Wohnung als Kapitalanlage (sinnvoll?) – Mikroapartment oder Wohnung im Mehrfamilienhaus? Kaufen in der Innenstadt, Randlage oder Speckgürtel? Welche Wohnung eignet sich als Kapitalanlage und wie berechnen Sie den Erfolg (Tipp: Mietrendite, dazu gleich mehr)? Entdecken Sie hier das 1×1 des Wohnungskaufs mit wertvollen Tipps und Erfahrungen, aufgebaut in 30 logischen Schritten bis zur Schlüsselübergabe. Nutzen Sie die Erfahrungen und vermeiden Sie typische Fehler beim Wohnungskauf. Das praktische Ergebnis: Weniger Fehler, mehr Geld in der Tasche! By the way, Ihr Wohnungskauf ist eine gute Entscheidung, denn sie bietet einige Vorteile im Vergleich im Haus als Kapitalanlage.

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, steht die Vorbereitung an. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuerst definieren Sie die Kriterien Ihrer ersten Immobilie. Unser Leitfaden für Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und ganz Deutschland.

Lesen Sie jeden dieser 30 Schritte aufmerksam! Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels die für Sie wichtigsten Erkenntnisse. Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investmentstrategie.

Sind Sie bereit?

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Immobilienarten: Rentabilität von Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Wohnung sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Wohnungstypen als Anlage unterscheiden.

✅ Schritt 1: Arten von Immobilien kennenlernen.

• Wohnungsarten im Überblick

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es weiter mit dem Vermögensaufbau. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

✅ Schritt 2: Vermögen zukunftsorientiert aufbauen.

• Vermögensaufbau mit Immobilien

Altersvorsorge: Wohnung als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

✅ Schritt 3: Wohnung als Altersvorsorge.

• Altersvorsorge mit Immobilien

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Wohnung als Kapitalanlage näher.

✅ Schritt 4: Selbst bewohnen oder vermieten?

• Wohnung zum Eigennutz oder als Kapitalanlage kaufen

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung

In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen Rendite- und Investmentwohnungen kennen.

✅ Schritt 5: Rendite- und Investmentwohnungen.

• Wohnungen mit Rendite oder Wertsteigerung kaufen

Wohnungskauf finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft kennen.

Sobald Sie eine rentable Wohnung nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Wohnung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen wie die Vollfinanzierung. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Wohnungskauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung.

✅ Schritt 6: Selbstauskunft ausfüllen für die Bank.

• Selbstauskunft: Schufa-Auskunft

Eigenkapital: Wie viel Geld Sie benötigen

Um eine Wohnung zu finanzieren, benötigen Sie Eigenkapital. Doch wie viel Eigenkapital braucht man für den Kauf einer Wohnung? Diese Frage beantworten wir im siebten Schritt.

✅ Schritt 7: Eigenkapital beim Wohnungskauf.

• Eigenkapital: Wie viel Geld Sie wirklich benötigen

Rechnet sich eine Wohnung wirklich? Berechnen Sie hier kostenlos und online: Wohnung als Kapitalanlage Rechner.

Fehler beim Wohnungskauf vermeiden

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, sollten Sie die häufigsten Fehler beim Wohnungskauf kennen. Lesen Sie jetzt die 10 häufigsten Fehler.

✅ Schritt 8: Fehler beim Wohnungskauf vermeiden.

• Fehler beim Immobilienkauf

Wohnung als Kapitalanlage: Lage & Standort

Danach erfahren Sie, wie Sie die größten Fehler beim Kauf einer Immobilie vermeiden können, Fehler, die Ihr Geld kosten können. Sobald Sie Schritt 8 erreicht haben, gelangen Sie zur umfassenden 11-Punkte-Checkliste „Immobilienkriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihrer Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto reibungsloser wird Ihr Einstieg.
Die ideale Lage einer Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximale Kaufpreis:

Hier erhalten Sie die Werkzeuge, um die zentrale Aufgabe, rentable Wohnungen zu finden, zu meistern.

