Nutzungsübergang (§4) – Kaufvertrag Haus & Wohnung

§ 4 Nutzungsübergang(1) Auf den Käufer gehen über

• der Besitz und die Nutzungen des Kaufobjekts:
  mit Kaufpreiszahlung,
• die Lasten und die Verkehrssicherungspflicht sowie die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung:
  mit Kaufpreisfälligkeit, spätestens mit Übergabe des Kaufobjektes an den Käufer.

Auf den Zeitpunkt des Lastenübergangs sind jeweils alle Vorauszahlungen oder Nachzahlungen abzugrenzen und unter den Vertragsparteien entsprechend auszugleichen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird.

(2) Soweit in der Anlage unter "Nutzungsübergang" bei "vermietet" "ja" angegeben ist, gilt:

Das bestehende Mietverhältnis und der zugrunde liegende Mietvertrag sind dem Käufer bekannt. Es geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, wirtschaftlich mit Wirkung ab Übergang der Nutzungen.

Unabhängig vom Eigentumswechsel werden die Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis einschließlich aller Gestaltungsrechte mit Wirkung ab Nutzungsübergang an den Käufer abgetreten. Die entsprechende Mitteilung an den Mieter werden Verkäufer und Käufer gemeinsam unverzüglich nach Nutzungsübergang vornehmen.

Der Verkäufer garantiert, dass - spätestens mit Vollzug dieses Vertrages - die Ansprüche aus den Mietverhältnissen nicht (mehr) an Dritte, insbesondere nicht an Kreditinstitute abgetreten sind.

Ein Mietervorkaufsrecht besteht nicht, weil der Verkäufer das Kaufobjekt bereits als Wohnungseigentum erworben hat und der vorliegende Kaufvertrag daher nicht der erste Verkaufsfall nach der Begründung des Wohnungseigentums ist.

(3) Soweit in der Anlage unter "Nutzungsübergang" bei "Erstattung Mietdifferenz bis XXX €" "ja" angegeben ist, gilt: Im Hinblick auf die derzeitige Höhe der Miete - ohne Betriebskostenpauschale / -vorauszahlungen - vereinbaren die Beteiligten, dass der Verkäufer eine Mieterhöhung auf mindestens 7,95 € /m² Wohnfläche durchführt, soweit diese Miete derzeit nicht erreicht ist. Hierzu wird der Verkäufer vom Käufer soweit erforderlich bevollmächtigt. Der Differenzbetrag zwischen der derzeitig mit dem Mieter vereinbarten Kaltmiete und XXX EURO pro Quadratmeter Kalt- miete wird vom Verkäufer, bis die Mieterhöhung durchgesetzt wurde, erstattet - längstens jedoch für 36 Monate ab dem Tage des Besitzübergangs. Der Differenzbetrag ist monatlich jeweils zum fünften Tag des Monats fällig. Der Verkäufer ist zur Zahlung in einer Summe - ohne Abzinsung - berechtigt. Auf eine Absicherung dieser Erstattungsverpflichtung,
z.B. durch Kaufpreiseinbehalt oder Bankbürgschaft, wird nach Belehrung verzichtet.

(4) Der Verkäufer wird ab heute ohne Zustimmung des Käufers keine Verpflichtungen oder Bindungen mehr eingehen, die auf den Käufer übergehen können, soweit vorstehend nicht abweichend geregelt.

(5) Mit Nutzungsübergang übernimmt der Käufer alle Rechte, mit Lastenübergang tritt er in alle Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft ein, insbesondere zur Zahlung der laufenden Bewirtschaftungskosten ("Hausgeld"). Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ab Nutzungsübergang sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung wahrzunehmen.

Der Käufer erkennt die Gemeinschaftsordnung und den Verwaltervertrag als für sich verbindlich an.

(6) Erstattungen oder Nachzahlungen auf das Hausgeld für die Zeit bis Lastenübergang erhält bzw. trägt der Verkäufer. Verbrauchsabhängige Kosten sind nach tatsächlichem Verbrauch aufzuteilen. Soweit keine stichtagsbezogene Abrechnung erfolgt, ist die Aufteilung zeitanteilig entsprechend Abrechnungsperiode und Zeitpunkt des Lastenübergangs vorzunehmen.

(7) Die Instandhaltungsrücklage steht der Eigentümergemeinschaft zu und verbleibt bei dieser.

(8) Der Verkäufer erklärt, keine Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu haben und von etwaigen Rückständen anderer Eigentümer nichts zu wissen.