Kaufvertrag Haus: Anleitung, Notar, Kosten und Tipps für den Hauskauf

Kaufvertrag Haus - Sie möchten ein Haus kaufen und haben bereits ein Objekt genauer im Blick? Dann ist der nächste und wichtigste Schritt für Ihren Hauskauf der Kaufvertrag. Hier erfahren Sie, was ein Kaufvertrag ist, welche besondere Rolle der Notar im Kaufprozess spielt und welche Informationen und Unterlagen Sie für den Abschluss des Kaufvertrags Ihrer nächsten Immobilie benötigen. Daneben erhalten Sie einen Überblick über die verschiedenen Kostenpunkte, die bei einem Hauskauf auf Sie zukommen.

Hauskauf: Das müssen Sie über den Kaufvertrag wissen

Worauf achten beim Kaufvertrag Haus? Egal, ob Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage suchen -  ein Immobilienkauf birgt viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Verantwortung und Belastung für die nächsten Jahre ein. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist dabei immer ein Immobilienkaufvertrag.

Schnell erklärt

• Verpflichtungsgeschäft
• Kaufpreiszahlung
• Eigentumsübergang

Wenn Sie sich für den Kauf eines Hauses entschlossen haben, müssen Sie im nächsten Schritt mit dem derzeitigen Eigentümer einen Kaufvertrag schließen. Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie an Sie, den Käufer, zu übergeben und Ihnen das Eigentum daran zu verschaffen. Die Immobilie muss dabei frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Gleichzeitig verpflichten Sie sich, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie abzunehmen (§433 BGB).

Die Besonderheit eines Immobilienkaufvertrags ist es, dass zusätzlich eine notarielle Beurkundung notwendig ist, um den Erwerb der Immobilie rechtswirksam zu machen (§311b I BGB). Ein Immobilienkaufvertrag, der nicht notariell beurkundet wird, ist nach den deutschen Gesetzen unwirksam. Sie müssen also im ersten Schritt des Kaufprozesses einen Notar beauftragen.

Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Aspekte, wie das Zustandekommen und die Inhalte des Kaufvertrags kennenzulernen.

Ablauf: So kommt ein Kaufvertrag über ein Haus zustande

Sie haben wahrscheinlich bereits das Haus, das Sie kaufen möchten, besichtigt und grobe Verhandlungen mit dem aktuellen Eigentümer geführt. Sobald Sie sich mit dem Eigentümer einer Immobilie über die vertragswesentlichen Bedingungen geeinigt haben, kümmert sich ein Notar um das Zustandekommen des Kaufvertrags.

Der Hauskauf läuft in der Regel so ab:

1. Besichtigung der Immobilie
2. Kaufentscheidung des Käufers
3. Verhandlungen mit Verkäufer
4. Einigung über grobe Inhalte
5. Beauftragung des Notars

Der Notar hat die Aufgabe, die Parteien im Grundbuchverfahren zu vertreten und alle notwendigen Erklärungen von Ihnen und dem Verkäufer einzuholen. Details zum Ablauf der Vertragsschließung finden Sie in unserem Ratgeber Kaufvertrag Immobilie erklärt.

Kaufvorvertrag beim Hauskauf: Rechtlich bindende Einigung

Ein Vorvertrag bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern einer Immobilie viele Vorteile. Denn wie der Name verrät, handelt es sich hierbei um einen Vertrag, der vor dem eigentlichen Kaufvertrag geschlossen wird. In einem Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer dazu, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie an genau diesen Käufer zu verkaufen.

Kaufvorverträge werden häufig abgeschlossen, wenn noch Fragen bezüglich der Immobilie geklärt werden müssen oder etwaige Baugenehmigungen ausstehen. Dabei dürfen Sie aber nicht vergessen, dass der Vorvertrag für beide Parteien eine Sicherheit darstellt und daher auch teilweise rechtlich bindend ist. Tritt eine Partei ohne wichtigen Grund vom Vorvertrag zurück, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Kaufvorvertrag zusammengefasst:

• Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer
• Immobilie wird zu einem späteren Zeitpunkt gekauft
• teilweise rechtlich bindend (Schadensersatzanspruch)

Kaufvorvertrag vs. Reservierungsvereinbarung: Was ist der Unterschied?