Wer eine Wohnung zum Eigennutz kaufen möchte, kann nach persönlichen und emotionalen Kriterien entscheiden. Wer jedoch eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich bewusst sein, dass einige Kriterien bei der Auswahl der Wohnung von Bedeutung sind. Besonders der Standort und die Lage der Wohnung spielen hierbei eine wichtige Rolle.
Weiter geht es mit den Schritten:

• 9: Kriterien zur Eigentumswohnung
• 10: Vermietet oder unvermietet kaufen
• 11: Lage Arten (A-, B-, C-Lage)
• 12: Makro- und Mikrolage
• 13: Der richtige Standort

Kriterien zur Eigentumswohnung

Im Schritt 8 beginnen Sie mit der Festlegung Ihrer Kriterien für die anschließende Recherche von Wohnungen. Von der richtigen Lage über die Frage, ob vermietet oder unvermietet, bis hin zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier mit Schritt Nummer 8 und verschaffen Sie sich einen Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Bestehende Mieter übernehmen oder renovieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Erfahren Sie im Schritt 10 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier finden Sie einen kurzen Exkurs zum Thema Eigenbedarfskündigung. Sowohl Sie als auch nahestehende Personen können jederzeit Eigenbedarf anmelden. Erfahren Sie hier, wie es funktioniert, wer als „nahestehende Person“ gilt und erhalten Sie eine kostenlose Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentraler Aspekt bei der Bewertung von Wohnungen, noch vor dem Kauf, ist die Lage. Nicht umsonst lautet ein gängiges Motto in der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage! Daher ist die Lage auch ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Immobilienkriterien. Die Frage lautet: Wo sollten Sie investieren? Insbesondere im Hinblick auf Rendite / Wertsteigerung, wie Sie es im Schritt X gelernt haben. Schritt 10 führt Sie näher an die verschiedenen Lagearten von Wohnungen heran.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was bedeutet A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Wohnungen teuer und die Mieten nicht hoch genug, um Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrenditerechnung) durch die monatliche Miete zu decken. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 oder 20 Jahren, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahren nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).
△ B-Lage – Was bedeutet B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die rentabelsten Wohnungen, wenn gleichzeitig auf Sicherheit geachtet wird (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe großer Metropolregionen, unter anderem den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, und Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6-7 % Rendite haben Sie eine rentable Immobilie (bei aktuellem Zinsniveau).

▽ C-Lage – Wohnungen in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeder Monat ohne Miete bedeutet, dass Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen) tragen müssen. Diese Regionen stagnieren oft, und die Bewohner ziehen häufig weg. Ein günstiger Kaufpreis birgt ein höheres Risiko, aber auch attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht an eine bestimmte Stadt gebunden sind, analysieren Sie die Makrolage für den idealen Standort, dann die Mesolage (Stadtteil) und schließlich die Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, d.h. wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollten Sie kaufen? Schritt 11 führt Sie durch die Standortanalyse.

Hier ist ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage zur Mikrolage. Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung in NRW kaufen, gibt es viele große Städte, sogar viele mit über 100.000 Einwohnern. Hier betrachten wir also die Makrolage.
Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Nachdem die Entscheidung auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier auf Essen, geht es weiter zur Mesolage, der Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Besonders attraktiv sind Stadtteile, in denen viele Menschen leben und hinziehen, zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel ist der Unterschied im Kaufpreis zwischen Hauptstraße und Seitenstraße.

So haben Sie Schritt für Schritt den optimalen Standort für Ihre erste Wohnung bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier ist die Karte auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 12 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort für Ihre Wohnungsanlage zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien Wohnungskauf: Zustand, Größe & Co.

Nachdem die Auswahl auf die richtige Wohnung eingegrenzt wurde, werden die Wohnungen nach bestimmten Kriterien gefiltert. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie hoch ist die Rendite einer Wohnung bei Vermietung? Soll ich eine Bestandswohnung kaufen oder einen Neubau?
Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Nachdem Sie einen guten Standort gefunden haben, geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Wohnung kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es jedoch zentrale Einflusskriterien, darunter 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten) zu finanzierenden Wohnung. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank erhalten und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, erfahren Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. In diesem Schritt erfahren Sie mehr über den maximalen Kaufpreis.

Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamten Checkliste „Wohnung kaufen“ abgearbeitet. Jetzt geht es um den zentralen Faktor: die Rentabilitätsberechnung. Die „Mietrendite“ gibt Auskunft darüber, ob Ihr Mieter Ihre Wohnung abbezahlt oder ob Sie das tun. In diesem Schritt erfahren Sie mehr über die Berechnung der Rentabilität.

