Zahlung des Kaufpreises gibt.

Im Falle des Verzugs, ist der Käufer rechtlich verpflichtet, sogenannte Verzugszinsen neben dem Kaufpreis zu zahlen. Da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch handelt, müssen Verzugszinsen nicht zwingend Teil des Kaufvertrags sein.

Höhe der Verzugszinsen: Privatperson und Unternehmen

Sollte es im Kaufvertrag Regelungen bezüglich eines Zahlungsverzugs und den anfallenden Verzugszinsen geben, haben diese Regelungen Vorrang gegenüber gesetzlichen Bestimmungen.

Gibt es keine Regelungen im Kaufvertrag, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Sind Verbraucher beteiligt: +5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Sollten Sie eine Immobilie im Namen eines Unternehmens erwerben, steigen die Verzugszinsen:

Rechtsgeschäfts ohne Verbraucher: +9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Basiszinssatz: Hauptfinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank

Der Basiszinssatz ist ein variabler Zinssatz, der von der Deutschen Bundesbank zweimal im Jahr festgelegt und im Bundesanzeiger bekannt gegeben wird. Dies passiert zum 01. Januar und 01. Juli eines Kalenderjahres. Der Basiszins orientiert sich dabei am Hauptfinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank und dient der Bewertung von Kapitaldienstleistungen.

Übersicht des aktuellen und vergangener Basiszinssätze:

Quelle: Bundesbank.

In den vergangenen Jahren ist der Basiszinssatz unverändert bei 3,62 % geblieben.

Das bedeutet, dass ein Verzugszins 5 Punkte über dem Basiszinssatz derzeit bei 8,62 % liegt.

Zwangsvollstreckungsklausel im Kaufvertrag

Oftmals wird in den Kaufvertrag eine sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel aufgenommen. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung lautet beispielsweise: "Der Käufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises gegenüber dem Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Verkäufer kann vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde verlangen, wenn der Kaufpreis vereinbarungsgemäß fällig ist."

Das bedeutet, dass bei Nichtzahlung des Kaufpreises, der Verkäufer das Recht hat, das private Vermögen des Käufers zu pfänden, um so den vereinbarten Kaufpreis der Immobilie zu erhalten.

Rücktritt aufgrund von Zahlungsverzug

Sobald Zahlungsverzug besteht, besteht auch die Gefahr für den Rücktritt vom Kaufvertrag von Verkäuferseite. Für einen rechtswirksamen Rücktritt, muss der Verkäufer Ihnen jedoch eine angemessene Nachfrist einräumen. Während dieser Zeit haben Sie die Möglichkeit, den Kaufpreis und die Verzugszinsen zu zahlen. Sollte eine Zahlung erneut nicht möglich sein, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten.

An diese Rechte und Pflichten muss sich der Verkäufer halten:

• angemessene Nachfrist einräumen
• Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn keine Zahlung erfolgen kann

Sie sind durch einen Rücktritt nicht mehr verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen. Von dieser Leistung sind Sie dann offiziell befreit. Haben Sie teilweise Zahlungen geleistet oder den Kaufpreis nach Erhalt des Rücktritts gezahlt, steht Ihnen ein Anspruch auf Rückerstattung Ihrer Zahlungen zu.

Ein Rücktritt bedeutet aber auch, dass Sie nicht mehr der neue Eigentümer der Immobilie werden.

Schadensersatz: Haftung für günstigeren Weiterverkauf

Liegt das Verschulden des Zahlungsverzugs vorsätzlich oder fahrlässig bei Ihnen als Käufer, müssen Sie neben den Zinsen auch mit Schadensersatz rechnen.

Wenn der Käufer die Zahlung absichtlich unterlässt und nicht zahlt, liegt ein Vorsatz vor. Eine Fahrlässigkeit hingegen bedeutet, dass der Käufer nicht sorgfältig genug war und beispielsweise die Zahlung zum Fälligkeitszeitpunkt vergessen hat.

• Vorsatz: Wenn der Käufer die Zahlung absichtlich unterlässt
• Fahrlässigkeit: Käufer war nicht sorgfältig genug

Sollte der Verkäufer aufgrund des Verzugs vom Kaufvertrag zurückgetreten sein und bei einem erneuten Verkauf nur einen geringeren Verkaufspreis erzielt haben, haften Sie für den entstandenen Verlust des Verkäufers. Sie haften also für die Differenz zwischen beiden Kaufpreisen.

Zahlungsabwicklung beim Hauskauf: So geht's

Sie haben den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und freuen sich darüber, eine neue Immobilie erworben zu haben. Aber bevor Sie den Schlüssel erhalten, müssen Sie den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Wann wird der Kaufpreis fällig? Welche Zahlungsmethoden gibt es und was passiert bei einem Zahlungsverzug? Hier lernen Sie, was Sie über die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf wissen müssen.

• Zahlungsabwicklung beim Hauskauf