Oftmals werden Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung miteinander verwechselt. Der Unterschied ist, dass bei der Reservierungsvereinbarung keine Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer der Immobilie, sondern zwischen dem Käufer und einem Immobilienmakler getroffen wird.

Dem Makler wird hierbei meist ein Entgelt zusichert, damit er die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anbietet. Eine Reservierungsvereinbarung ist auch nur dann rechtlich bindend, wenn diese über einen konkreten Zeitraum befristet geschlossen wird.

Reservierungsvereinbarung im Überblick:

• Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressenten
• Immobilie wird reserviert (niemand weiterem angeboten)
• Reservierung über vorab vereinbarten Zeitraum

Inhalt: Wichtige Informationen für den Inhalt des Kaufvertrags

Wie Sie sich vorstellen können, ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist etwas komplizierter als ein Kaufvertrag, den Sie als alltäglichen Rechtsgeschäften kennen. Deshalb gibt es gibt viele wichtige Informationen, die in den Kaufvertrag hinein gehören. Die meisten Immobilienkaufverträge sind standardisiert und können bei Bedarf durch den Notar personalisiert und individuell angepasst werden.

Vielleicht stellen Sie sich schon jetzt die Frage: Welche Informationen sind Inhalt des Kaufvertrags?

Damit der Kauf der Immobilie rechtswirksam ist, muss der Vertrag mindestens die folgenden Punkte enthalten:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
• Lage und Anschrift der Immobilie (gemäß Grundbucheintragung)
• Relevante Grundbucheintragungen (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten)
• Kaufpreis der Immobilie
• Zahlungsmodalitäten
• Zeitpunkt zum Übergang und Übergabe der Immobilie
• Besondere Vereinbarungen (Ausstattung, Mobiliar, Renovierung)
• Beschreibung bekannter Mängel
• Gewährleistungsregelungen
• Regelungen bezüglich der Kosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision)

Da Sie nun wissen, welche Inhalte in den Kaufvertrag gehören.

Unterlagen: Diese Dokumente benötigt der Notar

Neben den inhaltlichen Informationen umfasst der Kaufvertrag weitere wichtige Daten zur Immobilie. Hierfür sollten Sie schon frühzeitig die notwendigen Dokumente zusammenstellen, damit der Vertrag so schnell wie möglich vom Notar aufgesetzt werden kann. Doch welche Unterlagen benötigen Sie für den Kaufvertrag eines Hauses?

Dokumente: Notwendige Informationen für den Notar

Diese Dokumente und Unterlagen benötigt der Notar von Käufer und Verkäufer:

• Personalausweis
• Steueridentifikationsnummer
• Energieausweis des Haus
• Nachweis über Sanierungsmaßnahmen
• Versicherungsnachweis Gebäude
• Bau- und Grundrisszeichnungen

Liegen dem Notar all diese Dokumente vor, kann er den Vertrag aufsetzen und der Notartermin zur Unterzeichnung des Vertrags stattfinden.

Nach der Unterzeichnung des Hauskaufvertrags

Sobald alle Formalia geklärt sind und Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, lässt der Notar Ihren Anspruch als neuer Eigentümer über einen Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Jetzt sind Sie als Käufer an der Reihe den vereinbarten Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer zahlen, sodass der Notar im nächsten Schritt die tatsächliche Auflassung im Grundbuch beantragt. Erst nach erfolgreicher Eintragung ins Grundbuch ist der Eigentümerwechsel rechtskräftig.

Kosten: Mit diesen Kosten müssen Sie beim Hauskauf rechnen

Beim Hauskauf fallen Notar-, Gerichts- und eventuell auch Maklerkosten an. Aber wer hat diese Kosten zu tragen?  Hier erhalten Sie einen Überblick über die Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer beim Kauf eines Hauses.

