Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens: Schritte, Überprüfung & Entscheidung

Baugenehmigungsverfahren - Wenn Sie ein Haus bauen wollen, das über den Bebauungsplan hinaus geht, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Diese ist je nach Bundesland anders geregelt und in der Landesbauordnung fest gelegt. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag stellen, der in einem Genehmigungsverfahren bearbeitet wird. Wie genau dieses Verfahren abläuft und wie das Amt den Antrag prüft, erfahren Sie hier.

Baugenehmigungsverfahren: Erste Schritte

Wenn Sie einen Bauantrag stellen, beginnt ein sogenanntes Baugenehmigungsverfahren.

Zur Baugenehmigung gibt es eine bundeseinheitliche Musterbauordnung (Bauordnung), das deutsche Baurecht ist aber grundsätzlich Ländersache. Alle Bundesländer haben eigene Landesbauordnungen.

Baurecht ist Ländersache, der Bauantrag wird je nach Bundesland anders bearbeitet.

Auch die für Baugenehmigungen zuständigen Behörden sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Somit wird auch je nach Bundesland das Baugenehmigungsverfahren anders angegangen. Wie es im groben abläuft, lesen Sie hier weiter.

Vor dem Bauantrag: Bauvoranfrage stellen

Generell ist es ratsam, vor dem letztendlichen Bauantrag eine Bauvoranfrage zu stellen.

Mit der Bauvoranfrage kann die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens bereits vor Baubeginn und vor der detaillierten Bauplanung rechtssicher geklärt werden. Entschieden wird dabei nicht über die Bebauung eines Grundstücks an sich, sondern über die Genehmigungsfähigkeit eines konkreten Bauvorhabens.

Der Vorteil für Bauherren dabei ist, dass eine Bauvoranfrage bereits vor der Erstellung der detaillierten Planungs- und Genehmigungsunterlagen eingereicht wird, was im Falle einer Absage zu Kostenersparnissen führt. Entscheidungsträger ist die zuständige Baubehörde, welche auf Basis der eingereichten Dokumente die Vereinbarung des Bauvorhabens mit öffentlichem Baurecht überprüft.

Hier nochmal ein Überblick zur Bauvoranfrage:

• Überprüfung, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist
• geht dem Bauantrag voraus
• Entscheidungsträger ist die Baubehörde

Eine Bauvoranfrage spart nicht nur Kosten, sondern auch Zeit:

Wenn die Bauvoranfrage positiv ausfällt, können Sie einen Bauantrag einreichen. Wie dieser überprüft wird, erklären wir nun im Folgenden.

Schritte im Baugenehmigungsverfahren: Ablauf

Haben Sie gemeinsam mit Ihrem Entwurfsverfasser oder Bauvorlagenberechtigten die nötigen Unterlagen und Dokumente zusammengefügt, alle Unterschriften gesetzt und die Baupläne erstellt, ist der Bauantrag über das Bauamt  bei der zuständigen unteren Baurechts- bzw. Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

Prüfen auf Vollständigkeit & Fehlerfreiheit

Die Unterlagen müssen in der Regel in zweifacher Ausfertigung eingereicht werden. Ist die Gemeinde nicht selbst Baurechtsbehörde, sogar in dreifacher Ausfertigung. Ist für die Prüfung des Bauantrags die Beteiligung anderer Behörden oder Dienststellen erforderlich, kann die Baurechtsbehörde die Einreichung weiterer Ausfertigungen verlangen.

Der Bauantrag wird zunächst nach Vollständigkeit und Richtigkeit überprüft. Die Vollständigkeit bezieht sich nicht nur auf die vollständige Anzahl der Dokumente, sondern auch auf die inhaltliche Fehlerfreiheit. Fehlt ein Dokument, muss dies nachgereicht werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Welche Bauvorlagen mit dem Bauantrag jeweils regelmäßig vorzulegen sind, ergibt sich aus der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO).

Prüfung auf Vollständigkeit:

• vollständige Anzahl der Dokumente
• inhaltliche Korrektheit

Formelle und bautechnische Prüfung

Innerhalb von zwei Wochen nach Eingang des Antrags, muss dieser von der Bauaufsichtsbehörde formell geprüft werden. Dieses lässt sich in vier Schritten zusammenfassen.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob...

• ...der Bauantrag, sowie die Bauvorlagen den Vorschriften zur Antragstellung und der Verordnung über bautechnische Prüfung im jeweiligen Bundesland entsprechen.
• ...die Erteilung der Baugenehmigung von der Zustimmung einer weiteren Genehmigung oder Behörde abhängig ist.
• ...andere Behörden oder Dienststellen zu beteiligen sind.
• ...Sachverständiger herangezogen werden müssen.

