Kaufvorvertrag - Sie möchten eine Immobilie erwerben oder verkaufen und haben bereits erfolgreiche Verhandlungen mit der anderen Partei geführt? Trotzdem kann es sein, dass sich der Eigentümerwechsel aus den verschiedensten Gründen noch hinzieht, wenn beispielsweise die Finanzierung noch nicht steht oder Baugenehmigungen für Um- oder Neubau der Immobilie fehlen. Hier kommt der Kaufvorvertrag im Immobilienkauf ins Spiel. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie über Vorverträge wissen müssen - inhaltlich und rechtlich.

Vorvertrag beim Immobilienkauf: Grundlagen

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf kann für Sie sowohl als Käufer und Verkäufer Vorteile mit sich bringen. Immerhin handelt es sich für beide Parteien um Entscheidungen mit enormer Tragweite, bei denen viel Geld den Besitzer wechselt. Als Verkäufer können Sie sicherstellen, dass der Käufer Ihre Immobilie diese Ihnen tatsächlich abnimmt und nicht kurz vorher noch vom eigentlichen Kaufvertrag abspringt. Als Käufer können Sie vorab alle Voraussetzungen des Kaufvertrags überprüfen und diese in die Verhandlungen über den tatsächlichen Kaufvertrag einfließen zu lassen.

Vorab in Kürze:

• sichert die Immobilie für einen späteren Kauf
• schafft Handlungsspielraum im Kaufvertrag
• Kauf erfolgt zwingend zu einem festgelegten Zeitpunkt
• Vorvertragt enthält wesentliche Punkte des Kaufvertrags
• notarielle Beurkundung für Rechtssicherheit

Gehen wir jetzt auf die Details des Kaufvorvertrags ein.

Was ist ein Vorvertrag und wann ist er sinnvoll?

Wie der Name verrät, ist ein Vorvertrag die Vereinbarung, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird. Ein Vorvertrag wird oft  beim Immobilienkauf abgeschlossen, wenn sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie zwar einig geworden sind, sich der finale Eigentümerwechsel wegen anderer Gründe jedoch noch hinzieht.

Im Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer zu einem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages zu einem späteren Zeitpunkt. Der Vorvertrag gibt Käufer und Verkäufer also jeweils die Sicherheit, dass der endgültige Kaufvertrag in Zukunft abgeschlossen wird.

Der eigentliche Kaufvertrag kann sich hinziehen aufgrund von:

• Liquiditätsprobleme
• Behördengenehmigungen
• Erbauseinandersetzungen
• Probleme bei Grundstücksvermessung

Ein Vorvertrag ist daher sinnvoll, wenn sich der Immobilienkauf verzögert und Sie eine Sicherheit haben möchten, dass der Ver-/Kauf der Immobilie in Zukunft tatsächlich Zustandekommen soll.

Exkurs: Reservierungsvereinbarung

Oftmals wird der Vorvertrag mit der Reservierungsvereinbarung verwechselt. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser meist gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Solche Reservierungsklauseln haben im Streitfall aber häufig keinen Bestand – weil sie meist nicht notariell beurkundet werden und nicht mit dem Immobilienverkäufer geschlossen werden.

Aufbau und Inhalt des Immobilien-Kaufvorvertrags

Wie sieht in Vorvertrag aus? Was muss beachtet werden? Sie haben sich dazu entschlossen einen Vorvertrag über eine Immobilie abzuschließen? Dann erfahren Sie im Folgenden, was der Vertrag inhaltlich alles beinhalten sollte.

Ein Vorvertrag ist dem eigentlichen Kaufvertrag sehr ähnlich (siehe PDF Kaufvertragsmuster) und umfasst die gleichen Inhalte. Sie schließen schlussendlich einen Vertrag über den späteren Kauf einer Immobilie ab, daher müssen Sie den Vorvertrag notariell prüfen und beurkunden lassen.

Ein wirksamer Immobilienvorvertrag muss diese Vertragsinhalte beinhalten:

1. die Vertragsparteien
2. genaue Bezeichnung des Grundstücks
3. Grundstück- / Flurnummer
4. Kaufpreis
5. Zahlungsabwicklung
6. Frist zum tatsächlichen Kaufvertrag
7. verpflichtende Klausel zum Kauf
8. Schadensersatzklausel

Wichtig ist, dass der Vertrag die verpflichtende Klausel zum Kauf und die Schadensersatzklausel beinhaltet. Nur so erhalten Sie als Käufer und Verkäufer gleichermaßen Sicherheit über einen künftigen Immobilienkauf. Ein Muster eines Vorvertrags können Sie beispielsweise bei Maklern, Fachanwälten oder im Internet als PDF bekommen.