Minimale Mietrendite?

Sie haben die Mietrendite kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Wohnung gemäß Ihren Kriterien rentabel ist. Hier erfahren Sie mehr über die minimale Mietrendite.

△ Eine hohe Mietrendite bedeutet 7 % und mehr

▷ Bei 5 % bis 6 % sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4 % und weniger, tragen Sie monatlich drauf

△ Eine hohe Mietrendite bedeutet 7 % und mehr. Sie ist erreichbar bei einem guten Kaufpreis in B-Lagen und C-Lagen (mit einem höheren Leerstandsrisiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7 %, 8 % oder 9 % erzielen Sie sogar monatlich einen Überschuss aus der Miete. Sie investieren in eine Renditewohnung.

▷ Bei 5 % bis 6 % sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Auch hier investieren Sie in eine Renditewohnung.

▽ Liegt die Rendite bei 4 % und weniger, müssen Sie monatlich einen Teil der Kosten tragen. Dabei handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lagen, die auf Wertsteigerung abzielen (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investitionswohnung.

Bestand oder Neubau?

In Schritt 16 erfahren Sie mehr über die Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen als Kapitalanlagen. Der Kaufpreis einer neu errichteten Wohnung ist in der Regel höher, während die Instandhaltungskosten tendenziell niedriger ausfallen. Jedoch kann sich der höhere Kaufpreis negativ auf die Rendite auswirken. Bestehende Wohnungen hingegen bieten potenziell höhere Renditen, erfordern aber möglicherweise mehr Reparaturen. Erfahren Sie hier die Vor- und Nachteile beider Optionen für Sie als Kapitalanleger.

Neubau einer Eigentumswohnung:

Baujahr und Zustand der Eigentumswohnung

Wenn Sie in Bestandswohnungen investieren, ist es wichtig, die typischen Mängel verschiedener Baujahre zu kennen, um Fehler zu vermeiden. Diese reichen von Immobilien vor 1900, die in vielen Städten zu finden sind und oft einen hohen Wert haben, bis hin zu modernen Bauweisen aus den 1980er und 1990er Jahren. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

• Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren

Optimale Größe einer Wohnung

Wie groß sollte eine Eigentumswohnung sein, abhängig von Lage und Entwicklung? Schritt 18 beschäftigt sich mit der optimalen Größe einer Wohnung als Kapitalanlage, unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie der zukünftigen Entwicklung (Bevölkerung, Wirtschaft, Bildung usw.). Denn Immobilieninvestitionen sind langfristige Anlagen, keine kurzfristigen Transaktionen.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 19 erklärt ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell: die Erbpacht. Dabei sind Eigentumsrecht und Nutzungsrecht dauerhaft getrennt. Beim Bau auf einem Erbpachtgrundstück kaufen Sie das Grundstück nicht, sondern pachten es für eine vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also zwei Parteien: den Erbbaurechtsgeber und den Erbbaurechtsnehmer.
Erfahren Sie hier mehr!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Es geht um den sozialen Wohnungsbau und die Aspekte, die Sie beachten müssen, sowie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen der öffentlichen Hand für Sozialwohnungen (Bau und Kauf) über Ihre Verpflichtungen als Vermieter (Kapitalanlage) bis zur zehnjährigen Nachbindungsfrist. Lohnt es sich für Sie, eine Wohnung mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben nun alle Kriterien für Ihre Wohnungssuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

Wohnungen bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben sich das Grundwissen angeeignet und die Kriterien kennengelernt. Nun lernen Sie die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung.
Es folgen die Schritte:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs zu den Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zurate ziehen. Genauer Paragraf 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Wohnung. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung sehen Sie sich die Wohnung vor Ort genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie bereits kennengelernt, nun folgt die Bewertung nach Baujahren. Denn jetzt geht es um den Kaufpreis und im nächsten Schritt bereits um die Kalkulation.

Kalkulation Wohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis kommen noch die Nebenkosten hinzu. Erfahren Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, einschließlich Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (falls involviert oder beauftragt).
Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, sondern quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, inklusive kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnung kaufen mit Notar

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar, vollzieht letztendlich die vollständige Immobilientransaktion zwischen dem Immobilienverkäufer und Ihnen als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilienbesitzer.

Herzlichen Glückwunsch! Mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Kauf einer Wohnung erlernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.