Kaufvertrag Wohnung erklärt: Besonderheiten Eigentumswohnung, Tipps und Checkliste

Kaufvertrag Wohnung - Sie möchten eine Eigentumswohnung für sich selbst oder als Kapitalanlage kaufen und haben bereits die passende Wohnung im Blick? Dann ist der nächste und wichtigste Schritt für Ihren Immobilienkauf der Kaufvertrag. Hier lernen Sie die Besonderheiten des Wohnungskaufvertrags kennen, welche zusätzlichen Inhalte es im Kaufvertrag gibt und erhalten einen Überblick über die verschiedenen anfallenden Kostenpunkte. Daneben finden Sie nützliche Tipps und eine Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Wohnungskauf: Das müssen Sie über den Kaufvertrag wissen

Egal ob Sie eine Wohnung als Kapitalanlage oder für den Eigenbedarf kaufen möchten -  der Immobilienkauf birgt immer viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Herausforderung und Verpflichtung für die kommenden Jahre ein. Die juristische Grundlage für das Rechtsgeschäft und den damit verbundenen Eigentümerwechsel ist, genau wie beim Haus- oder Grundstückskauf, immer ein Immobilienkaufvertrag.

Kaufvertrag Eigentumswohnung schnell erklärt

Ein Kaufvertrag wird charakterisiert durch:

• Verpflichtungsgeschäft
• Kaufpreiszahlung
• Eigentumsübergang

Wenn Sie sich dazu entschlossen haben, eine Eigentumswohnung zu kaufen, müssen Sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Kaufvertrag schließen. Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie an Sie, den Käufer, zu übergeben und Ihnen das Eigentum daran zu verschaffen. Die Wohnung muss dabei frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Gleichzeitig verpflichten Sie sich, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie abzunehmen (§433 BGB).

Die Besonderheit eines Wohnungskaufvertrags ist es, dass zusätzlich eine notarielle Beurkundung notwendig ist, um den Erwerb der Eigentumswohnung rechtswirksam zu machen (§311b I BGB). Eine notarielle Beurkundung wird von einem Notar vorgenommen. Der Notar betreut den gesamten Kaufprozess.

Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Aspekte, wie das Zustandekommen und die Inhalte des Kaufvertrags, kennenzulernen.

Inhalt und Aufbau: Darauf sollten Sie achten

Was steht konkret im Kaufvertrag? Was muss nicht im Kaufvertrag stehen? Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist etwas komplizierter als ein Kaufvertrag, den Sie aus alltäglichen Rechtsgeschäften kennen. Das ist auch gut so, denn Sie gehen nicht alltäglich eine so große finanzielle Verantwortung ein. Vielleicht stellen Sie sich schon jetzt die Frage: Was steht eigentlich in einem Kaufvertrag für Wohnungen?

Die meisten Immobilienkaufverträge sind standardisiert und werden bei Bedarf durch Ihren Notar individuell angepasst. Ein Vertragsmuster für Haus oder Wohnung finden Sie hier als PDF Vertragsmuster.

Allgemeine Inhalte und Informationen für den Kaufvertrag einer Wohnung

Damit der Kauf der Wohnung rechtswirksam ist, muss der Vertrag mindestens die folgenden Informationen enthalten:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum von Verkäufer und Käufer
• Anschrift und Lage der Immobilie (gemäß Grundbucheintragung)
• Relevante Grundbucheintragungen (Grundschulden, Grundbuchbelastungen)
• Kaufpreis der Immobilie
• Zahlungsmodalitäten
• Zeitpunkt zum Übergang und Übergabe der Immobilie
• Besondere Vereinbarungen (Ausstattung, Mobiliar, Renovierung)
• Beschreibung bekannter Mängel
• Gewährleistungsregelungen
• ggf. Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
• Regelungen bezüglich der Kosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision)

Besondere Inhalte des Kaufvertrags bei Eigentumswohnungen

Im Vergleich zu einem Kaufvertrag für ein Haus, sollte ein Wohnungskaufvertrag die folgenden Informationen ebenfalls beinhalten:

• Bezeichnung der Räume, die zum Sondereigentum gehören (Keller/Garage)
• die Sondernutzungsrechte
• Gemeinschaftseigentum und die Nutzungsrechte daran
• die Gemeinschaftsordnung
• die aktuelle Höhe des Hausgeldes
• der Anteil an der Instandhaltungsrücklage
• aktuelle Baupläne und Baubeschreibungen (bei Neubau)

Tipp! Den genauen Ablauf zum Abschluss des Kaufvertrags und welche Unterlagen Sie für den Notar benötigen, lernen Sie in unserem Ratgeber:

• Kaufvertrag Immobilie erklärt

So kommt ein Kaufvertrag über eine Wohnung zustande

Sobald sich der Eigentümer einer Eigentumswohnung und der Käufer über die vertragswesentlichen Bedingungen geeinigt haben, kümmert sich ein Notar um die Erstellung des Kaufvertrags und weitere damit verbundene Aufgaben. Der Notar hat die Aufgabe, die Parteien im gesamten Grundbuchverfahren zu vertreten und alle für den Vertrag notwendigen Erklärungen von Ihnen und dem Verkäufer einzuholen. Ein Wohnungskaufvertrag, der nicht notariell beurkundet wird, ist nach den deutschen Gesetzen unwirksam. Sie müssen also im ersten Schritt des Kaufprozesses einen Notar beauftragen.