Sollten Unterlagen fehlen, teilt Ihnen dies die Behörde innerhalb von 10 bis 14 Tagen mit. Nach der Vervollständigung des Bauantrags und Bauplans, wird Ihnen der voraussichtliche Termin für Ihre Antragsentscheidung schriftlich mitgeteilt.

Jedes Bauprojekt muss sich an die baurechtlichen und bautechnischen Vorschriften halten:

Beteiligung andere Behörden und Dienststellen

Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, bestimmte Natur- oder Landschaftsschutzrechte eingehalten oder Gewerberichtlinien beachtet werden müssen, muss die dafür zuständige Behörde informiert werden.

Die Bauaufsichtsbehörde hat die Aufgabe, den Bauantrag und die dazugehörenden Bauvorlagen mit Ausnahme der bautechnischen Nachweise der Gemeinde zukommen zu lassen und bei den zu beteiligenden Behörden, Körperschaften und Stellen Stellungnahmen einzufordern.

Dabei wird den zu beteiligenden Behörden und Stellen eine angemessene Frist von der Bauaufsichtsbehörde gesetzt, welche höchstens zwei Monate betragen darf.

Wie erfolgt die Beteiligung anderer Behörden?

• Bauaufsichtsbehörde muss den Bauantrag der Gemeinde zukommen lassen
• fordert so Stellungnahme bei den betroffenen Behörden ein
• beteiligten Behörden wird eine Frist gesetzt

Information & Stellungnahme der Nachbarn

Sobald alle Unterlagen vollständig eingegangen sind, benachrichtigt die Gemeinde innerhalb von fünf Tagen die an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden Nachbarn über das Bauvorhaben. Diese können innerhalb von vier Wochen Einspruch gegen das Bauvorhaben einlegen.

Setzten Sie sich also am Besten immer zuvor mit Ihren künftigen Nachbarn in Verbindung, ein gutes Verhältnis schafft von Beginn an eine gut und vertrauensvolle Atmosphäre. Die Gefahr, dass Ihr Bauvorhaben seitens Ihrer Nachbarn abgelehnt wird, ist somit geringer.

Information & Stellungnahme der Nachbarn:

• Gemeinde benachrichtigt innerhalb 5 Tage die angrenzenden Nachbarn über Bauvorhaben
• diese können innerhalb von vier Wochen Widerspruch einlegen

Planungs- & Bauordnungsrechtliche Prüfung

Vor oder gleichzeitig mit der Beteiligung anderer Ämter ist das Bauvorhaben in der beantragten Form auf planungsrechtliche Zulässigkeit zu prüfen. Sobald alle äußeren Formalitäten geregelt sind, wird die Prüfung auf Einhaltung des Bauordnungsrechts durchgeführt. Sollten hier Dokumente fehlen, sind auch diese im Nachhinein nachzureichen.

Während des Vorgangs:

• Prüfung auf planungsrechtliche Zulässigkeit
• bauordnungsrechtliche Prüfung

Entscheidung auf Genehmigung oder Ablehnung

Wenn alle Unterlagen vorliegen und geprüft wurden, erfolgt die Entscheidung der Baubehörde. Hierbei sind drei Optionen möglich:

• Baugenehmigung wird erteilt
• nur mit bestimmten Bedingungen und Auflagen erteilt
• der Bauantrag wird abgelehnt

Wie genau stellt man einen Bauantrag? Wenn Ihre Bauvoranfrage positiv ausgefallen ist, können Sie ohne Probleme den Bauantrag einreichen. Wie genau ein Bauantrag gestellt wird, erfahren Sie im Folgenden.

Bauantrag: Formulare, Genehmigung & Kosten

Sie wollen ein Neubau, Umbau oder Anbau durchführen, der einen Bauantrag benötigt? Dann setzen Sie sich mit einem Architekten oder Bauzeichner in Verbindung, der Ihren Antrag zusammenstellt und die nötigen Unterlagen an die Gemeinde übermittelt.

Um ein neues Gebäude bauen zu können, oder einen Umbau durchzuführen, benötigt man in Deutschland eine Baugenehmigung. Diese erhält man durch das Einreichen eines Bauantrags. Der Bauantrag ist vor dem Bau die wichtigste Hürde, durch ihn wird entschieden, ob ein Vorhaben in die Tat umgesetzt werden kann, oder nicht. Ein Bauantrag besteht aus mehreren Teilen, die von einem Architekten oder Bauzeichner zusammengetragen werden.

Um vorab über den Bauantrag informiert zu sein, lesen Sie hier unseren Artikel zum Thema Bauantrag.

• Bauantrag

Lesetipp: Bauanzeige vs. Bauantrag - Was brauchen Sie?