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Anfallende Kosten bei Immobilien-Kaufvorverträgen

Die Kosten eines Immobilienvorvertrags richten sich nach dem Notarkostengesetz und sind vom Wert der Immobilie abhängig. Zur Verdeutlichung hier ein vereinfachtes Beispiel:

Bei einem Immobilienwert von 250.000€ belaufen sich die Notarkosten für den reinen Vorvertrag auf ca. 400-500€

Wer diese Kosten trägt, ist nicht gesetzlich geregelt. Üblicherweise beauftragt der Käufer den Notar und träft deshalb auch den überwiegenden Teil der anfallenden Notarkosten. Der Verkäufer übernimmt meistens nur die Kosten zu Grundbuchänderungen, zum Beispiel die Löschung einer eingetragenen Hypothek oder einer anderen Grundbuchbelastung. Trotzdem gelten rechtlich gesehen beide Parteien als Kostenschuldner.

Käufer und Verkäufer sind beide haftbar

Zahlt der Käufer der Immobilie die Notarkosten nicht, ist der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet. Deshalb sollten Sie als Verkäufer einer Immobilie immer vorab sicherstellen, dass der Käufer sich die anfallenden Notarkosten wirklich leisten kann.

Dass der Käufer beim Hauskauf die Notarkosten zahlt, ist zudem steuerlich begründet. Müsste der Verkäufer die Notarkosten tragen, würde er sie höchstwahrscheinlich auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen. Damit würde wiederum die Grunderwerbsteuer für den Käufer steigen.

Was bedeutet der Vorvertrag aus rechtlicher Sicht?

Da der Vorvertrag sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer als Sicherheit dient, dass der Kaufvertrag in Zukunft tatsächlich zustande kommt, ist dieser auch rechtlich bindend. Aus dem Vorvertrag ergibt sich der sogenannte Abschluss- oder Kontrahierungszwang.

Die Formulierung Abschlusszwang ist trotzdem irreführen - de facto kann man keine Partei zum tatsächlichen Kaufvertragsabschluss zwingen. Tritt eine Partei vom Kaufvorvertrag zurück, obwohl alle Bedingungen erfüllt sind, muss die vertragsbrüchige Partei Schadensersatz leisten.

Die rechtliche Bedeutung des Vorvertrags zusammengefasst:

• Sicherheit für ein kommendes Rechtsgeschäft
• Abschluss- bzw. Kontrahierungszwang
• Schadensersatz im Fall eines Rücktritts

Rücktritt: Rücktrittsgründe und Schadensersatzanspruch

Kann man vom Kaufvorvertrag zurücktreten? Wie zuvor bereits festgestellt, können Sie weder als Käufer noch als Verkäufer zum Kaufvertragsabschluss gezwungen werden. Sie müssen sich aber im Klaren darüber sein, dass Sie möglicherweise Schadensersatz bei Vertragsrücktritt zahlen müssen. Dies ist der Fall, wenn alle im Vorvertrag festgehaltenen Bedingungen, zum Beispiel bezüglich zuvor fehlender Genehmigungen oder ungeklärter Finanzierungsfragen, erfüllt wurden und dem Kauf nichts mehr entgegen stehen würde.

Wann entsteht ein Schadensersatzanspruch?

Die Partei, die vom Vorvertrag zurücktritt, hat für die finanziellen Schäden der anderen Vertragspartei zu haften.

Mögliche Gründe für Schadensersatz:

1. finanzielle Entschädigung für versprochene Sicherheit
2. Zeitverlust, neue Käufer-/Immobiliensuche erforderlich

Wann entsteht kein Schadensersatzanspruch?

Kann man auch vom Vorvertrag zurücktreten ohne Schadensersatz leisten zu müssen? Ja - denn grundsätzlich gilt: Wenn eine Partei eine wesentliche, im Vertrag festgelegte Bedingung nicht erfüllt, darf die andere Partei vom Vertrag zurücktreten. Außerdem darf der Vorvertrag aufgehoben werden, wenn die Geschäftsgrundlage entfällt.

Dies ist der Fall wenn:

• die Vertragsverpflichtungen unzumutbar sind
• der Käufer zahlungsunfähig ist
• der Käufer einen Unfall mit schwerwiegenden Folgen hatte
• die Finanzierung nicht gewährleistet ist
• die Immobilie beschädigt oder in einem anderen Zustand ist
• eine Vertragspartei stirbt
• ein Widerrufsrecht vermerkt wurde, 14 Tage nach Vertragsschluss

Zusammenfassung: Verpflichtungen, Abschlusszwang, Schadensersatz

Wer einen Kaufvorvertrag abschießt, sollte wissen, dass der Vorvertrag weit mehr ist als eine formlose Willenserklärung. Daher ist es ratsam sich von einem Notar ausführlich beraten und vorab alle Vertragsinhalte umfangreich zu prüfen. Daher sollten Sie sich unbedingt merken:

• notarielle Beratung und Beurkundung von Nöten
• Sicherheit für Käufer und Verkäufer
• enthält wesentliche Inhalte des Kaufvertrags
• Rücktritt: Schadensersatz
• Rücktritt: Abweichungen von Vertragsvereinbarungen