Erster Schritt: Notar beauftragen!

Details über den genauen Ablauf und das Schritt-für-Schritt Zustandekommen des Vertrags erhalten Sie in unserem Ratgeber:

• Kaufvertrag Immobilie

Vertragliche Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Der Unterschied von einem Wohnungskauf zu einem Hauskauf ist, dass Sie nicht Eigentümer der gesamten Immobilie werden, sondern nur Teileigentümer. Sie werden also Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und erwerben neben Ihrer Eigentumswohnung auch Sondereigentum und einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Im Vergleich zu einem Hauskauf, haben Sie also weitere Pflichten.

Mit diesen Besonderheiten sollten Sie sich bei Eigentumswohnungen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags befassen:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung

Teilungserklärung: Grundlage für den Wohnungskauf,

Die Teilungserklärung ist eine wichtige Grundlage der Eigentümergemeinschaft, denn darin wird festgehalten, welche Rechte und Pflichten die einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Eigentümergemeinschaft haben. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Aufschluss darüber, wie die Aufteilung der Eigentumsanteile geregelt ist.

Gemeinschaftsordnung: Regeln der WEG

Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und enthält die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt beispielsweise die Stimmrechteverteilung der Eigentümer, Regelungen zu Eigentümerversammlungen, Kostenaufteilung und Instandhaltungsrücklage. Daneben wird geregelt, wie die Wohnung genutzt werden kann (privat/gewerblich).

Aufteilungsplan: Überblick über Lage und Größe

Wichtig ist auch, dass Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Blick in den Aufteilungsplan der Immobilie werfen. Der Aufteilungsplan enthält Informationen über die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen und Gebäudeteile sowie deren Aufteilung auf die Wohnungseigentümer.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bauliche Trennung

Welche Gebäudeteile baulich getrennt sind, lässt sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung entnehmen. Beispielsweise gelten einzelne Eigentumswohnungen als abgeschlossene Wohneinheit. Dazu kommen zusätzlich abgeschlossene Räume außerhalb dieses Bereichs, wie beispielsweise Keller oder Parkplatz.

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Wohnungseigentümergemeinschaft: Beschlüsse und Unterlagen prüfen

In Bezug auf Ihren Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es einiges bei einem Wohnungskauf zu beachten. Neben der Teilungserklärung sollten Sie noch weitere Dokumente der Eigentümergemeinschaft vor Ihrem Kauf ansehen und überprüfen.

Informieren Sie sich daher vorher über:

• die letzten Jahresabrechnungen
• die Höhe des Hausgeldes
• die Höhe der Instandhaltungsrücklage
• vorangegangene Beschlüsse der WEG
• die Gemeinschaftsordnung
• Protokoll der Eigentümerversammlung

Unterschreiben Sie den Kaufvertrag Ihrer Eigentumswohnung erst, wenn Sie sich über all diese Unterlagen informiert haben.

Tipps für den Wohnungskauf: 4 Schritte zum Kaufvertrag

Jeder Kaufvertrag ist individuell, da keine Immobilie dieselbe ist. Hier ein paar nützliche Tipps für den Kaufvertrag von Eigentumswohnungen zusammengefasst:

1. Beim Kauf von Eigentumswohnungen ist oft die Zustimmung des Verwalters erforderlich.
   Die Zustimmung muss notariell beglaubigt werden, sonst ist der gesamte Kaufvertrag ungültig.
2. Vermietung der Wohnung: Im Kaufvertrag den Zeitpunkt des Vermieterwerdens festlegen.
   Entweder nach Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintragung.
3. Kaufvertrag durchdacht gestalten: Auf die Instandhaltungsrücklage entfällt keine Grunderwerbsteuer.
4. Übernahme des Inventars im Kaufvertrag regeln (z.B. Einbauküchen oder Schränke)

Im Vergleich zu einem Haus, müssen Sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung mehr Punkte beachten. Der Grund hierfür ist, dass Sie nicht alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, sondern neben Ihrer Wohnung nur einen Miteigentumsanteil am Grundstück erwerben. Daneben gehen Sie als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft besondere Pflichten ein, weshalb die vorherige Prüfung der Dokumente, wie der Teilungserklärung oder Hausordnung, enorm wichtig für die Kaufentscheidung ist.

Zusammenfassend erhalten Sie jetzt eine Checkliste für Ihren Wohnungskaufvertrag.

Checkliste für den Kaufvertrag von Wohnungen

Zusammengefasst ist für den Eigentumswohnungskaufvertrag besonders wichtig:

• notarielle Beurkundung nötig (auch für Zustimmung der WEG Verwaltung)
• genaue Prüfung der Unterlagen (Teilungserklärung, Hausordnung, etc.)
• Überblick über die Eigentumsverhältnisse (Gemeinschafts- & Sondereigentum)
• Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle von Versammlungen und Jahresabrechnungen einsehen

Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück

Egal, ob Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage suchen -  die Abwicklung eins Immobilienkaufs oder -verkaufs birgt viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Herausforderung ein, an die Sie voraussichtlich mehrere Jahre gebunden sind. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist dabei immer ein Immobilienkaufvertrag.

• Kaufvertrag Immobilie erklärt