Notarkosten: Werden vom Käufer des Hauses übernommen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Ihr Immobilienkaufvertrag nur mit einer notariellen Beurkundung rechtskräftig. Daher fallen bei einem Immobilienkauf für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sogenannte Notarkosten an. Diese Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten und berechnen sich nach der Höhe des Kaufpreises.

In der Regel zahlen Sie als Käufer die Notarkosten zur Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags, da Sie den Notar ja auch ausgesucht und beauftragt haben. Als Immobilienkäufer müssen Sie mit Notarkosten in Höhe von 1,5-2 Prozent des Kaufpreises des Hauses rechnen.

Ihre Notarkosten zusammengefasst:

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Gebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz
• ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises

Der Verkäufer übernimmt meist nur einen geringen Anteil der Gebühren. Beispielsweise kommt der Verkäufer für die Kosten für Löschungen von eingetragenen Grundbuchbelastungen oder Rechten von Dritten, wie Hypotheken auf.

Aber Achtung: Sie und der Verkäufer werden beide Kostenschuldner, das heißt, sollte eine Partei nicht zahlen, haften Sie gegebenenfalls auch für den anderen Teil.

Käufer und Verkäufer haften gemeinsam!

Weitere Kosten: Maklerkosten und Grunderwerbsteuern beim Hauskauf

Wenn Sie die Immobilie über einen Makler gefunden haben, fallen im Falle eines Hauskaufs Maklergebühren an. Durch die Gesetzesänderung aus dem Jahr 2020 fallen für private Käufer nur noch höchstens die Hälfte der Maklergebühren an. Die Maklerkosten werden also zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Sie sind auch erst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Neben den Makler-Notarkosten fallen die typischen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf an, die grundsätzlich Sie als Käufer tragen. Dazu zählt unter anderem die Grunderwerbsteuer. Als Berechnungsgrundlage dient dabei der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an.

Rücktritt: Vorgehen und Folgen des Vertragsrücktritts

Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, von einem bereits geschlossenen Kaufvertrag zurückzutreten. Ein Rücktritt führt in der Regel zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags. Für den Fall, dass Sie bereits Leistungen (Zahlungen oder Übereignungen) getätigt haben, sind diese vom Verkäufer an Sie zurückzugewähren. Die Partei, die vom Kaufvertrag zurücktritt, muss allerdings damit rechnen, die mit dem Rücktritt zusammenhängenden (finanziellen) Schäden als Schadensersatz zu leisten.

Alles, was Sie über den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wissen müssen, erfahren Sie gesondert in unserem Artikel Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag.

Fazit: Kein Kauf ohne Kaufvertrag

Der Kaufvertrag über ein Haus läuft identisch wie der Kaufvertrag über die meisten anderen Immobilien ab. Das Wichtigste im Kaufvertragsverfahren ist, dass Sie immer einen Notar beauftragen. Dieser beurkundet den Vertrag, denn nur mit notarieller Beurkundung ist der Kauf des Hauses rechtswirksam. Wenn Sie bislang keine Erfahrung im Immobilienkauf haben, sollten Sie einen erfahrenen Makler beauftragen. Dieser steht Ihnen, neben dem Notar, bei allen Fragen rund um den Kaufprozess mit seinem Know-how zur Seite.

Checkliste Hauskauf: 6 Punkte zum erfolgreichen Hauskauf

Nachdem Sie sich nun viel Wissen zum Immobilienkaufvertrag angeeignet haben, hier noch einmal die wichtigsten Aspekte in einer Checkliste zusammengefasst:

• der Kaufvertrag wird zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen
• ein Notar verfasst und beurkundet den Kaufvertrag
• ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht wirksam
• neben dem Kaufpreis kommen noch Kaufnebenkosten auf Sie zu
• ein Rücktritt ist unter bestimmten Bedingungen möglich
• im Rücktrittsfall kommen Kosten wie Schadensersatz auf Sie zu